Disputas sobre la definición de los límites de las redes de ingeniería de la carretera de circunvalación de Moscú. Ejemplo de acto de delimitación de la propiedad del balance de las redes de calor.

25.10.2022

Establecimiento de los límites de la zona de responsabilidad operativa entre la sociedad gestora y RSO.

El establecimiento oportuno de la zona de responsabilidad operativa, la determinación de sus límites entre la empresa de gestión (o HOA, ZHSK) y la organización de suministro de recursos (en adelante, RSO) es uno de los problemas importantes que surgen al resolver problemas de relaciones legales e industriales entre la partes y que surgen en los casos de garantizar el funcionamiento necesario de las comunicaciones de ingeniería de un edificio de apartamentos (en adelante MKD) del parque de viviendas. Para las sociedades gestoras, esta cuestión adquiere mayor trascendencia en caso de accidentes en redes que no son de propiedad común de los propietarios en el MKD, pero que se incluyeron en el acuerdo entre la sociedad gestora y la RSO en forma de contrato acuerdo al acuerdo. Sobre la base de un acuerdo que define el área de responsabilidad operativa, la obligación de reparar estas redes, por ejemplo, fuera del perímetro del edificio, se asigna a la empresa administradora, lo que en última instancia genera una carga financiera adicional para el empresa de gestión. Esta carga financiera adicional suele ser muy importante para la empresa gestora, ya que los trabajos en las redes fuera del perímetro del edificio implican costosos movimientos de tierra que implican una empresa alquilada,equipo especial, acompañando registro de permisos.

¿Cómo prevenir el desarrollo de tal situación? Detengámonos con más detalle en los conceptos básicos de responsabilidad operativa y propiedad del balance. Del análisis de los actos jurídicos se deduce que el límite del balance divide las redes de ingeniería sobre la base de la propiedad u otra propiedad legal, y el límite de la responsabilidad operativa implica una línea divisoria sobre la base de imponer la carga del mantenimiento de la ingeniería. comunicaciones Entonces, por ejemplo, en las "Reglas para el suministro de agua fría y el saneamiento", aprobadas por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 29 de julio de 2013 No. 644, las definiciones de estos términos están claramente indicadas:

"límite de propiedad de equilibrio": la línea que divide los objetos del suministro centralizado de agua fría y (o) los sistemas de eliminación de agua, incluido el suministro de agua y (o) las redes de alcantarillado, entre propietarios sobre la base de la propiedad o posesión sobre una base legal diferente;

"límite de responsabilidad operativa": la línea divisoria de los objetos del suministro centralizado de agua fría y (o) los sistemas de alcantarillado, incluido el suministro de agua y (o) las redes de alcantarillado, sobre la base de los deberes (responsabilidad) para la operación de estos sistemas o redes , establecidos en un contrato de suministro de agua fría, contrato de disposición de agua o un contrato único de suministro de agua fría y saneamiento, un contrato de transporte de agua fría, un contrato de transporte de aguas residuales;

Al celebrar acuerdos de suministro de recursos para MKD, el límite del balance separará las redes de ingeniería que son propiedad común de los propietarios de las instalaciones de otras redes de ingeniería. En este sentido, es necesario entender claramente lo que pertenece a la propiedad común y lo que no.

CON resto de bienes comunesclaramente definido por la cabeza I. en la sentencia y Gobierno de la Federación Rusa de fecha 13 de agosto de 2006 No. 491 " SOBRE LA APROBACIÓN DE LAS REGLAS PARA EL MANTENIMIENTO DE LOS BIENES COMUNES EN UN EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS Y LAS REGLAS PARA LA MODIFICACIÓN DEL MONTO DEL PAGO PORMANTENIMIENTO Y REPARACIÓN DE LOCALES RESIDENCIALES EN CASO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y REALIZACIÓN DE OBRAS DE ADMINISTRACIÓN, MANTENIMIENTO Y REPARACIÓN DE INSTALACIONES GENERALESPROPIEDAD EN EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS DE CALIDAD INADECUADA Y (O) CON DESCANSOS QUE EXCEDEN LA DURACIÓN ESTABLECIDA"

De conformidad con el párrafo 8 de estas Reglasel límite exterior de las redes de electricidad, calefacción, suministro de agua y saneamiento, redes de información y telecomunicaciones (incluidas las redes de radiodifusión por cable, televisión por cable, red de fibra óptica, líneas telefónicas y otras redes similares), que forman parte de la propiedad común, a menos que la legislación de la Federación Rusa no establezca lo contrario, es límite de la pared exterior de un edificio de apartamentos, y el límite de responsabilidad operativa en presencia de un dispositivo de medición colectivo (casa común) del recurso comunal correspondiente, a menos que se disponga lo contrario por acuerdo de los propietarios de los locales con el proveedor de servicios públicos o el RSO, es el cruce de el dispositivo de medición colectiva (casa común) con la red de ingeniería correspondiente incluida en el MKD. El límite exterior de las redes de suministro de gas que forman parte del bien común es el empalme del primer dispositivo de bloqueo con la red exterior de distribución de gas..

Entonces, especificando la cláusula 8 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común, uno puede referirse a la cláusula 14 de las Reglas de suministro de agua, que establece: sujeto a acuerdo la demarcación puede establecerse a lo largo del pozo (o cámara), a la que se conectan dispositivos y estructuras para conectar al suscriptor a la red pública de suministro de agua o alcantarillado. En cuanto a las redes de calefacción, es posible establecer el límite de responsabilidad operativa en la pared de la cámara térmica a la entrada del abonado o según los primeros dispositivos de desconexión. Todas estas opciones deben ser acordadas en el acto de delimitación de responsabilidad operativa.

