Спорове относно определянето на границите на инженерните мрежи на Московския околовръстен път. Примерен акт за разграничаване на балансовата собственост на топлопреносни мрежи

25.10.2022

Установяване на границите на зоната на оперативна отговорност между управляващото дружество и RSO.

Навременното установяване на зоната на оперативна отговорност, определянето на нейните граници между управляващото дружество (или HOA, ZHSK) и организацията за доставка на ресурси (по-нататък RSO) е един от съществените проблеми, които възникват при решаването на въпроси на правните, индустриални отношения между страни и които възникват в случаите на осигуряване на необходимата работа на инженерните комуникации на жилищна сграда (по-нататък MKD) на жилищния фонд. За управляващите дружества този въпрос става най-важен в случай на аварии в мрежи, които не са свързани с общата собственост на собствениците в MKD, но които са включени в споразумението между управляващото дружество и RSO под формата на съгласие към споразумението. Въз основа на споразумение, което определя зоната на оперативна отговорност, задължението за ремонт на тези мрежи, например извън периметъра на сградата, се възлага на управляващото дружество, което в крайна сметка води до допълнителна финансова тежест за управляващо дружество. Тази допълнителна финансова тежест най-често е много значителна за управляващото дружество, тъй като работата по мрежи извън периметъра на сградата включва скъпи земни работи, включващи нает,специално оборудване, придружаващо регистрация на разрешителни.

Как да предотвратим развитието на такава ситуация? Нека се спрем по-подробно на основните понятия за оперативна отговорност и собственост на баланса. От анализа на правните актове следва, че границата на баланса разделя инженерните мрежи въз основа на собственост или друга законна собственост, а границата на оперативна отговорност предполага разделителна линия въз основа на полагането на тежестта за поддръжка на инженеринга комуникации. Така например в „Правилата за студено водоснабдяване и канализация“, одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация от 29 юли 2013 г. № 644, дефинициите на тези термини са ясно посочени:

"балансова граница на собственост" - линията на разделяне на обекти на централизирано водоснабдяване и (или) водоотвеждане, включително водоснабдителни и (или) канализационни мрежи, между собственици въз основа на собственост или притежание на различно правно основание;

"граница на оперативна отговорност" - разделителната линия на обекти на централизирано водоснабдяване и (или) канализационни системи, включително водоснабдителни и (или) канализационни мрежи, въз основа на задължения (отговорност) за експлоатацията на тези системи или мрежи , установени в споразумение за доставка на студена вода, споразумение за водоотвеждане или единичен договор за доставка на студена вода и канализация, споразумение за транспортиране на студена вода, споразумение за транспортиране на отпадъчни води;

При сключване на договори за доставка на ресурси за MKD, границата на баланса ще раздели инженерните мрежи, които са обща собственост на собствениците на помещенията, от други инженерни мрежи. В тази връзка е необходимо ясно да се разбере какво принадлежи към общата собственост и какво не.

СЪС останалата обща собственостясно определени от главатаИ. в постановеното и Правителството на Руската федерация от 13 август 2006 г. № 491 " ЗА ОДОБРЯВАНЕ НА ПРАВИЛА ЗА ПОДДРЪЖКА НА ОБЩАТА СОБСТВЕНОСТ В ЖИЛИЩНА СГРАДА И ПРАВИЛА ЗА ПРОМЯНА НА РАЗМЕРА НА ПЛАЩАНЕТО ЗАПОДДРЪЖКА И РЕМОНТ НА ЖИЛИЩНИ ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ПРЕДОСТАВЯНЕ НА УСЛУГИ И ИЗВЪРШВАНЕ НА РАБОТИ ПО УПРАВЛЕНИЕ, ПОДДРЪЖКА И РЕМОНТ НА ОБЩ.ИМОТ В ЖИЛИЩНА СГРАДА С НЕПРАВИЛНО КАЧЕСТВО И (ИЛИ) С ПОЧИВКИ, НАДВЪРШВАЩИ УСТАНОВЕНАТА ПРОДЪЛЖИТЕЛНОСТ"

В съответствие с параграф 8 от настоящите Правилавъншната граница на мрежи за електричество, отопление, водоснабдяване и канализация, информационни и телекомуникационни мрежи (включително мрежи за кабелно радиоразпръскване, кабелна телевизия, оптична мрежа, телефонни линии и други подобни мрежи), които са част от общата собственост, освен ако не е установено друго от законодателството на Руската федерация граница на външна стена на жилищна сграда, а границата на оперативна отговорност при наличието на колективно (общодомно) измервателно устройство на съответния комунален ресурс, освен ако не е предвидено друго в споразумението на собствениците на помещенията с доставчика на комунални услуги или RSO, е кръстовището на колективното (общодомно) измервателно устройство със съответната инженерна мрежа, включена в MKD. Външната граница на газоснабдителните мрежи, които са част от общата собственост, е кръстовището на първото заключващо устройство с външната газоразпределителна мрежа.

