Spory o określenie granic sieci inżynieryjnych obwodnicy Moskwy. Przykładowy akt rozgraniczenia bilansowej własności sieci ciepłowniczych

25.10.2022

Ustalenie granic strefy odpowiedzialności operacyjnej pomiędzy firmą zarządzającą a RSO.

Terminowe ustanowienie strefy odpowiedzialności operacyjnej, określenie jej granic między spółką zarządzającą (lub HOA, ZHSK) a organizacją zaopatrzenia w zasoby (dalej RSO) jest jednym z istotnych problemów, które pojawiają się przy rozwiązywaniu kwestii prawnych, przemysłowych stosunków między strony i które powstają w przypadkach zapewnienia niezbędnego działania komunikacji inżynieryjnej budynku mieszkalnego (zwanego dalej MKD) zasobów mieszkaniowych. Dla spółek zarządzających kwestia ta nabiera największego znaczenia w przypadku awarii w sieciach niezwiązanych ze wspólną własnością właścicieli w MKD, ale które zostały ujęte w umowie pomiędzy spółką zarządzającą a RSO w formie zgoda na porozumienie. Na podstawie umowy, która określa obszar odpowiedzialności operacyjnej, obowiązek naprawy tych sieci, np. firma zarządzająca. To dodatkowe obciążenie finansowe jest najczęściej bardzo istotne dla firmy zarządzającej, ponieważ praca przy sieciach poza obwodem budynku wiąże się z kosztownymi robotami ziemnymi, polegającymi na wynajmie,specjalny sprzęt, towarzyszący rejestracji zezwoleń.

Jak zapobiegać rozwojowi takiej sytuacji? Przyjrzyjmy się bardziej szczegółowo podstawowym pojęciom odpowiedzialności operacyjnej i własności bilansowej. Z analizy aktów prawnych wynika, że granica bilansu dzieli sieci inżynieryjne na zasadzie własności lub innej własności prawnej, a granica odpowiedzialności eksploatacyjnej implikuje linię podziału na podstawie rozłożenia ciężaru utrzymania inżynierii komunikacja. Na przykład w „Zasadach zaopatrzenia w zimną wodę i urządzeń sanitarnych”, zatwierdzonych dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 29 lipca 2013 r. Nr 644, definicje tych terminów są wyraźnie wskazane:

„bilansowa granica własnościowa” - linia podziału obiektów scentralizowanego zaopatrzenia w zimną wodę i (lub) odprowadzania wody, w tym sieci wodociągowych i (lub) kanalizacyjnych, między właścicieli na zasadzie własności lub posiadania na innej podstawie prawnej;

„granica odpowiedzialności operacyjnej” - linia podziału obiektów scentralizowanego zaopatrzenia w zimną wodę i (lub) kanalizacji, w tym sieci wodociągowych i (lub) kanalizacyjnych, na podstawie obowiązków (odpowiedzialności) za działanie tych systemów lub sieci , ustalona w umowie na dostawę zimnej wody, umowie na odprowadzanie wody lub pojedynczej umowie na zaopatrzenie w zimną wodę i urządzenia sanitarne, umowa na transport zimnej wody, umowa na transport ścieków;

Przy zawieraniu umów na dostawę zasobów dla MKD granica bilansu oddzieli sieci inżynieryjne, które są wspólną własnością właścicieli lokali, od innych sieci inżynierskich. W związku z tym konieczne jest jasne zrozumienie, co należy do wspólnej własności, a co nie.

Z reszta majątku wspólnegowyraźnie określone przez głowę I. w orzeczeniu i Rząd Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. Nr 491 " W SPRAWIE ZATWIERDZENIA ZASAD UTRZYMANIA MAJĄTKU WSPÓLNEGO W BUDYNKU MIESZKANIOWYM ORAZ ZASAD ZMIANY WYSOKOŚCI PŁATNOŚCI ZAUTRZYMANIE I NAPRAWY LOKALI MIESZKANIOWYCH W PRZYPADKU ŚWIADCZENIA USŁUG I WYKONYWANIA ROBÓT W ZAKRESIE ZARZĄDZANIA, KONSERWACJI I NAPRAW OGÓLNYCHNIERUCHOMOŚĆ W BUDYNKU MIESZKANIOWYM NIEWŁAŚCIWEJ JAKOŚCI I (LUB) Z PRZERWAMI POWYŻEJ USTALONY CZAS TRWANIA"

Zgodnie z ust. 8 niniejszego Regulaminuzewnętrzną granicę sieci elektroenergetycznych, ciepłowniczych, wodociągowych i sanitarnych, informatycznych i telekomunikacyjnych (w tym sieci radiofonii przewodowej, telewizji kablowej, sieci światłowodowej, linii telefonicznych i innych podobnych sieci), wchodzących w skład nieruchomości wspólnej, chyba że ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej nie stanowi inaczej, jest granica ściany zewnętrznej budynku mieszkalnego, a granica odpowiedzialności operacyjnej w obecności zbiorczego (wspólnego domu) urządzenia pomiarowego odpowiedniego zasobu komunalnego, o ile nie postanowiono inaczej w porozumieniu właścicieli lokali z dostawcą usług użyteczności publicznej lub RSO, jest skrzyżowaniem zbiorcze (wspólne domowe) urządzenie pomiarowe z odpowiednią siecią inżynierską zawartą w MKD. Zewnętrzną granicą sieci gazowych wchodzących w skład wspólnej nieruchomości jest skrzyżowanie pierwszego urządzenia blokującego z zewnętrzną siecią dystrybucji gazu.