Sin embargo, el acto de delimitación de la responsabilidad operativa es al llegar a un acuerdo .

Un análisis de la legislación y la práctica judicial permite concluir que si no existe acuerdo entre la entidad gestora y la RSO en el tema de la determinación límites de la responsabilidad operativa , este último está determinado por el límite del balance general, que es el límite exterior de la pared de un edificio de apartamentos.

Sin embargo, el acto de delimitación de la responsabilidad operativa es al llegar a un acuerdo entre la RCO y el suscriptor sobre este tema, y si esto no se logra, los límites de responsabilidad están determinados por los límites del balance. Por lo tanto, el acto de delimitación de la responsabilidad operativa puede no estar siempre presente. Lo mismo se evidencia con el análisis de la práctica judicial en disputas sobre los términos de los contratos derivados de su celebración..

En base a lo anteriorse puede sacar la siguiente conclusión:

en ausencia de un acto de delimitación de responsabilidad operativa, el límite se establece en el cruce del dispositivo de medición colectivo (casa común), y en su ausencia -a lo largo del borde exterior de la pared de un edificio de apartamentos, el borde de la propiedad común de los propietarios de las instalaciones de MKD.

Adicionalmente, se puede señalar que los problemas para celebrar un contrato y delimitar la responsabilidad operativa surgen cuando se desconoce el balance tenedor-propietario de la sección de redes de ingeniería desde el muro de la MKD hasta las redes que se encuentran en el balance de la RSO. Estas parcelas muchas veces no tienen dueño, pero son necesarias para abastecer la casa de recursos y están ubicadas en el terreno colindante, que forma parte de la propiedad común. Como regla general, los RNO intentan colocar la carga del mantenimiento de dichas secciones de la red en la organización administradora y los propietarios de las instalaciones de MKD, argumentando que el mantenimiento de estas secciones no está incluido en las tarifas. Mientras tanto, incluso en esta situación, no existen fundamentos legales para delimitar la responsabilidad operativa por la vinculación a las redes de ingeniería, que se encuentran en el balance de la RSO. Debe tenerse en cuenta que, en virtud del apartado 1 del art. 421 del Código Civil de la Federación Rusa, las personas jurídicas son libres de celebrar un acuerdo. De acuerdo con el párrafo 4 del artículo mencionado, los términos del contrato se determinan a discreción de las partes. Al resolver estas disputas, los tribunales señalan que el RNO tiene derecho a solicitar al organismo regulador documentos que confirmen los costos de pago de los servicios para la transferencia de un recurso a través de redes que no se han transferido a su operación, con el fin de contabilizar y compensarlos en el período posterior de regulación tarifaria.

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"Vivienda y servicios comunales: contabilidad y tributación", 2009, N 9

Una de las cuestiones más dolorosas al celebrar acuerdos con organizaciones de suministro de recursos (RSO) para HOA, cooperativas de vivienda y empresas de gestión (en lo sucesivo, organizaciones de gestión) es la delimitación de la denominada responsabilidad operativa y la definición de sus límites. Sin embargo, la práctica de la Asociación de HOA de Nizhny Novgorod muestra que para HOA y las cooperativas de vivienda, este tema a menudo se vuelve relevante ni siquiera en el momento de celebrar dicho acuerdo, sino en caso de accidentes en las redes que no están relacionadas con la propiedad común. de propietarios en un edificio de apartamentos, cuando, debido a un acuerdo firmado imprudentemente, la obligación de reparar estas redes se asigna a estas HOA y cooperativas de vivienda.

Es bastante obvio que los medidores adicionales de comunicaciones de ingeniería imponen a la organización administradora (y, por lo tanto, a los propietarios de locales en un edificio de apartamentos) una carga financiera adicional sobre su mantenimiento y reparación, que a veces, por ejemplo, las HOA están fuera del alcance poder de, y también implican gastos inevitables para cubrir la pérdida de servicios públicos.

Regulación regulatoria

Al considerar este tema, primero se debe consultar el Código Civil de la Federación Rusa, que regula todos los contratos de suministro de energía. Según el art. 539 del Código Civil de la Federación de Rusia, en virtud de un acuerdo de suministro de energía, una organización de suministro de energía se compromete a suministrar energía al suscriptor (consumidor) a través de la red conectada, y el suscriptor se compromete a pagar por la energía recibida, así como cumplir con el modo de su consumo previsto por el acuerdo, garantizar la seguridad de operación de las redes de energía bajo su control y la capacidad de servicio de los dispositivos utilizados por él y equipos relacionados con el consumo de energía. El contrato de suministro de energía se concluye con el suscriptor si tiene un dispositivo receptor de energía que cumpla con los requisitos técnicos establecidos, conectado a las redes de la organización de suministro de energía y otros equipos necesarios, además de proporcionar la contabilidad del consumo de energía.