Така че, уточнявайки клауза 8 от Правилата за поддръжка на общата собственост, можете да се позовете на клауза 14 от Правилата за водоснабдяване, която гласи: предмет на споразумениеразграничението може да се установи по дължината на кладенеца (или камерата), към който са свързани устройства и конструкции за свързване на абоната към обществената водоснабдителна или канализационна мрежа. По отношение на отоплителните мрежи е възможно да се зададе границата на експлоатационната отговорност на стената на термокамерата на входа на абоната или според първите изключващи устройства. Всички тези опции трябва да бъдат договорени в акта за разграничаване на оперативната отговорност.

Актът за разграничаване на оперативната отговорност обаче е при постигане на съгласие .

Анализът на законодателството и съдебната практика ни позволява да заключим, че ако няма споразумение между управляващата организация и RSO по въпроса за определяне на граници на оперативна отговорност , последното се определя от границата на баланса, която е външната граница на стената на жилищна сграда.

Въпреки това, актът за разграничаване на оперативната отговорносте при постигане на съгласиемежду RCO и абоната по този въпрос, а ако това не бъде постигнато, лимитите на отговорност се определят от границите на баланса. Следователно актът за разграничаване на оперативната отговорност може не винаги да е налице. Същото се доказва и от анализа на съдебната практика по спорове относно условията на договорите, произтичащи от тяхното сключване..

Въз основа на гореизложенотоможе да се направи следният извод:

при липса на акт за разграничаване на оперативната отговорност, границата се установява на кръстовището на измервателното устройство на колективната (общата къща), а при липсата му -по външната граница на стената на жилищна сграда - границата на общата собственост на собствениците на помещенията на МКД.

Освен това може да се отбележи, че възникват проблеми при сключването на договор и разграничаването на оперативната отговорност, когато собственикът на баланса на участъка от инженерни мрежи от стената на MKD до мрежите, които са в баланса на RSO, е неизвестен. Тези парцели често са без собственик, но са необходими за снабдяването на къщата с ресурси и се намират върху съседната земя, която е част от общата собственост. Като правило, RNOs се опитват да поставят тежестта на поддържането на такива мрежови секции върху управляващата организация и собствениците на помещения на MKD, като се аргументират, че поддръжката на тези секции не е включена в тарифите. Междувременно, дори и в тази ситуация, няма правни основания за разграничаване на оперативната отговорност за включване в инженерни мрежи, които са в баланса на RSO. Следва да се има предвид, че по силата на алинея 1 на чл. 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация, юридическите лица са свободни да сключват договори. Съгласно параграф 4 от посочения член условията на договора се определят по преценка на страните. При разрешаването на тези спорове съдилищата отбелязват, че RSO има право да се обърне към регулаторния орган с документи, потвърждаващи разходите за плащане на услуги за пренос на ресурс през мрежи, които не са пуснати в експлоатация, за да отчете и да ги компенсира в последващия период на тарифно регулиране.

____________________________________

„Жилищни и комунални услуги: счетоводство и данъци“, 2009 г., № 9

Един от най-болезнените въпроси при сключването на споразумения с организации за доставка на ресурси (RSO) за HOA, жилищни кооперации и управляващи дружества (наричани по-нататък управляващи организации) е разграничаването на така наречената оперативна отговорност и определянето на нейните граници. Практиката на Асоциацията на HOA в Нижни Новгород обаче показва, че за HOA и жилищните кооперации този въпрос често става актуален дори не по време на сключване на такова споразумение, а в случай на аварии в мрежи, които не са свързани с общата собственост на собственици в жилищна сграда, когато поради безразсъдно подписано споразумение задължението за ремонт на тези мрежи е възложено на тези HOA и жилищни кооперации.