Tak więc, precyzując punkt 8 Regulaminu utrzymania mienia wspólnego, można powołać się na punkt 14 Regulaminu zaopatrzenia w wodę, który stanowi: przedmiotem umowy rozgraniczenie można wyznaczyć wzdłuż studni (lub komory), do której podłączone są urządzenia i konstrukcje umożliwiające podłączenie abonenta do publicznej sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej. W odniesieniu do sieci ciepłowniczych istnieje możliwość ustawienia limitu odpowiedzialności eksploatacyjnej na ścianie komory termicznej na wejściu abonenta lub zgodnie z pierwszymi urządzeniami rozłączającymi. Wszystkie te opcje muszą zostać uzgodnione w ustawie o rozgraniczeniu odpowiedzialności operacyjnej.

Jednak akt wytyczenia odpowiedzialności operacyjnej jest po osiągnięciu porozumienia .

Analiza ustawodawstwa i praktyki orzeczniczej pozwala stwierdzić, że w przypadku braku porozumienia między organizacją zarządzającą a RSO w kwestii ustalania granice odpowiedzialności operacyjnej , ta ostatnia jest określona przez granicę bilansu, która jest zewnętrzną granicą ściany budynku mieszkalnego.

Jednak akt wytyczenia odpowiedzialności operacyjnej Jest po osiągnięciu porozumienia między RCO a subskrybentem w tej sprawie, a jeśli nie zostanie to osiągnięte, granice odpowiedzialności określają granice bilansu. Dlatego akt rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej nie zawsze może mieć miejsce. Świadczy o tym analiza praktyki sądowej w sporach o warunki umów wynikających z ich zawarcia..

Na podstawie powyższegomożna wyciągnąć następujący wniosek:

w przypadku braku aktu rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej granicę ustala się na skrzyżowaniu zbiorczego (wspólnego domu) urządzenia pomiarowego, aw przypadku jego braku -wzdłuż zewnętrznej granicy ściany budynku mieszkalnego - granica wspólnej nieruchomości właścicieli lokalu MKD.

Dodatkowo można wskazać, że problemy z zawarciem umowy i rozgraniczeniem odpowiedzialności operacyjnej pojawiają się, gdy nieznany jest bilansujący-właściciel odcinka sieci inżynierskich od ściany MKD do sieci znajdujących się w bilansie RSO. Działki te często nie mają właściciela, ale są niezbędne do zaopatrywania domu w środki i znajdują się na sąsiedniej działce, która jest częścią wspólnej własności. Z reguły RNO starają się zrzucić ciężar utrzymania takich odcinków sieci na organizację zarządzającą i właścicieli obiektów MKD argumentując, że utrzymanie tych odcinków nie jest wliczone w taryfy. Tymczasem nawet w tej sytuacji nie ma podstaw prawnych do rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej za przyłączenie do sieci inżynieryjnych, które są w bilansie RSO. Należy mieć na uwadze, że na mocy ust. 1 art. 421 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej osoby prawne mogą swobodnie zawierać umowy. Zgodnie z paragrafem 4 wymienionego artykułu warunki umowy są ustalane według uznania stron. Rozstrzygając te spory, sądy zauważają, że RNO ma prawo zwrócić się do organu regulacyjnego z dokumentami potwierdzającymi koszty zapłaty za usługi przesyłania zasobu przez sieci, które nie zostały przekazane do jego eksploatacji, w celu rozliczenia za nie i zrekompensować je w kolejnym okresie regulacji taryf.

____________________________________

„Mieszkanie i usługi komunalne: rachunkowość i podatki”, 2009, N 9

Jedną z najbardziej bolesnych kwestii przy zawieraniu umów z organizacjami zaopatrzenia w zasoby (RSO) dla HOA, spółdzielni mieszkaniowych i spółek zarządzających (zwanych dalej organizacjami zarządzającymi) jest rozgraniczenie tzw. odpowiedzialności operacyjnej i określenie jej granic. Jednak praktyka Stowarzyszenia HOA w Niżnym Nowogrodzie pokazuje, że dla HOA i spółdzielni mieszkaniowych kwestia ta często staje się istotna nawet nie w momencie zawarcia takiej umowy, ale w przypadku wypadków w sieciach niezwiązanych ze wspólną własnością właścicieli w budynku mieszkalnym, gdy z powodu lekkomyślnie podpisanej umowy obowiązek naprawy tych sieci jest przerzucony na te HOA i spółdzielnie mieszkaniowe.

Jest całkiem oczywiste, że dodatkowe liczniki komunikacji inżynierskiej nakładają na organizację zarządzającą (a tym samym na właścicieli lokali w budynku mieszkalnym) dodatkowe obciążenie finansowe związane z ich konserwacją i naprawą, które czasami, na przykład, HOA są poza zasięgiem mocy, a także oznaczać nieuniknione wydatki na pokrycie utraty użyteczności.

Rozporządzenie regulacyjne

Rozważając tę kwestię należy przede wszystkim odwołać się do Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, który reguluje wszelkie umowy na dostawy energii. Zgodnie z art. 539 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na podstawie umowy o dostawę energii, organizacja dostarczająca energię zobowiązuje się do dostarczania energii subskrybentowi (konsumentowi) za pośrednictwem podłączonej sieci, a abonent zobowiązuje się zapłacić za otrzymaną energię, a także przestrzegać z trybem jej zużycia przewidzianym w umowie, zapewniać bezpieczeństwo pracy kontrolowanych przez siebie sieci energetycznych oraz sprawność użytkowanych przez niego urządzeń i urządzeń związanych ze zużyciem energii. Umowa na dostawę energii zawierana jest z abonentem, jeżeli posiada on urządzenie odbiorcze spełniające ustalone wymagania techniczne, podłączone do sieci organizacji zasilającej i inny niezbędny sprzęt, a także zapewniające rozliczanie zużycia energii.