Las disposiciones generales del Código Civil de la Federación Rusa con respecto a la cuestión de los límites de la responsabilidad operativa se han desarrollado en regulaciones tales como:

Ley Federal N° 35-FZ de 26 de marzo de 2003 "Sobre la Industria de Energía Eléctrica";
Las Reglas para el Funcionamiento de los Mercados Minoristas de Electricidad en el Período de Transición de Reforma de la Industria Eléctrica, aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 530 del 31 de agosto de 2006 (en adelante, las Reglas para la Industria Eléctrica);
Reglas para el acceso no discriminatorio a los servicios para la transmisión de energía eléctrica y la provisión de estos servicios, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 27 de diciembre de 2004 N 861 (en adelante, las Reglas de Acceso);
Reglas para el uso de sistemas públicos de suministro de agua y alcantarillado en la Federación Rusa, aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 12 de febrero de 1999 N 167 (en adelante, las Reglas de Suministro de Agua);
Reglas para el mantenimiento de la propiedad común;
Carta circular del Gosstroy de Rusia de fecha 14/10/1999 N LCh-3555/12 "Sobre las explicaciones sobre la aplicación de las normas para el uso de los sistemas de abastecimiento de agua y alcantarillado comunales en la Federación Rusa".

Responsabilidad operativa y propiedad del balance Conceptos

En los actos enumerados anteriormente, el concepto de los límites de la responsabilidad operativa se encuentra invariablemente al lado del concepto de los límites del balance, mientras que no existe una definición general para uno u otro en la legislación. Por su parte, existen una serie de definiciones en el marco de la regulación de diversos contratos de suministro de energía. Entonces, de acuerdo con la cláusula 1 de las Reglas de Suministro de Agua:

límite del balance: la línea de división de los elementos del suministro de agua y (o) sistemas de alcantarillado y estructuras sobre ellos entre los propietarios sobre la base de la propiedad, la gestión económica o la gestión operativa;
límite de responsabilidad operativa: la línea divisoria de los elementos del suministro de agua y (o) los sistemas de alcantarillado (redes de suministro de agua y alcantarillado y estructuras en ellos) sobre la base de los deberes (responsabilidad) para la operación de los elementos del suministro de agua y (o) alcantarillado sistemas, establecidos por acuerdo de las partes. En ausencia de tal acuerdo, el límite de la responsabilidad operativa se establece a lo largo del límite del balance.

Con respecto al suministro de energía térmica, no existe tal definición en absoluto, pero el párrafo 31 de la Carta del FTS de Rusia del 18 de febrero de 2005 N SN-570/14 establece que la energía térmica suministrada es la energía térmica suministrada al consumidor de energía térmica (consumidores) en el límite de la responsabilidad operativa (afiliación de saldo).

Las definiciones más completas de los conceptos considerados se refieren al suministro de energía eléctrica. Según la cláusula 2 de las Reglas de Acceso:

un acto de delimitación de la propiedad del balance de las redes eléctricas: un documento redactado en el proceso de conexión tecnológica de los dispositivos receptores de energía (centrales eléctricas) de personas físicas y jurídicas a las redes eléctricas, que define los límites de la propiedad del balance;
el acto de delimitación de la responsabilidad operativa de las partes un documento redactado por la organización de la red y el consumidor de servicios para la transmisión de energía eléctrica en el proceso de conexión tecnológica de los dispositivos receptores de energía, que determina los límites de la responsabilidad de la partes para la operación de los dispositivos receptores de energía relevantes y las instalaciones de la red eléctrica;
límite de propiedad del balance general: una línea para dividir las instalaciones de energía eléctrica entre los propietarios sobre la base de la propiedad o posesión sobre otra base prevista por las leyes federales, que determina el límite de la responsabilidad operativa entre una organización de red y un consumidor de servicios de transmisión de energía eléctrica ( un consumidor de energía eléctrica en cuyo interés se celebra un contrato para la prestación de servicios de transmisión de energía eléctrica) para el estado y mantenimiento de instalaciones eléctricas.

Así, del análisis de los actos jurídicos se deduce que el límite del balance divide las redes de ingeniería sobre la base de la propiedad u otra posesión legal, y el límite de la responsabilidad operativa implica una línea divisoria sobre la base de imponer la carga del mantenimiento de la ingeniería. comunicaciones

Relación

Con base en lo anterior, al celebrar contratos de suministro de recursos para un edificio de apartamentos, el límite del balance separará las redes de ingeniería que son propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (artículo 36 de la LC RF) de otras redes de ingeniería. redes En este sentido, es importante entender lo que se relaciona con la propiedad común.

De acuerdo con el párrafo 5 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común, la propiedad común incluye sistemas de ingeniería internos de suministro de agua fría y caliente y suministro de gas, que consisten en elevadores, ramas de elevadores hasta el primer dispositivo de desconexión ubicado en ramas de elevadores , dispositivos de desconexión indicados, dispositivos colectivos (casa común) de medición de agua fría y caliente, las primeras válvulas de cierre y control en las salidas del cableado interno del apartamento desde los elevadores, así como equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo. ubicados en estas redes.

La propiedad común incluye un sistema de suministro de energía dentro de la casa, que incluye, entre otras cosas, redes (cables) desde la frontera exterior establecida de conformidad con la cláusula 8 de estas Reglas hasta medidores de energía eléctrica individuales, comunes (apartamentos), así como otros equipos eléctricos, ubicados en estas redes (cláusula 7 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común).