Съвсем очевидно е, че допълнителните измервателни уреди за инженерни комуникации налагат на управляващата организация (и следователно на собствениците на помещения в жилищна сграда) допълнителна финансова тежест за тяхната поддръжка и ремонт, които понякога, например, HOA надхвърлят мощност, а също така предполагат неизбежни разходи за покриване на загуба на комунални услуги.

Нормативно регулиране

Когато разглеждате този въпрос, първо трябва да се обърнете към Гражданския кодекс на Руската федерация, който регулира всички договори за доставка на енергия. Съгласно чл. 539 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно споразумение за доставка на енергия, енергоснабдителната организация се задължава да доставя енергия на абоната (потребителя) чрез свързаната мрежа, а абонатът се задължава да плаща за получената енергия, както и да спазва с режима на нейното потребление, предвиден в договора, осигурява безопасността на експлоатацията на управляваните от него енергийни мрежи и изправността на използваните от него устройства и съоръжения, свързани с потреблението на енергия. Договорът за електрозахранване се сключва с абоната, ако той има захранващо устройство, което отговаря на установените технически изисквания, свързано към мрежите на електроснабдителната организация и друго необходимо оборудване, както и осигурява отчитане на потреблението на енергия.

Общите разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация по въпроса за границите на оперативна отговорност са разработени в такива разпоредби като:

Федерален закон № 35-FZ от 26 март 2003 г. "За електроенергетиката";
Правилата за функциониране на пазарите на електроенергия на дребно в преходния период на реформиране на електроенергийната индустрия, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация № 530 от 31 август 2006 г. (наричани по-долу Правилата за електроенергийната индустрия);
Правила за недискриминационен достъп до услуги за пренос на електрическа енергия и предоставяне на тези услуги, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 27 декември 2004 г. N 861 (наричани по-долу Правилата за достъп);
Правила за използване на обществени водоснабдителни и канализационни системи в Руската федерация, одобрени с постановление на правителството на Руската федерация от 12 февруари 1999 г. N 167 (наричани по-долу Правилата за водоснабдяване);
Правила за поддържане на общата собственост;
Циркулярно писмо на Госстроя на Русия от 14.10.1999 г. N LCh-3555/12 „Относно разяснения относно прилагането на правилата за използване на комуналните системи за водоснабдяване и канализация в Руската федерация“.

Концепции за оперативна отговорност и собственост върху баланса

В изброените по-горе закони понятието граници на оперативна отговорност неизменно стои редом с понятието граници на баланса, като в законодателството липсва общо определение нито за едното, нито за другото. Междувременно има редица определения в рамките на регулирането на различни договори за доставка на енергия. Така че, в съответствие с клауза 1 от Правилата за водоснабдяване:

граница на баланса - линията на разделяне на елементите на водоснабдителните и (или) канализационните системи и конструкциите върху тях между собствениците въз основа на собственост, икономическо управление или оперативно управление;
граница на оперативна отговорност - разделителната линия на елементи на водоснабдителни и (или) канализационни системи (водоснабдителни и канализационни мрежи и конструкции върху тях) въз основа на задължения (отговорност) за експлоатацията на елементи на водоснабдяване и (или) канализация системи, създадени по споразумение на страните. При липса на такова споразумение границата на оперативна отговорност се установява по границата на баланса.

По отношение на доставката на топлинна енергия изобщо няма такова определение, но параграф 31 от писмото на FTS на Русия от 18 февруари 2005 г. N SN-570/14 гласи, че доставената топлинна енергия е топлинната енергия, доставена на потребител на топлинна енергия (потребители) на границата на оперативна отговорност (балансова принадлежност).

Най-пълните определения на разглежданите понятия се отнасят до доставката на електрическа енергия. Съгласно клауза 2 от Правилата за достъп:

акт за разграничаване на балансовата собственост на електрическите мрежи - документ, съставен в процеса на технологично свързване на електроприемни устройства (електроцентрали) на физически и юридически лица към електрическите мрежи, определящ границите на балансовата собственост;
актът за разграничаване на оперативната отговорност на страните документ, изготвен от мрежовата организация и потребителя на услуги за пренос на електрическа енергия в процеса на технологично свързване на устройства за приемане на енергия, който определя границите на отговорността на страни по експлоатацията на съответните електроприемни устройства и електропреносни съоръжения;
граница на имуществото на баланса - линия за разделяне на електроенергийни съоръжения между собственици въз основа на собственост или притежание на друга основа, предвидена от федералните закони, която определя границата на оперативна отговорност между мрежова организация и потребител на услуги за пренос на електроенергия ( потребител на електрическа енергия, в чийто интерес е сключен договор за предоставяне на услуги по пренос на електрическа енергия) за състоянието и поддръжката на електрическите инсталации.