Ogólne przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczące kwestii granic odpowiedzialności operacyjnej zostały rozwinięte w takich przepisach, jak:

Ustawa federalna nr 35-FZ z dnia 26 marca 2003 r. „O energetyce”;
Zasady funkcjonowania detalicznych rynków energii elektrycznej w przejściowym okresie reformy elektroenergetyki, zatwierdzone Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej nr 530 z dnia 31 sierpnia 2006 r. (zwane dalej „Zasadami dla branży elektroenergetycznej”).
Zasady niedyskryminacyjnego dostępu do usług przesyłania energii elektrycznej i świadczenia tych usług, zatwierdzone Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 27 grudnia 2004 r. N 861 (zwane dalej „Zasadami dostępu”).
Zasady korzystania z publicznych sieci wodociągowych i kanalizacyjnych w Federacji Rosyjskiej, zatwierdzone dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 12 lutego 1999 r. N 167 (zwane dalej „Zasadami zaopatrzenia w wodę”);
Zasady utrzymania mienia wspólnego;
Pismo okólne Gostroja Rosji z dnia 14.10.1999 r. N LCh-3555/12 „O wyjaśnieniach dotyczących stosowania zasad korzystania z komunalnych systemów zaopatrzenia w wodę i kanalizacji w Federacji Rosyjskiej”.

Odpowiedzialność operacyjna i własność bilansu Pojęcia

W wymienionych wyżej ustawach pojęcie granic odpowiedzialności operacyjnej niezmiennie występuje obok pojęcia granic bilansu, podczas gdy w przepisach nie ma ogólnej definicji ani jednej, ani drugiej. Tymczasem istnieje szereg definicji w ramach regulacji różnych umów na dostawę energii. Tak więc, zgodnie z punktem 1 Regulaminu zaopatrzenia w wodę:

granica bilansu - linia podziału elementów sieci wodociągowych i (lub) kanalizacyjnych oraz znajdujących się na nich budowli między właścicieli na zasadzie własności, gospodarki gospodarczej lub eksploatacji;
granica odpowiedzialności eksploatacyjnej - linia podziału elementów sieci wodociągowych i (lub) kanalizacyjnych (sieci wodociągowych i kanalizacyjnych oraz budowli na nich) na podstawie obowiązków (odpowiedzialności) za eksploatację elementów wodociągowych i (lub) kanalizacyjnych systemów, ustanowionych za zgodą stron. W przypadku braku takiego porozumienia granica odpowiedzialności operacyjnej wyznaczana jest wzdłuż granicy bilansu.

Jeśli chodzi o dostawę energii cieplnej, w ogóle nie ma takiej definicji, ale w paragrafie 31 pisma FTS Rosji z dnia 18 lutego 2005 r. N SN-570/14 stwierdza się, że dostarczona energia cieplna to energia cieplna dostarczona do odbiorca energii cieplnej (konsumenci) na granicy odpowiedzialności eksploatacyjnej (przynależność bilansowa).

Najbardziej kompletne definicje rozważanych pojęć dotyczą zaopatrzenia w energię elektryczną. Zgodnie z punktem 2 Regulaminu dostępu:

akt rozgraniczenia bilansowej własności sieci elektroenergetycznych - dokument sporządzony w procesie technologicznego przyłączenia urządzeń odbiorczych (elektrowni) osób fizycznych i prawnych do sieci elektroenergetycznych, określający granice bilansowej własności;
akt rozgraniczenia odpowiedzialności eksploatacyjnej stron dokument sporządzony przez organizację sieciową i odbiorcę usług przesyłania energii elektrycznej w procesie technologicznego przyłączania urządzeń odbiorczych, który określa granice odpowiedzialności strony dotyczące eksploatacji odpowiednich urządzeń odbiorczych i urządzeń sieci elektroenergetycznej;
granica majątku bilansowego - linia podziału obiektów elektroenergetycznych między właścicieli na podstawie własności lub posiadania na innej podstawie przewidzianej przez prawo federalne, która określa granicę odpowiedzialności operacyjnej między organizacją sieciową a konsumentem usług przesyłania energii elektrycznej ( konsument energii elektrycznej, w którego interesie zawierana jest umowa o świadczenie usługi przesyłania energii elektrycznej) w zakresie stanu i konserwacji instalacji elektrycznych.

Z analizy aktów prawnych wynika zatem, że granica bilansu dzieli sieci inżynieryjne na zasadzie własności lub innego posiadania prawnego, a granica odpowiedzialności eksploatacyjnej implikuje linię podziału na podstawie rozłożenia ciężaru utrzymania inżynierii komunikacja.

Stosunek

W związku z powyższym przy zawieraniu umów na dostawę zasobów do budynku mieszkalnego granica bilansu oddzieli sieci inżynieryjne, które są wspólną własnością właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (art. 36 LC RF) od innych inżynierii sieci. W związku z tym ważne jest, aby zrozumieć, co odnosi się do wspólnej własności.

Zgodnie z paragrafem 5 Zasad utrzymania mienia wspólnego, majątek wspólny obejmuje wewnętrzne systemy inżynieryjne zaopatrzenia w zimną i ciepłą wodę oraz zaopatrzenia w gaz, składające się z pionów, odgałęzień od pionów do pierwszego urządzenia odłączającego umieszczonego na odgałęzieniach od pionów , wskazane urządzenia rozłączające, urządzenia zbiorcze (wspólne) opomiarowanie zimnej i ciepłej wody, pierwsze zawory odcinające i sterujące na wylotach okablowania wewnątrz mieszkania z pionów, a także urządzenia mechaniczne, elektryczne, sanitarne i inne znajdujących się w tych sieciach.

Wspólna nieruchomość obejmuje wewnętrzny system zasilania energią elektryczną, w tym między innymi sieci (kable) od granicy zewnętrznej ustalonej zgodnie z punktem 8 niniejszego Regulaminu do indywidualnych, wspólnych (mieszkaniowych) liczników energii elektrycznej, a także inne sprzęt elektryczny znajdujący się w tych sieciach (klauzula 7 Zasad utrzymania wspólnej własności).