En virtud de la cláusula 8 de las Normas en consideración, el límite exterior de las redes de electricidad, calor, abastecimiento de agua y saneamiento, redes de información y telecomunicaciones (incluidas las redes de radiodifusión alámbrica, televisión por cable, redes de fibra óptica, líneas telefónicas y otras similares redes), que son parte de la propiedad común, a menos que la legislación de la Federación de Rusia establezca lo contrario, es el límite exterior de la pared de un edificio de apartamentos y el límite de responsabilidad operativa en presencia de una medición colectiva (casa general) dispositivo del recurso comunal correspondiente, a menos que se disponga lo contrario por un acuerdo entre los propietarios de los locales con el proveedor de servicios públicos o RSO, es la unión de un dispositivo de medición colectivo (casa común) con una red de ingeniería apropiada incluida en un edificio de apartamentos. El límite externo de las redes de suministro de gas que forman parte de la propiedad común es la unión del primer dispositivo de bloqueo con la red de distribución de gas externa (cláusula 9 de las Reglas para el Mantenimiento de la Propiedad Común).

Por lo tanto, el límite del balance general al concluir los contratos de suministro de recursos para un edificio de apartamentos es siempre el límite exterior de la pared de dicha casa.<1>, y el límite de la responsabilidad operativa no se establece de forma imperativa; puede:

establecerse por acuerdo de las partes;
coincidir con la unión del dispositivo de medición colectivo (casa común) con la red de ingeniería correspondiente incluida en el edificio de apartamentos;
coincidir con el límite del balance general (para los propietarios de un edificio de apartamentos, es la pared exterior de la casa).

<1>Hacemos hincapié en que es el límite exterior de la pared de la casa, y no los límites de la parcela de tierra contigua.

Así, precisando el inciso 8 de las Reglas para la Conservación de los Bienes Comunes, se puede hacer referencia a la cláusula 14 de las Reglas para la Conservación de los Bienes Comunes, que establece: si hay acuerdo, la delimitación puede establecerse a lo largo del pozo (o cámara ) a los que se conectan dispositivos y estructuras para conectar al suscriptor a la red pública de suministro de agua o alcantarillado. Con respecto a las redes de calefacción, es posible establecer el límite de responsabilidad operativa en la pared de la cámara térmica en la entrada del abonado o de acuerdo con los primeros dispositivos de desconexión (Resolución de la FAS SKO del 28.05.2009 N A53-9063 / 2008 -C2-41). Mientras tanto, todas estas opciones deben ser acordadas en el acto de delimitación de la responsabilidad operativa.

Ley de Delimitación de Responsabilidad Operativa

Un análisis de la legislación (las disposiciones principales están contenidas en el párrafo 8 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común, el párrafo 14 de las Reglas para el suministro de agua, el párrafo 114 de las Reglas para la industria de la energía eléctrica) y la práctica judicial nos permite concluir que si no hay acuerdo entre la organización administradora y Osetia del Norte sobre el tema de determinar el límite de la responsabilidad operativa, este último está determinado por el límite del balance, que es la pared exterior de un edificio de apartamentos<2>(en ausencia de un dispositivo de medición de la casa común).

<2>Decretos del Servicio Federal Antimonopolio del Órgano Central del 17 de febrero de 2009 N F10-12/09, FAS VVO del 24 de marzo de 2009 N A29-5292/2008.

El problema es la cuestión de la necesidad de firmar este acto. En virtud del art. 543 del Código Civil de la Federación Rusa, los términos esenciales del contrato de suministro de energía, sin los cuales el contrato es nulo, incluyen la condición de garantizar el mantenimiento y la seguridad de la operación de redes, instrumentos y equipos. Al acordar los límites de la responsabilidad operativa, las partes prevén el mantenimiento y la operación de redes y equipos de ingeniería. El acto de delimitación de responsabilidad operativa es un documento técnico, un formulario que refleja tal acuerdo. Además, todos los documentos reglamentarios discutidos anteriormente también requieren la firma de este acto al celebrar un acuerdo de suministro de recursos.

Sin embargo, el acto de delimitación de la responsabilidad operativa tiene lugar cuando se llega a un acuerdo entre la RCO y el suscriptor sobre este tema, y si éste no se alcanza, los límites de la responsabilidad están determinados por los límites del balance. Por lo tanto, el acto de delimitación de la responsabilidad operativa puede no estar siempre presente. Lo mismo se evidencia por el análisis de la práctica judicial en disputas sobre los términos de los contratos que surgen durante su celebración: los tribunales a veces incluso excluyen los anexos que contienen este acto del texto del contrato.<3>.

<3>Decreto de la FAS SKO de fecha 28 de mayo de 2009 N A53-9063/2008-C2-41.

Controversias que surgen en relación con el establecimiento de los límites de la responsabilidad operativa

Entonces, podemos sacar la siguiente conclusión: en ausencia de un acto de delimitación de responsabilidad operativa, el límite se establece en el cruce del dispositivo de medición colectivo (casa común), y en su ausencia, a lo largo del límite de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

A su vez, la propiedad especificada puede incluir solo sistemas de soporte de vida dentro de la casa que terminan en el límite exterior de la pared de la casa y están destinados a servir a más de una habitación en esta casa. Por lo tanto, si se ofrece a la organización administradora que asuma la responsabilidad de las redes de ingeniería ubicadas fuera del edificio de apartamentos o que atienden a más de un edificio de apartamentos (independientemente de la ubicación), entonces se puede rechazar con seguridad e insistir en establecer los límites de la responsabilidad operativa. a lo largo de la pared exterior de la casa.