По този начин от анализа на правните актове следва, че границата на баланса разделя инженерните мрежи въз основа на собственост или друго законно притежание, а границата на оперативна отговорност предполага разделителна линия въз основа на полагане на тежестта за поддържане на инженеринга комуникации.

Съотношение

Въз основа на гореизложеното, при сключване на договори за доставка на ресурси за жилищна сграда, границата на баланса ще раздели инженерните мрежи, които са обща собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда (член 36 от LC RF) от други инженерни мрежи. В тази връзка е важно да се разбере какво се отнася до общата собственост.

Съгласно параграф 5 от Правилата за поддръжка на общата собственост, общата собственост включва вътрешни инженерни системи за студено и горещо водоснабдяване и газоснабдяване, състоящи се от щрангове, клонове от щрангове до първото разединително устройство, разположено на клонове от щрангове , посочени изключващи устройства, колективни (общи къщи) устройства за измерване на студена и топла вода, първите спирателни и контролни вентили на изходите на вътрешноапартаментното окабеляване от щрангове, както и механично, електрическо, санитарно и друго оборудване разположени в тези мрежи.

Общата собственост включва вътрешнофирмена електроснабдителна система, включително, наред с други неща, мрежи (кабели) от външната граница, установена в съответствие с клауза 8 от тези правила, до индивидуални, общи (апартаментни) електромери, както и други електрическо оборудване, разположено в тези мрежи (клауза 7 от Правилата за поддръжка на общата собственост).

По силата на клауза 8 от разглежданите правила външната граница на мрежите за електроенергия, топлина, вода и канализация, информационни и телекомуникационни мрежи (включително мрежи за кабелно радиоразпръскване, кабелна телевизия, оптични мрежи, телефонни линии и други подобни мрежи), които са част от обща собственост, освен ако не е предвидено друго от законодателството на Руската федерация, е външната граница на стената на жилищна сграда и границата на оперативна отговорност при наличие на колективно (общодомашно) измерване устройство на съответния комунален ресурс, освен ако не е предвидено друго в споразумение между собствениците на помещенията с доставчика на комунални услуги или RSO, е кръстовището на колективно (общодомно) измервателно устройство с подходяща инженерна мрежа, включена в жилищна сграда. Външната граница на газоснабдителните мрежи, които са част от общата собственост, е кръстовището на първото заключващо устройство с външната газоразпределителна мрежа (клауза 9 от Правилата за поддръжка на общата собственост).

По този начин границата на баланса при сключване на договори за доставка на ресурси за жилищна сграда винаги е външната граница на стената на такава къща<1>, а границата на оперативна отговорност не е поставена императивно - тя може:

се установява по споразумение на страните;
съвпадат с кръстовището на колективното (общодомно) измервателно устройство със съответната инженерна мрежа, включена в жилищната сграда;
съвпадат с границата на баланса (за собствениците на жилищна сграда това е външната стена на къщата).

<1>Подчертаваме, че това е външната граница на стената на къщата, а не границите на прилежащия парцел.

Така че, уточнявайки клауза 8 от Правилата за поддържане на общата собственост, можете да се позовете на клауза 14 от Правилата за поддръжка на общата собственост, която гласи: ако има съгласие, границата може да бъде установена по протежение на кладенеца (или камера ) към кои устройства и съоръжения са свързани за свързване на абоната към обществената водопроводна или канализационна мрежа. По отношение на отоплителните мрежи е възможно да се определи границата на оперативна отговорност на стената на термичната камера на входа на абоната или според първите изключващи устройства (Резолюция на FAS SKO от 28.05.2009 N A53-9063 / 2008 -C2-41). Междувременно всички тези опции трябва да бъдат договорени в акта за разграничаване на оперативната отговорност.

Закон за разграничаване на оперативната отговорност

Анализът на законодателството (основните разпоредби се съдържат в параграф 8 от Правилата за поддръжка на общата собственост, параграф 14 от Правилата за водоснабдяване, параграф 114 от Правилата за електроенергийната индустрия) и съдебната практика ни позволяват да се заключи, че ако няма споразумение между управляващата организация и Северна Осетия по въпроса за определяне на границата на оперативната отговорност, последната се определя от границата на баланса, която е външната стена на жилищна сграда<2>(при липса на общо домашно измервателно устройство).