Na mocy punktu 8 rozpatrywanego Regulaminu zewnętrzne granice sieci elektroenergetycznych, ciepłowniczych, wodociągowych i sanitarnych, informatycznych i telekomunikacyjnych (w tym sieci radiofonii przewodowej, telewizji kablowej, sieci światłowodowych, linii telefonicznych i innych podobnych sieci), które są częścią wspólnej własności, o ile ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej nie stanowi inaczej, jest zewnętrzną granicą ściany budynku mieszkalnego i granicą odpowiedzialności operacyjnej w obecności zbiorowego (domu ogólnego) opomiarowania urządzenie odpowiedniego zasobu komunalnego, o ile umowa między właścicielami lokali z dostawcą usług komunalnych lub RSO nie stanowi inaczej, jest połączeniem zbiorczego (wspólnego domu) urządzenia pomiarowego z odpowiednią siecią inżynierską zawartą w budynku mieszkalnym. Zewnętrzną granicą sieci gazowych wchodzących w skład wspólnej nieruchomości jest połączenie pierwszego urządzenia blokującego z zewnętrzną siecią dystrybucji gazu (punkt 9 zasad utrzymania wspólnej własności).

Tak więc granicą bilansu przy zawieraniu umów o dostawę zasobów dla budynku mieszkalnego jest zawsze zewnętrzna granica ściany takiego domu<1>, a granica odpowiedzialności operacyjnej nie jest ustalona imperatywnie – może:

być ustanowione za zgodą stron;
pokrywają się z połączeniem zbiorczego (wspólnego domu) urządzenia pomiarowego z odpowiednią siecią inżynieryjną zawartą w budynku mieszkalnym;
pokrywają się z granicą bilansu (dla właścicieli budynku mieszkalnego jest to zewnętrzna ściana domu).

<1>Podkreślamy, że jest to zewnętrzna granica ściany domu, a nie granica sąsiedniej działki.

Tak więc, precyzując punkt 8 Regulaminu utrzymania mienia wspólnego, można powołać się na punkt 14 Regulaminu utrzymania mienia wspólnego, który stanowi: jeżeli jest zgoda, rozgraniczenie może być ustanowione wzdłuż studni (lub komory ), do których podłączone są urządzenia i konstrukcje w celu podłączenia abonenta do publicznej sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej. W odniesieniu do sieci ciepłowniczych istnieje możliwość wyznaczenia granicy odpowiedzialności eksploatacyjnej na ścianie komory cieplnej na wejściu abonenckim lub według pierwszych urządzeń rozłączających (Uchwała FAS SKO z dnia 05.28.2009 N A53-9063/2008 -C2-41). Tymczasem wszystkie te opcje muszą zostać uzgodnione w akcie delimitacji odpowiedzialności operacyjnej.

Ustawa o rozgraniczeniu odpowiedzialności operacyjnej

Analiza ustawodawstwa (główne przepisy zawarte są w paragrafie 8 Regulaminu utrzymania własności wspólnej, paragrafie 14 Regulaminu zaopatrzenia w wodę, paragrafie 114 Regulaminu elektroenergetyki) i praktyki sądowej pozwala nam stwierdzić, że jeśli nie ma porozumienia między organizacją zarządzającą a Osetią Północną w kwestii określenia granic odpowiedzialności operacyjnej, to ta ostatnia jest określona przez granicę bilansu, którą jest zewnętrzna ściana budynku mieszkalnego<2>(w przypadku braku wspólnego domowego urządzenia pomiarowego).

<2>Dekrety Federalnej Służby Antymonopolowej Centralnego Organu z dnia 17 lutego 2009 r. N F10-12 / 09, FAS VVO z dnia 24 marca 2009 r. N A29-5292 / 2008.

Problemem jest kwestia konieczności podpisania tej ustawy. Na mocy art. 543 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, istotne warunki umowy na dostawę energii, bez której umowa jest nieważna, obejmują warunek zapewnienia konserwacji i bezpieczeństwa działania sieci, przyrządów i urządzeń. Uzgadniając granice odpowiedzialności operacyjnej, strony zapewniają utrzymanie i eksploatację sieci i sprzętu inżynieryjnego. Akt rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej jest dokumentem technicznym, formą odzwierciedlającą taką umowę. Ponadto wszystkie omówione powyżej dokumenty regulacyjne również wymagają podpisania tego aktu przy zawieraniu umowy dostawy surowca.

Jednak akt rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej ma miejsce, gdy zostanie osiągnięte porozumienie między RCO a abonentem w tej sprawie, a jeśli nie zostanie to osiągnięte, granice odpowiedzialności wyznaczają granice bilansu. Dlatego akt rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej nie zawsze może mieć miejsce. Świadczy o tym analiza praktyki sądowej w sporach o warunki umów, które powstają przy ich zawieraniu: sądy czasami nawet wyłączają z treści umowy aneksy zawierające ten akt.<3>.

<3>Rozporządzenie FAS SKO z dnia 28 maja 2009 r. N A53-9063/2008-C2-41.

Spory powstałe w związku z ustaleniem granic odpowiedzialności operacyjnej

Możemy więc wyciągnąć następujący wniosek: w przypadku braku aktu rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej granicę ustala się na skrzyżowaniu zbiorowego (wspólnego domu) urządzenia pomiarowego, a w przypadku jego braku wzdłuż granicy wspólnej nieruchomości właścicieli lokali w kamienicy.