Entonces, por ejemplo, el Sexto Tribunal de Apelación de Arbitraje rechazó la demanda de la organización desarrolladora de obligar a la organización administradora a aceptar para mantenimiento y mantenimiento las redes de ingeniería externas de suministro de energía, alcantarillado pluvial y alcantarillado de suministro de agua. El hecho es que en la sesión del tribunal se estableció que estas comunicaciones están destinadas a servir a más de un local residencial y (o) no residencial en varios edificios de apartamentos, y no en un edificio de apartamentos y, por lo tanto, no cumplen con todos los requisitos. criterios establecidos por la ley para la propiedad común de un edificio de apartamentos en casa (Decreto de 17.07.2009 N 06AP-2631/2009). Y viceversa, la entidad gestora no pudo acreditar la ilegalidad de incluir en la composición de la propiedad municipal tuberías de calefacción y tuberías de tránsito de agua caliente que pasan por los sótanos de las casas, una caldera de agua caliente en el sótano de la casa y otras tuberías de tránsito ( y luego arrendarlos a RSO). A pesar de que estos objetos están ubicados en el sótano de un edificio de apartamentos, no son propiedad común, ya que sirven a más de un edificio de apartamentos, y también porque el límite exterior de la pared de la casa no puede ser el límite de tránsito de calor. redes (Resolución de la FAS UO del 18/05/2009 N F09 -2962/09-C6).

Además, como muestra la práctica, surgen problemas para celebrar un contrato y delimitar la responsabilidad operativa cuando se desconoce el titular del saldo de una sección de redes de ingeniería desde la pared de un edificio de apartamentos hasta las redes que están en el balance de la RSO. Estas parcelas a menudo no tienen dueño, pero son necesarias para abastecer de recursos a la casa (y están ubicadas en la tierra adyacente, que es parte de la propiedad común). Como regla general, los RNO intentan colocar la carga del mantenimiento de dichas secciones de la red en la organización administradora y los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, argumentando que el mantenimiento de estas secciones no está incluido en las tarifas. Mientras tanto, incluso en esta situación, no existen fundamentos legales para delimitar la responsabilidad operativa por la vinculación a las redes de ingeniería, que se encuentran en el balance de la RSO. Hagámonos una vez más la salvedad de que esta disposición es válida en ausencia de acuerdo entre las partes expresado en el acto, ya que, en virtud del apartado 1 del art. 421 del Código Civil de la Federación Rusa, las personas jurídicas son libres de celebrar un acuerdo. De acuerdo con el párrafo 4 del artículo mencionado, los términos del contrato se determinan a discreción de las partes. Al resolver estas disputas, los tribunales señalan que la RSO tiene derecho a solicitar al organismo regulador documentos que confirmen los costos de pago de los servicios para la transferencia de un recurso a través de redes que no se han puesto en funcionamiento, para dar cuenta de y compensarlos en el período posterior de regulación tarifaria (Resoluciones del Servicio Federal Antimonopolio TSB de 24 de marzo de 2009 N A29-5292/2008, de 23 de septiembre de 2008 N A11-11702/2007-K1-6/37).

MA Purgina

asesor legal

NP "Asociación de HOA de Nizhny Novgorod"

Cualquier edificio, sin un cierto relleno interior y todas esas prestaciones habitacionales y comunales, sin las cuales ahora no podemos imaginar nuestra vida, es en sí mismo algo así como una caja vacía. No importa si se trata de un edificio de apartamentos o una mansión privada, una empresa manufacturera o un espacio de oficinas: todos necesitan ciertos servicios: calefacción, electricidad, agua.

En esta etapa, organizaciones especiales se dedican a dotar al edificio de estos beneficios: UK (sociedades gestoras), HOA (Asociación de propietarios) y otras organizaciones comerciales. Ellos son los encargados de celebrar acuerdos sobre el suministro de ciertos servicios con empresas de recursos en nombre de los propietarios de metros cuadrados de esta casa. Cabe señalar que los recursos no aparecen de la nada, sino que llegan a través de tuberías, cables, etc. Todo parece sencillo, pero cuando estas líneas de suministro se estropean, surge la duda de quién debe encargarse de repararlas.

Acto de delimitación y responsabilidad

De acuerdo con las normas del derecho civil de la Federación de Rusia, es posible determinar la responsabilidad por la conservación y el funcionamiento de las líneas de suministro de viviendas y servicios comunales solo después de leer la información contenida en el acto de distinguir entre la propiedad del balance y la responsabilidad operativa. . Para comprender este concepto legal, primero debe descubrir los términos auxiliares:

Reglas de límites

Con las tecnologías modernas, encontrar el contenido aproximado de un acto normativo particular no es un problema. Los sitios temáticos relevantes están llenos de muestras de los documentos necesarios.

Cuadro de sistemas de ingeniería y responsabilidades de las partes

Nombre de los sistemas de ingeniería.	Ajustes del sistema	Descripción de la responsabilidad operativa del Arrendador	Descripción de la responsabilidad operativa del Arrendatario
Ventilación forzada	Mín. 1600-máx. 5700 m3/h	Hasta la salida de los conductos de aire de las unidades de suministro desde los pozos de ventilación y desde las paredes del edificio a las instalaciones del Arrendatario
Ventilación de escape	Mín 1500- máx 5500 m3/h	Hasta la salida de los conductos de aire de las unidades de extracción desde los conductos de ventilación y desde las paredes del edificio hasta las instalaciones del Arrendatario.	Equipos de ventilación y conductos de aire en las instalaciones del Arrendatario
Sistema de suministro de potencia	Potencia dedicada Rust.- 55 kW	A los terminales de cable de las líneas de salida en los puntos de su conexión al bloque de carga del cuadro de planta	Desde los terminales de cable de las líneas de salida en los puntos de su conexión al bloque de carga del cuadro de planta
Sistema de agua fría, etc.