<2>Укази на Федералната антимонополна служба на Централния орган от 17 февруари 2009 г. N F10-12 / 09, FAS VVO от 24 март 2009 г. N A29-5292 / 2008.

Проблемът е въпросът за необходимостта от подписване на този акт. По силата на чл. 543 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съществените условия на договора за доставка на енергия, без които договорът е невалиден, включват условието за осигуряване на поддръжката и безопасността на експлоатацията на мрежи, инструменти и оборудване. При договаряне на границите на оперативна отговорност страните осигуряват поддръжката и експлоатацията на инженерните мрежи и оборудване. Актът за разграничаване на оперативната отговорност е технически документ, форма, която отразява такова споразумение. В допълнение, всички регулаторни документи, разгледани по-горе, също изискват подписването на този акт при сключване на споразумение за доставка на ресурси.

Актът на разграничаване на оперативната отговорност обаче се извършва, когато се постигне споразумение между RCO и абоната по този въпрос и ако това не бъде постигнато, границите на отговорност се определят от границите на баланса. Следователно актът за разграничаване на оперативната отговорност може не винаги да е налице. Същото се доказва и от анализа на съдебната практика при спорове относно условията на договорите, които възникват по време на тяхното сключване: съдилищата понякога дори изключват приложения, съдържащи този акт, от текста на договора.<3>.

<3>Постановление на FAS SKO от 28 май 2009 г. N A53-9063 / 2008-C2-41.

Спорове, възникващи във връзка с установяване на границите на оперативна отговорност

И така, можем да направим следното заключение: при липса на акт за разграничаване на оперативната отговорност границата се установява на кръстовището на измервателното устройство на колективната (обща къща), а при липса на него - по границата на общата собственост на собствениците на помещения в жилищен блок.

От своя страна посоченият имот може да включва само вътрешнодомни животоподдържащи системи, завършващи с външната граница на стената на къщата и предназначени да обслужват повече от една стая в тази къща. Следователно, ако на управляващата организация се предложи да поеме тежестта на отговорността за инженерни мрежи, разположени извън жилищната сграда или обслужващи повече от една жилищна сграда (независимо от местоположението), тогава тя може безопасно да бъде отказана и да настоява за установяване на границите на оперативна отговорност по външната стена на къщата.

Така например Шестият арбитражен апелативен съд отхвърли искането на организацията-разработчик да принуди управляващата организация да приеме за поддръжка и поддръжка външните инженерни мрежи за захранване, дъждовна канализация и водоснабдителна канализация. Факт е, че на съдебното заседание беше установено, че тези комуникации са предназначени да обслужват повече от едно жилищно и (или) нежилищно помещение в няколко жилищни сгради, а не в една жилищна сграда и следователно не отговарят на всички критерии, установени от закона за общата собственост на жилищна сграда у дома (Постановление от 17.07.2009 г. N 06AP-2631/2009). И обратно, управляващата организация не успя да докаже незаконността на включването в състава на общинската собственост на отоплителни тръбопроводи и транзитни тръбопроводи за топла вода, преминаващи през сутерените на къщите, котел за гореща вода в сутерена на къщата и други транзитни тръбопроводи ( и по-нататъшното им отдаване под наем на RSO). Въпреки факта, че тези обекти се намират в сутерена на жилищна сграда, те не са обща собственост, тъй като обслужват повече от една жилищна сграда, а също и тъй като външната граница на стената на къщата не може да бъде границата на транзитната топлина мрежи (Резолюция на FAS UO от 18.05.2009 г. N F09 -2962/09-C6).