Z kolei określona nieruchomość może obejmować wyłącznie wewnętrzne systemy podtrzymywania życia kończące się zewnętrzną granicą ściany domu i przeznaczone do obsługi więcej niż jednego pomieszczenia w tym domu. Dlatego jeśli organizacji zarządzającej zaproponowano przejęcie odpowiedzialności za sieci inżynieryjne znajdujące się poza budynkiem mieszkalnym lub obsługujące więcej niż jeden budynek mieszkalny (niezależnie od lokalizacji), można bezpiecznie odmówić i nalegać na ustalenie granic odpowiedzialności operacyjnej wzdłuż zewnętrznej ściany domu.

Na przykład Szósty Arbitrażowy Sąd Apelacyjny odrzucił żądanie organizacji deweloperskiej, aby zmusić organizację zarządzającą do przyjęcia do konserwacji i konserwacji zewnętrznych sieci inżynieryjnych zasilania, kanalizacji deszczowej i wodociągowej. Faktem jest, że na rozprawie ustalono, że komunikacja ta ma służyć więcej niż jednemu lokalowi mieszkalnemu i (lub) niemieszkalnemu w kilku budynkach mieszkalnych, a nie w jednym budynku mieszkalnym, a zatem nie spełnia wszystkich kryteria ustanowione przez prawo dla wspólnej własności budynku mieszkalnego w domu (Dekret z dnia 17.07.2009 N 06AP-2631/2009). I odwrotnie, organizacja zarządzająca nie była w stanie udowodnić niezgodności z prawem włączenia w skład miejskich rurociągów grzewczych i rurociągów tranzytowych ciepłej wody przechodzących przez piwnice domów, kotła ciepłej wody w piwnicy domu i innych rurociągów tranzytowych ( i dalsze dzierżawienie ich RSO). Pomimo tego, że obiekty te znajdują się w piwnicy budynku mieszkalnego, nie stanowią one wspólnej własności, ponieważ obsługują więcej niż jeden budynek mieszkalny, a także dlatego, że zewnętrzna granica ściany domu nie może być granicą tranzytowego ciepła sieci (Uchwała FAS UO z dnia 18.05.2009 N F09 -2962/09-C6).

Ponadto, jak pokazuje praktyka, problemy z zawarciem umowy i określeniem odpowiedzialności operacyjnej pojawiają się, gdy nie jest znany posiadacz bilansu odcinka sieci inżynierskich od ściany budynku mieszkalnego do sieci znajdujących się w bilansie RSO. Działki te często nie mają właściciela, ale są niezbędne do zaopatrywania domu w środki (i znajdują się na sąsiedniej działce, która jest częścią wspólnej własności). Z reguły RNO starają się zrzucić ciężar utrzymania takich odcinków sieci na organizację zarządzającą i właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, argumentując, że utrzymanie tych odcinków nie jest wliczone w taryfy. Tymczasem nawet w tej sytuacji nie ma podstaw prawnych do rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej za przyłączenie do sieci inżynieryjnych, które są w bilansie RSO. Raz jeszcze zastrzeżemy, że przepis ten obowiązuje w przypadku braku umowy między stronami wyrażonej w ustawie, gdyż na mocy ust. 1 art. 421 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej osoby prawne mogą swobodnie zawierać umowy. Zgodnie z paragrafem 4 wymienionego artykułu warunki umowy są ustalane według uznania stron. Rozstrzygając te spory, sądy zauważają, że RSO ma prawo zwrócić się do organu regulacyjnego z dokumentami potwierdzającymi koszty opłacenia usług związanych z przeniesieniem zasobu przez sieci, które nie zostały uruchomione, w celu rozliczenia i zrekompensować je w kolejnym okresie regulacji taryf (Uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej TSB z dnia 24 marca 2009 r. N A29-5292/2008, z dnia 23 września 2008 r. N A11-11702/2007-K1-6/37).

MA Purgina

doradca prawny

NP „Stowarzyszenie HOA w Niżnym Nowogrodzie”

Każdy budynek, bez pewnego wypełnienia wewnętrznego i tych wszystkich dobrodziejstw mieszkaniowych i komunalnych, bez których nie wyobrażamy sobie teraz życia, sam w sobie jest czymś w rodzaju pustego pudełka. Nie ma znaczenia, czy jest to apartamentowiec, prywatna rezydencja, przedsiębiorstwo produkcyjne czy powierzchnia biurowa - wszystkie potrzebują określonych usług: ogrzewania, prądu, wody.

Na tym etapie specjalne organizacje są zaangażowane w zapewnianie budynkowi tych korzyści: UK (spółki zarządzające), HOA (Stowarzyszenie właścicieli domów) i inne organizacje komercyjne. Są odpowiedzialni za zawieranie umów o świadczenie określonych usług z firmami surowcowymi w imieniu właścicieli metrów kwadratowych tego domu. Należy zauważyć, że zasoby nie pojawiają się znikąd, ale przechodzą przez rury, przewody itp. Wszystko wydaje się proste, ale kiedy te linie zasilające się psują, pojawia się pytanie, kto powinien ponieść odpowiedzialność i je naprawić.

Akt rozgraniczenia i odpowiedzialności

Zgodnie z normami prawa cywilnego Federacji Rosyjskiej możliwe jest określenie odpowiedzialności za zachowanie i eksploatację linii zaopatrzenia w mieszkania i usługi komunalne dopiero po zapoznaniu się z informacjami zawartymi w akcie rozróżnienia między własnością bilansową a odpowiedzialnością operacyjną . Aby zrozumieć to pojęcie prawne, musisz najpierw odkryć terminy pomocnicze:

Zasady graniczne

Przy nowoczesnych technologiach znalezienie przybliżonej treści konkretnego aktu normatywnego nie stanowi problemu. Odpowiednie strony tematyczne są wypełnione próbkami niezbędnych dokumentów.