Una vez concluido el acto de delimitación de fronteras, se debe celebrar entre las partes un contrato de arrendamiento de la vivienda y los servicios comunales correspondientes. Al propietario de la vivienda se le asignará una cuenta financiera personal, según la cual pagará las facturas de servicios públicos. La empresa proveedora de recursos, a su vez, asume la obligación de suministrar los beneficios necesarios para la vida moderna. Y si hay una falla en las vías de comunicación, entonces la parte especificada en el acto de distinguir entre la propiedad del balance y la responsabilidad operativa será responsable de su bienestar.

¿Cómo determinar los límites de la propiedad del balance y la responsabilidad operativa en un acuerdo de suministro de recursos? ¿Es posible cambiarlos en contra de la voluntad del RSO, si los actos pertinentes fueron firmados previamente por el suscriptor?

Los ejecutores de servicios públicos de diferentes regiones del país solicitan asistencia legal a nuestra empresa en caso de disputas con RSO en el proceso de celebración y ejecución de contratos. La mayoría de las disputas surgen con respecto a la definición de los puntos de suministro del recurso correspondiente y los límites de responsabilidad operativa bajo el contrato. Con el fin de reducir las pérdidas en las redes, los RNO buscan establecer un punto de entrega lo más alejado posible del consumidor final, lo cual es absolutamente improductivo para la otra parte del contrato, ya que además de las pérdidas, el administrador del MKD también tiene la carga de mantener dichas redes de ingeniería.

Usando la experiencia acumulada en tales casos, consideraremos una forma de determinar legalmente los puntos de entrega y los límites de la responsabilidad operativa de las partes. Gracias a una decisión reciente de las Fuerzas Armadas de RF, esto también ha sido posible con respecto a los acuerdos ya concluidos.

Conceptos y regulación

Los conceptos de puntos de entrega, así como los límites de la propiedad del balance y la responsabilidad operativa se presentan en los actos legislativos que regulan el procedimiento para el suministro del recurso correspondiente:

en las Reglas para la organización del suministro de calor (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 08.08.2012 No. 808);
en las Reglas para el suministro de agua caliente (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 29 de julio de 2013 No. 642);
en las Reglas para el suministro de agua fría y saneamiento (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 29 de julio de 2013 No. 644);
en las Reglas para el suministro de gas para satisfacer las necesidades domésticas de los ciudadanos (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 21 de julio de 2008 No. 549);
en las Disposiciones Básicas para el Funcionamiento de los Mercados Minoristas de Electricidad (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 04.05.2012 No. 442).

A pesar de que en los actos legislativos enumerados difieren los conceptos del punto de entrega y los límites de la propiedad del balance y la responsabilidad operativa, su esencia aún se reduce a lo siguiente.

Punto de entrega- el lugar de cumplimiento de las obligaciones del RSO, que se encuentra en el lugar de instalación del GTC y, en su defecto, en el borde del balance.

Límite de propiedad del balance- el límite de la división de redes sobre la base de la propiedad.

Límite de responsabilidad operativa- el límite de la división de redes sobre la base de la imposición de la carga de mantenimiento, que corre a lo largo del límite del balance, a menos que las partes del contrato acuerden lo contrario.

Cambio de linderos con consentimiento de los propietarios

Las disposiciones del Código de Vivienda de la Federación Rusa, las Reglas para la Prestación de Servicios Públicos, así como las Reglas para el Mantenimiento de la Propiedad Común regulan la relación bajo un acuerdo de suministro de recursos, ya que es concluido por el contratista de servicios públicos con la RSO con el fin de prestar servicios públicos a los ciudadanos. De acuerdo con el Código de Vivienda de la Federación Rusa, bajo un acuerdo de gestión MKD, el contratista es responsable ante los propietarios del mantenimiento de la propiedad común en la casa.

La composición de la propiedad común de los propietarios de locales en el MKD incluye, entre otras cosas, comunicaciones de ingeniería ubicadas dentro de la casa (párrafos 5 - 7 de las Reglas para el Mantenimiento de la Propiedad Común) o fuera de ella en un terreno que es parte de la propiedad común en el MKD (párrafos "g" 2 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común), y destinado al servicio de esta casa.

De acuerdo con el párrafo 7 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común, la OPU se instala en el borde de las redes que forman parte de la propiedad común de los propietarios de locales en el MKD y se refiere a la propiedad común.

De acuerdo con el párrafo 8 de las Reglas para el Mantenimiento de la Propiedad Común, el límite exterior de las redes que forman parte de la propiedad común es el límite exterior del muro MKD, y el límite de responsabilidad operativa, si hay una OPU de la recurso comunal correspondiente, es el empalme del medidor con la red de ingeniería correspondiente del MKD. Por acuerdo de los propietarios del local con el prestador del servicio público o RSO, se podrá establecer un límite diferente de responsabilidad operativa.