Освен това, както показва практиката, възникват проблеми при сключването на договор и разграничаването на оперативната отговорност, когато не е известен балансодържателят на участък от инженерни мрежи от стената на жилищна сграда до мрежите, които са в баланса на RSO. Тези парцели често са без собственик, но са необходими за снабдяването на къщата с ресурси (и се намират на прилежащата земя, която е част от общата собственост). Като правило, RNOs се опитват да поставят тежестта на поддържането на такива мрежови секции върху управляващата организация и собствениците на помещения в жилищна сграда, като твърдят, че поддръжката на тези секции не е включена в тарифите. Междувременно, дори и в тази ситуация, няма правни основания за разграничаване на оперативната отговорност за включване в инженерни мрежи, които са в баланса на RSO. Нека още веднъж да направим уговорката, че тази разпоредба е валидна при липса на съгласие между страните, изразено в акта, тъй като по силата на параграф 1 на чл. 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация, юридическите лица са свободни да сключват договори. Съгласно параграф 4 от посочения член условията на договора се определят по преценка на страните. При разрешаването на тези спорове съдилищата отбелязват, че RSO има право да се обърне към регулаторния орган с документи, потвърждаващи разходите за плащане на услуги за пренос на ресурс през мрежи, които не са пуснати в експлоатация, за да отчете и да ги компенсира в последващия период на регулиране на тарифите (Решения на Федералната антимонополна служба TSB от 24 март 2009 г. N A29-5292/2008, от 23 септември 2008 г. N A11-11702/2007-K1-6/37).

М. А. Пургина

правен съветник

НП "Нижегородска асоциация на HOA"

Всяка сграда без определен вътрешен пълнеж и всички онези жилищни и комунални предимства, без които сега не можем да си представим живота си, сама по себе си е нещо като празна кутия. Няма значение дали е жилищна сграда или частно имение, производствено предприятие или офис пространство - всички те се нуждаят от определени услуги: отопление, електричество, вода.

На този етап специални организации са ангажирани с предоставянето на сградата с тези предимства: UK (управляващи компании), HOA (Асоциация на собствениците на жилища) и други търговски организации. Те са отговорни за сключването на споразумения за предоставяне на определени услуги с ресурсни компании от името на собствениците на квадратни метри от тази къща. Трябва да се отбележи, че ресурсите не се появяват от нищото, а идват по тръби, жици и т.н. Всичко изглежда просто, но когато тези захранващи линии се повредят, възниква въпросът кой трябва да носи отговорност и да ги ремонтира.

Акт за граница и отговорност

Съгласно нормите на гражданското законодателство на Руската федерация е възможно да се определи отговорността за опазването и експлоатацията на захранващите линии за жилищно-комунални услуги само след прочитане на информацията, съдържаща се в акта за разграничаване между балансова собственост и оперативна отговорност . За да разберете тази правна концепция, първо трябва да разкриете спомагателни термини:

Правила за граници

При съвременните технологии намирането на приблизителното съдържание на определен нормативен акт не е проблем. Съответните тематични сайтове са попълнени с образци на необходимите документи.

Таблица на инженерните системи и отговорностите на страните

Име на инженерните системи	Системни настройки	Описание на оперативната отговорност на Наемодателя	Описание на оперативната отговорност на Наемателя
Принудителна вентилация	Min1600- max 5700 m3/h	До изхода на въздуховодите на захранващите блокове от вентилационните шахти и от стените на сградата към помещенията на наемателя
Изпускателна вентилация	Мин. 1500- макс. 5500 м3/ч	До изхода на въздуховодите на изпускателните агрегати от вентилационните шахти и от стените на сградата към помещенията на наемателя	Вентилационни съоръжения и въздуховоди в помещенията на наемателя
Система за захранване	Специална мощност Rust.- 55 kW	Към кабелните накрайници на изходящите линии в точките на тяхното свързване към товарния блок на етажното табло	От кабелните накрайници на изходящите линии в точките на тяхното свързване към товарния блок на етажното табло
Система за студена вода и др.

След сключването на акта за определяне на границите между страните трябва да бъде сключен договор за наем на съответните жилищни и комунални услуги. На собственика на жилището ще бъде разписана лична финансова сметка, по която той ще плаща битови сметки. Компанията за доставка на ресурси от своя страна поема задължението да доставя необходимите за съвременния живот блага. И ако има прекъсване на комуникационните пътища, тогава страната, посочена в акта за разграничаване на балансовата собственост от оперативната отговорност, ще носи отговорност за нейното благополучие.

Как да се определят границите на балансова собственост и оперативна отговорност в споразумение за доставка на ресурси? Възможно ли е те да се променят против волята на ТСБ, ако съответните актове са предварително подписани от абоната?

Изпълнители на комунални услуги от различни региони на страната се обръщат към нашата компания за правна помощ в случай на спорове с RSO в процеса на сключване и изпълнение на договори. Повечето спорове възникват по отношение на определянето на точките на доставка на съответния ресурс и границите на оперативна отговорност по договора. За да намалят загубите в мрежите, RNO се стремят да установят точка на доставка възможно най-далеч от крайния потребител, което е абсолютно неизгодно за другата страна по договора, тъй като освен загубите, управителят на MKD също има тежестта да поддържа такива инженерни мрежи.