Tabela systemów inżynieryjnych i obowiązków stron

Nazwa systemów inżynierskich	Ustawienia systemowe	Opis odpowiedzialności operacyjnej Wynajmującego	Opis odpowiedzialności operacyjnej Najemcy
Wymuszona wentylacja	Min1600- maks. 5700 m3/h	Do czasu wyprowadzenia kanałów powietrznych jednostek nawiewnych z szybów wentylacyjnych i ze ścian budynku do lokalu Najemcy
Wentylacja wywiewna	Min. 1500- maks. 5500 m3/h	Do czasu wyprowadzenia kanałów powietrznych jednostek wywiewnych z szybów wentylacyjnych i ze ścian budynku do lokalu Najemcy	Urządzenia wentylacyjne i kanały wentylacyjne w lokalu Najemcy
System zasilania	Moc dedykowana Rust.- 55 kW	Do końcówek kablowych linii wychodzących w miejscach ich podłączenia do bloku obciążeniowego rozdzielnicy podłogowej	Od końcówek kablowych linii wychodzących w punktach ich podłączenia do bloku obciążenia rozdzielnicy podłogowej
System zimnej wody itp.

Po zawarciu aktu rozgraniczenia granic strony muszą zawrzeć umowę najmu lokalu mieszkalnego i usług komunalnych. Właścicielowi mieszkania zostanie przydzielony osobisty rachunek finansowy, zgodnie z którym będzie opłacał rachunki za media. Z kolei firma dostarczająca surowce bierze na siebie obowiązek dostarczania korzyści niezbędnych do współczesnego życia. A jeśli dojdzie do załamania się ścieżek komunikacyjnych, to strona określona w akcie rozróżniania własności bilansowej od odpowiedzialności operacyjnej będzie ponosić odpowiedzialność za jej dobro.

Jak określić granice własności bilansowej i odpowiedzialności operacyjnej w umowie dostawy zasobów? Czy można je zmienić wbrew woli RSO, jeśli odpowiednie akty zostały wcześniej podpisane przez abonenta?

Wykonawcy usług komunalnych z różnych regionów kraju zwracają się do naszej firmy o pomoc prawną w przypadku sporów z RSO w procesie zawierania i wykonywania umów. Najwięcej sporów powstaje w związku z określeniem punktów zaopatrzenia w odpowiedni zasób oraz granic odpowiedzialności operacyjnej wynikającej z umowy. Aby zmniejszyć straty w sieciach, RNO starają się ustanowić punkt dostawy jak najdalej od konsumenta końcowego, co jest absolutnie nieopłacalne dla drugiej strony umowy, ponieważ oprócz strat kierownik MKD również ponosi ciężar utrzymania takich sieci inżynierskich.

Korzystając ze zgromadzonego doświadczenia w takich przypadkach, rozważymy sposób prawnego określenia miejsc dostaw i granic odpowiedzialności operacyjnej stron. Dzięki niedawnemu orzeczeniu Sił Zbrojnych FR stało się to możliwe również w odniesieniu do już zawartych umów.

Pojęcia i regulacje

Koncepcje punktów dostawy, a także granice własności bilansowej i odpowiedzialności operacyjnej są przedstawione w aktach prawnych regulujących procedurę dostarczania odpowiedniego zasobu:

w Regulaminie organizacji zaopatrzenia w ciepło (zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 08.08.2012 nr 808);
w Regulaminie zaopatrzenia w ciepłą wodę (zatwierdzonym dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 29 lipca 2013 r. Nr 642);
w Zasadach zaopatrzenia w zimną wodę i urządzeń sanitarnych (zatwierdzonych dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 29 lipca 2013 r. Nr 644);
w Regulaminie dostaw gazu na potrzeby krajowe obywateli (zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lipca 2008 r. nr 549);
w Podstawowych przepisach dotyczących funkcjonowania detalicznych rynków energii elektrycznej (zatwierdzonych Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 04.05.2012 nr 442).

Pomimo tego, że w wymienionych aktach prawnych pojęcia punktu dostawy oraz granice własności bilansowej i odpowiedzialności operacyjnej różnią się, ich istota wciąż sprowadza się do tego, co następuje.

Punkt dostawy- miejsce wypełnienia obowiązków RSO, które znajduje się w miejscu instalacji OWU, aw przypadku jego braku - na granicy bilansu.

Granica własności bilansu- granica podziału sieci na podstawie własności.

Limit odpowiedzialności operacyjnej- granica podziału sieci na zasadzie nałożenia ciężaru utrzymania, która przebiega wzdłuż granicy bilansowej, chyba że strony umowy uzgodniły inaczej.

Zmiana granic za zgodą właścicieli

Przepisy Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, Zasady świadczenia usług publicznych, a także Zasady utrzymania wspólnej własności regulują stosunek na podstawie umowy o dostawę zasobów, ponieważ zawiera ją wykonawca usług publicznych z RSO w celu świadczenia usług publicznych na rzecz obywateli. Zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej, na podstawie umowy o zarządzanie MKD, wykonawca jest odpowiedzialny wobec właścicieli za utrzymanie wspólnej własności w domu.

Skład majątku wspólnego właścicieli lokali w MKD obejmuje między innymi komunikację inżynierską znajdującą się wewnątrz domu (paragrafy 5–7 Zasad utrzymania majątku wspólnego) lub poza nim na działce, która jest część majątku wspólnego w MKD (paragrafy „g” 2 Zasad utrzymania majątku wspólnego) i przeznaczona do obsługi tego domu.

Zgodnie z paragrafem 7 Zasad utrzymania własności wspólnej, OPU jest instalowana na granicy sieci, które są częścią wspólnej własności właścicieli lokali w MKD i odnosi się do wspólnej własności.