Por lo tanto, el límite del balance es el límite exterior del muro del MKD o el límite del terreno en el caso de que los límites del terreno se determinen sobre la base de los datos del registro catastral estatal y cuando las redes de ingeniería ubicadas dentro de los linderos de este terreno sirven solo una casa. El límite del balance es al mismo tiempo el límite de la responsabilidad operativa, a menos que los propietarios de los locales hayan establecido un límite diferente.

El lugar de instalación de la OPU es el límite de las redes que forman parte del bien común en el MKD.

Existen diferencias en cuanto al borde exterior de las redes de suministro de gas: es la unión del primer dispositivo de bloqueo con la red de distribución de gas exterior.

Por lo tanto, la RSO puede cambiar los límites de responsabilidad operativa solo por acuerdo con los propietarios de locales en el MKD, que han firmado actas de delimitación de responsabilidad operativa con límites que van más allá de los límites del balance (o han tomado esta decisión) .

Actos de demarcación

Los límites de la responsabilidad operativa y la propiedad del balance son establecidos por las partes al concluir el contrato y determinan qué secciones del equipo de ingeniería serán reparadas por el proveedor de servicios públicos. Recomendamos que los contratistas, para evitar disputas en el proceso de ejecución del contrato con el RNO, firmen estos actos en la etapa de celebración del contrato. Al hacerlo, se debe tener en cuenta lo siguiente.

Los actos de delimitación de la propiedad del balance y la responsabilidad operativa son firmados por las partes en el proceso de conexión tecnológica de las redes de consumo a las redes RNO, también pueden firmarse (en ausencia de actos previamente redactados) en el proceso de celebración de un acuerdo con RSO.

De acuerdo con el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 No. 491, los LSG deben determinar los límites de la parcela de tierra relacionada con la propiedad común de la casa para cada MKD. Los límites de la parcela de tierra, que forma parte de la propiedad común en el MKD, determinan los límites de la propiedad del balance y la responsabilidad operativa, lo que debe registrarse en los actos correspondientes con el RSO. Por lo tanto, si los límites del terreno son más grandes que el área del MKD, el mantenimiento de los servicios públicos que pasan por este terreno se asigna a la empresa administradora sobre la base de un contrato de administración.

Si no se ha realizado el registro catastral estatal en relación con el terreno, el límite del saldo perteneciente a las redes es el muro exterior del MKD.

Redes sin propietario

Muy a menudo, las redes de ingeniería no están incluidas en el área de responsabilidad de ninguna de las partes del acuerdo de suministro de recursos, es decir, no tienen dueño. ¿Quién es responsable de mantener estas redes y pagar la pérdida de recursos de utilidad en ellas?

De acuerdo con la legislación vigente, si el tramo de red entre las redes MKD y las redes RNO no tiene titular, al fijar la tarifa de la RSO se tienen en cuenta los costes de mantenimiento, reparación y explotación de este tramo de redes. Esto es lo que dice:

en la Ley Federal del 27 de julio de 2010 No. 190-FZ "Sobre el suministro de calor" (parte 4, artículo 8, parte 5, 6, artículo 15);
en la Ley Federal del 7 de diciembre de 2011 No. 416-FZ "Sobre el suministro de agua y saneamiento" (partes 5, 6, artículo 8);
en la Ley Federal del 26 de marzo de 2003 No. 35-FZ "Sobre la Industria de Energía Eléctrica" (parte 4 del artículo 28).

Es ilegal imponer a los consumidores y proveedores de servicios públicos la pérdida de recursos de servicios públicos en secciones de redes sin propietario. Tal conclusión con respecto a las pérdidas de energía se hizo en la Decisión de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 28 de octubre de 2013 No. VAC-10864/13.

Establecemos los límites de las redes de ingeniería de acuerdo con la ley.

Al concluir un acuerdo con RSO

La opción ideal para el gerente de MKD es establecer los límites legales de la responsabilidad operativa al concluir un acuerdo con la RSO. Pero, ¿cómo se puede lograr esto si la RSO insiste en otros límites de responsabilidad? El gerente no debe tener prisa por firmar los actos de delimitación de responsabilidad operativa en términos ilegales.

De conformidad con el derecho civil, un contrato se considera celebrado si se llega a un acuerdo entre las partes sobre todos los términos esenciales del contrato. El legislador también remitió la condición sobre el límite de la responsabilidad operativa a las condiciones esenciales del contrato de suministro de energía. Esta condición es acordada por las partes mediante la firma del acta de delimitación de responsabilidad operativa.

Por lo tanto, si la RSO propone celebrar un acuerdo con un acto de delimitación de la responsabilidad operativa, en el que los límites van más allá de la propiedad común de los propietarios de los locales en el MKD, es necesario firmar dicho acuerdo con un protocolo de desacuerdos. en cuanto a los límites de la responsabilidad. En el protocolo de desacuerdos, es necesario indicar una condición sobre los límites de la responsabilidad operativa con referencia a la cláusula 8 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común: el límite de la responsabilidad operativa corre a lo largo del límite exterior del muro del MKD (el límite de la parcela de tierra que es de propiedad común compartida de los propietarios de los locales de la casa).