Zgodnie z paragrafem 8 Regulaminu utrzymania mienia wspólnego zewnętrzną granicą sieci wchodzących w skład nieruchomości wspólnej jest zewnętrzna granica muru MKD oraz granica odpowiedzialności eksploatacyjnej, jeżeli istnieje OPU odpowiednim zasobem komunalnym, jest połączeniem licznika z odpowiednią siecią inżynieryjną MKD. W porozumieniu właścicieli lokali z dostawcą mediów lub RSO może zostać ustalony inny limit odpowiedzialności eksploatacyjnej.

Dlatego granicą bilansu jest zewnętrzna granica ściany MKD lub granica działki w przypadku, gdy granice działki są ustalane na podstawie państwowych danych katastralnych i gdy zlokalizowane są sieci inżynieryjne w granicach tej działki obsługuje tylko jeden dom. Granica bilansu jest jednocześnie granicą odpowiedzialności operacyjnej, chyba że właściciele lokalu ustalili inną granicę.

Miejscem instalacji OPU jest granica sieci, które są częścią wspólnej własności w MKD.

Istnieją różnice dotyczące zewnętrznej granicy sieci gazowych: jest to połączenie pierwszego urządzenia blokującego z zewnętrzną siecią dystrybucyjną gazu.

Tak więc RSO może zmienić granice odpowiedzialności operacyjnej tylko za zgodą właścicieli lokali w MKD, którzy podpisali akty rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej z granicami wykraczającymi poza granice bilansu (lub podjęli taką decyzję) .

Akty demarkacyjne

Granice odpowiedzialności operacyjnej i własności bilansowej są ustalane przez strony przy zawieraniu umowy i określają, które sekcje sprzętu inżynieryjnego będą obsługiwane przez dostawcę usług użyteczności publicznej. Rekomendujemy wykonawcom, w celu uniknięcia sporów w procesie wykonywania umowy z RNO, podpisywanie tych aktów na etapie zawierania umowy. Czyniąc to, należy wziąć pod uwagę następujące kwestie.

Akty rozgraniczenia własności bilansowej i odpowiedzialności operacyjnej są zawierane przez strony w procesie technologicznego przyłączania sieci konsumenckich do sieci RNO, mogą być również podpisywane (w przypadku braku wcześniej sporządzonych aktów) w procesie zawierania umowy z RSO.

Zgodnie z dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 13 sierpnia 2006 r. Nr 491, JST muszą określić granice działki związanej ze wspólną własnością domu dla każdego MKD. Granice działki, która jest częścią wspólnej własności w MKD, określają granice własności bilansowej i odpowiedzialności operacyjnej, które powinny być zapisane w odpowiednich aktach z RSO. Dlatego jeśli granice działki są większe niż obszar MKD, utrzymanie mediów przechodzących przez tę działkę jest przydzielane spółce zarządzającej na podstawie umowy o zarządzanie.

Jeżeli nie przeprowadzono państwowej rejestracji katastralnej w odniesieniu do działki, granicą bilansu należącego do sieci jest zewnętrzna ściana MKD.

Sieci bez właściciela

Dość często sieci inżynieryjne nie wchodzą w zakres odpowiedzialności żadnej ze stron umowy o dostawę zasobów, to znaczy są bez właściciela. Kto jest odpowiedzialny za utrzymanie tych sieci i płacenie za utratę w nich zasobów użytkowych?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli odcinek sieci między sieciami MKD a sieciami RNO jest bezwłaścicielski, przy ustalaniu taryfy dla RSO uwzględnia się koszty utrzymania, naprawy i eksploatacji tego odcinka sieci. Oto, co jest napisane:

w ustawie federalnej z dnia 27 lipca 2010 r. nr 190-FZ „O zaopatrzeniu w ciepło” (część 4, art. 8, część 5, 6, art. 15);
w ustawie federalnej z dnia 7 grudnia 2011 r. nr 416-FZ „O zaopatrzeniu w wodę i urządzeniach sanitarnych” (części 5, 6, art. 8);
w ustawie federalnej z dnia 26 marca 2003 r. nr 35-FZ „O elektroenergetyce” (część 4 art. 28).

Nielegalne jest narzucanie konsumentom i dostawcom usług komunalnych utraty zasobów użytkowych w odcinkach sieci bez właściciela. Taki wniosek dotyczący strat mocy został sformułowany w Postanowieniu Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 28 października 2013 r. Nr VAC-10864/13.

Granice sieci inżynierskich wyznaczamy zgodnie z prawem

Przy zawieraniu umowy z RSO

Idealną opcją dla menedżera MKD jest ustalenie prawnych granic odpowiedzialności operacyjnej przy zawieraniu umowy z RSO. Ale jak to osiągnąć, skoro RSO nalega na inne granice odpowiedzialności? Menedżer nie powinien spieszyć się z podpisaniem aktów rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej na warunkach niezgodnych z prawem.

Zgodnie z prawem cywilnym umowę uważa się za zawartą, jeżeli strony osiągną porozumienie co do wszystkich istotnych warunków umowy. Ustawodawca odniósł również warunek dotyczący granicy odpowiedzialności eksploatacyjnej do istotnych warunków umowy na dostawę energii. Warunek ten jest uzgadniany przez strony poprzez podpisanie aktu rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej.

W związku z tym, jeżeli RSO proponuje zawarcie umowy z aktem rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej, w której granice wykraczają poza wspólną własność właścicieli lokali w MKD, konieczne jest podpisanie takiej umowy wraz z protokołem nieporozumień co do granic odpowiedzialności. W protokole nieporozumień należy wskazać warunek dotyczący granic odpowiedzialności operacyjnej w odniesieniu do punktu 8 Zasad utrzymania mienia wspólnego: granica odpowiedzialności operacyjnej biegnie wzdłuż zewnętrznej granicy ściany MKD (granica działki, która jest wspólną współwłasnością właścicieli lokalu w domu).