Al considerar disputas sobre la resolución de desacuerdos al celebrar contratos de suministro de energía, los tribunales aprueban dichos contratos en relación con las condiciones en los límites de la responsabilidad operativa. Ejemplos de la práctica son las decisiones de la Corte Suprema del Distrito Militar Supremo del 19 de noviembre de 2015 en el caso No. A29-10092 / 2014, la AC de la ZSO del 9 de noviembre de 2015 en el caso No. A75-1441 / 2015 , la AC de la SKO de 11 de diciembre de 2015 en el expediente N° A25-953/2014.

Si los límites de la red no están acordados en el acuerdo con el RSO

Si las partes no solicitaron al tribunal la resolución de desacuerdos al celebrar el acuerdo de suministro de recursos y el protocolo de desacuerdos permaneció sin firmar por la RSO, en caso de disputas sobre el volumen de los recursos suministrados y los límites de responsabilidad, el contrato se no ser reconocido por el tribunal como no concluido, ya que la condición sobre los límites de la responsabilidad operativa puede regularse por ley.

En la Resolución del Presidium de la Suprema Corte de Arbitraje de la Federación Rusa No. 3409/10 del 07.09.2010, la corte concluyó que la ausencia de un acto de delimitación de la propiedad del balance acordada por las partes no puede indicar que las partes no han llegó a un acuerdo. En ausencia de un acto de delimitación de la responsabilidad operativa de las partes, el límite de la responsabilidad operativa se establece sobre la base de la propiedad del balance, y esta última se determina sobre la base de la propiedad.

Si los límites de la red se establecen en el acuerdo con el RSO no de acuerdo con la ley

Por regla general, el contrato se celebra por un período determinado y se considera prorrogado en los mismos términos, si ninguna de las partes declara dentro de un período determinado su intención de celebrar el contrato en nuevos términos.

En la forma prescrita por el contrato de suministro de recursos, el proveedor de servicios públicos tiene derecho a declarar la terminación del contrato y la celebración de un nuevo contrato en condiciones diferentes. En el nuevo tratado, podrá llegar a un acuerdo sobre los límites en la redacción que propuso (si es necesario, en la corte).

Reconocimiento por el tribunal de los términos del acuerdo sobre el establecimiento de los límites de la red como nulos y sin efecto

Ahora consideremos la opción cuando, al celebrar un acuerdo con la RSO, en los actos de delimitación de la propiedad del balance y la responsabilidad operativa, se acordaron límites que van más allá de la propiedad común de los propietarios de los locales en el MKD, y en el proceso de ejecutar el acuerdo, las partes tenían una disputa sobre el pago de las pérdidas de calor.

Por sentencia del Tribunal Supremo de la Federación Rusa de fecha 21 de diciembre de 2015 en el caso No. 305-ES15-11564, el caso fue enviado para un nuevo juicio al tribunal de primera instancia con recomendaciones para establecer si hubo una expresión de voluntad de los propietarios de los locales en el MKD para transferir el límite de la propiedad del balance más allá del borde exterior del muro MKD y cambiar la composición de la propiedad común.

En una nueva consideración del caso, el tribunal de primera instancia estableció una contradicción entre el acto de delimitación de la propiedad patrimonial y la responsabilidad operativa y las normas imperativas del derecho, así como la ausencia de una decisión de los propietarios para calificar la parte controvertida de redes de ingeniería como propiedad común. Se declaró nulo el acuerdo con la RSO sobre la delimitación de la responsabilidad operativa, se negó a la RSO la recuperación de las pérdidas de la Sociedad Gestora en el tramo de las redes en disputa.

Los tribunales de arbitraje, al considerar tales disputas, ya utilizan esta definición de la Corte Suprema y toman decisiones sobre imponer a la RSO la carga de mantener y mantener redes de ingeniería fuera de la propiedad común de los propietarios de locales en MKD, así como la obligación de pagar las pérdidas en dichas redes. Por ejemplo, en las decisiones del Undécimo Tribunal Arbitral de Apelaciones de fecha 20 de abril de 2016 en el caso No. A72-9399/2015, el Décimo Quinto Tribunal Arbitral de Apelaciones de fecha 5 de abril de 2016 en el caso No. A53-23569/2014, el decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Ulyanovsk del 27 de enero de 2016 en el caso No. A72-9399/2015, al adoptar actos judiciales, los árbitros se refirieron a la definición mencionada anteriormente del Tribunal Supremo de la Federación Rusa.

Los puntos de abastecimiento de recursos comunales (independientemente de la presencia o ausencia de un PPU) deben ubicarse en el borde del balance, que corre a lo largo del borde de la propiedad común de los propietarios de los locales en el MKD.

El límite de la responsabilidad operativa corre a lo largo del límite de la propiedad del balance, a menos que las partes del acuerdo de suministro de recursos acuerden un límite diferente en el acto pertinente y si no hay una decisión de los propietarios de mover el límite.

La forma más fácil de acordar los límites de las redes de ingeniería es en el proceso de conclusión de un acuerdo, incluso en los tribunales.

Los términos del acuerdo concluido y los actos de delimitación firmados, que contradicen las normas vinculantes para las partes del acuerdo de suministro de recursos, son nulos en ausencia de una decisión de los propietarios de los locales en el MKD para establecer otros límites de la propiedad común en el MKD.

Emitido en el reclamo de la organización de suministro de calor a la empresa administradora para la recuperación de pérdidas en la sección de la red desde el lugar de instalación del punto de control (el punto de entrada de la tubería en el MKD) hasta el límite del balance , definido en el acto de demarcación como el punto de salida (conexión) de la tubería con portador de calor de la estación de calefacción central.