Rozpatrując spory dotyczące rozstrzygania sporów przy zawieraniu umów na dostawy energii, sądy zatwierdzają takie umowy w odniesieniu do warunków dotyczących granic odpowiedzialności operacyjnej. Przykładami z praktyki są orzeczenia Sądu Najwyższego Naczelnego Okręgu Wojskowego z dnia 19 listopada 2015 r. w sprawie o sygn. A29-10092/2014, KN ZSO z dnia 9 listopada 2015 r. w sprawie o sygn. A75-1441/2015 , KNA SKO z dnia 11 grudnia 2015 r. w sprawie o sygn. A25-953/2014.

Jeżeli granice sieci nie są uzgodnione w umowie z RSO

Jeżeli strony nie wystąpiły do sądu o rozstrzygnięcie sporów przy zawieraniu umowy dostawy surowca, a protokół rozbieżności pozostał niepodpisany przez RSO, w przypadku sporów dotyczących wielkości dostarczonych zasobów i granic odpowiedzialności umowa nie może zostać uznana przez sąd za niezawartą, ponieważ warunek dotyczący granic odpowiedzialności operacyjnej może być regulowany przez prawo.

W uchwale Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 3409/10 z dnia 07.09.2010 r. sąd stwierdził, że brak uzgodnionego przez strony aktu rozgraniczenia własności bilansowej nie może wskazywać, że strony nie zawarł umowę. W przypadku braku aktu rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej stron, granica odpowiedzialności operacyjnej jest ustalana na podstawie własności bilansowej, a ta ostatnia jest ustalana na podstawie własności.

Jeżeli granice sieci są ustalone w umowie z RSO nie zgodnie z prawem

Co do zasady umowa jest zawierana na czas określony i uważana jest za przedłużoną na tych samych warunkach, jeżeli żadna ze stron nie zgłosi w określonym terminie zamiaru zawarcia umowy na nowych warunkach.

W sposób określony w umowie o dostawę zasobów dostawca usług komunalnych ma prawo wypowiedzieć umowę i zawrzeć nową na innych warunkach. W nowym traktacie będzie mógł osiągnąć porozumienie co do granic w zaproponowanym przez siebie brzmieniu (w razie potrzeby w sądzie).

Uznanie przez sąd warunków umowy o ustaleniu granic sieci za nieważną

Rozważmy teraz opcję, gdy przy zawieraniu umowy z RSO w aktach rozgraniczenia własności bilansowej i odpowiedzialności operacyjnej uzgodniono granice wykraczające poza wspólną własność właścicieli lokali w MKD, aw trakcie wykonania umowy strony toczyły spór o zapłatę za straty ciepła.

Postanowieniem Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 21 grudnia 2015 r. w sprawie o sygn. 305-ES15-11564 sprawa została skierowana do ponownego rozpatrzenia przez sąd pierwszej instancji z zaleceniem ustalenia, czy doszło do wyrażenia woli właścicieli lokali w MKD przeniesienia granicy bilansowej własności poza zewnętrzną granicę muru MKD i zmiany składu majątku wspólnego.

W nowym rozpoznaniu sprawy sąd I instancji stwierdził sprzeczność między aktem rozgraniczenia własności bilansowej i odpowiedzialności operacyjnej a bezwzględnie obowiązującymi normami prawa, a także brakiem decyzji właścicieli o zakwalifikowaniu spornego odcinka sieci inżynieryjne jako własność wspólna. Umowa z RSO dotycząca rozgraniczenia odpowiedzialności operacyjnej została uznana za nieważną, RSO odmówiono odzyskania strat od Spółki Zarządzającej na spornym odcinku sieci.

Sądy arbitrażowe przy rozpatrywaniu takich sporów posługują się już tą definicją Sądu Najwyższego i podejmują decyzje o nałożeniu na RSO ciężaru utrzymania i utrzymania sieci inżynieryjnych poza wspólną własnością właścicieli lokali w MKD, a także o obowiązku płacić za straty w takich sieciach. Przykładowo w postanowieniach XI Apelacyjnego Sądu Arbitrażowego z dnia 20 kwietnia 2016 r. w sprawie o sygn. A72-9399/2015, XV Apelacyjnego Sądu Arbitrażowego z 5 kwietnia 2016 r. w sprawie o sygn. postanowieniem Sądu Arbitrażowego Obwodu Uljanowskiego z dnia 27 stycznia 2016 r. w sprawie nr A72-9399/2015, przyjmując akty sądowe, arbitrzy odwoływali się do ww. definicji Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej.

Punkty zaopatrzenia w zasoby komunalne (niezależnie od obecności lub braku PPU) muszą znajdować się na granicy bilansu, która biegnie wzdłuż granicy wspólnej własności właścicieli lokali w MKD.

Granica odpowiedzialności eksploatacyjnej biegnie wzdłuż granicy własności bilansowej, chyba że strony umowy o dostawę zasobów ustalą inną granicę w odpowiedniej ustawie i brak jest decyzji właścicieli o przesunięciu granicy.

Najprostszym sposobem uzgodnienia granic sieci inżynieryjnych jest zawarcie umowy, w tym w sądzie.

Warunki zawartej umowy oraz podpisane akty rozgraniczenia, sprzeczne z zasadami wiążącymi strony umowy dostawy surowca, są nieważne w przypadku braku decyzji właścicieli lokali w MKD o ustaleniu innych granic majątek wspólny w MKD.

Wydawane na wniosek organizacji zaopatrzenia w ciepło do spółki zarządzającej o odzyskanie strat w odcinku sieci od miejsca instalacji punktu kontrolnego (punkt wejścia rurociągu do MKD) do granicy bilansu , określony w akcie demarkacyjnym jako punkt wyjścia (przyłączenia) rurociągu z nośnikiem ciepła z węzła CO.