Използвайки натрупания опит в такива случаи, ще разгледаме начин за законово определяне на точките на доставка и границите на оперативната отговорност на страните. Благодарение на неотдавнашното решение на Въоръжените сили на Руската федерация това стана възможно и по отношение на вече сключени споразумения.

Понятия и регулация

Концепциите за точки на доставка, както и границите на собствеността на баланса и оперативната отговорност са представени в законодателни актове, които регулират процедурата за доставка на съответния ресурс:

в Правилата за организация на топлоснабдяването (одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 08.08.2012 г. № 808);
в Правилата за топла вода (одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 29 юли 2013 г. № 642);
в Правилата за студено водоснабдяване и канализация (одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 29 юли 2013 г. № 644);
в Правилата за доставка на газ за задоволяване на битовите нужди на гражданите (одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 21 юли 2008 г. № 549);
в Основните разпоредби за функционирането на пазарите на електроенергия на дребно (одобрени с постановление на правителството на Руската федерация от 04.05.2012 г. № 442).

Въпреки факта, че в изброените законодателни актове понятията за точката на доставка и границите на собствеността на баланса и оперативната отговорност се различават, същността им все още се свежда до следното.

Точка на доставка- мястото на изпълнение на задълженията на RSO, което се намира на мястото на инсталиране на GTC, а при липса на него - на границата на баланса.

Граница на имуществото на баланса- границата на разделяне на мрежите на базата на собственост.

Граница на оперативна отговорност- границата на разделението на мрежите въз основа на налагането на тежестта на поддръжката, която минава по границата на баланса, освен ако страните по договора не са договорили друго.

Промяна на граници със съгласието на собствениците

Разпоредбите на Жилищния кодекс на Руската федерация, Правилата за предоставяне на обществени услуги, както и Правилата за поддържане на общата собственост регулират отношенията по споразумение за доставка на ресурси, тъй като то се сключва от изпълнителя на обществени услуги с ТСБ с цел предоставяне на обществени услуги на гражданите. В съответствие с Жилищния кодекс на Руската федерация, съгласно споразумение за управление на MKD, изпълнителят е отговорен пред собствениците за поддръжката на общата собственост в къщата.

Съставът на общата собственост на собствениците на помещения в MKD включва, наред с други неща, инженерни комуникации, разположени вътре в къщата (параграфи 5 - 7 от Правилата за поддържане на общата собственост) или извън нея на парцел, който е част от общата собственост в MKD (параграфи "g" 2 от Правилата за поддръжка на общата собственост) и предназначени за обслужване на тази къща.

В съответствие с параграф 7 от Правилата за поддръжка на общата собственост, OPU е инсталиран на границата на мрежите, които са част от общата собственост на собствениците на помещения в MKD, и се отнася до общата собственост.

Съгласно параграф 8 от Правилата за поддръжка на общата собственост, външната граница на мрежите, които са част от общата собственост, е външната граница на стената на MKD, а границата на оперативна отговорност, ако има OPU на съответния комунален ресурс, е кръстовището на измервателния уред със съответната инженерна мрежа на MKD. По споразумение на собствениците на помещенията с доставчика на комунални услуги или RSO може да се установи различна граница на оперативна отговорност.

Следователно границата на баланса е външната граница на стената на MKD или границата на поземления парцел, когато границите на парцела се определят въз основа на данните от държавната кадастрална регистрация и когато инженерните мрежи са разположени в границите на този поземлен имот обслужват само една къща. Границата на баланса в същото време е границата на оперативна отговорност, освен ако собствениците на помещенията не са установили различна граница.

Мястото на инсталиране на OPU е границата на мрежите, които са част от общата собственост в MKD.

Има различия по отношение на външната граница на газоснабдителните мрежи: това е кръстовището на първото заключващо устройство с външната газоразпределителна мрежа.

По този начин RSO може да промени границите на оперативна отговорност само по споразумение със собствениците на помещения в MKD, които са подписали актове за разграничаване на оперативна отговорност с граници, които надхвърлят границите на баланса (или са взели това решение) .

Демаркационни актове

Границите на оперативната отговорност и балансовата собственост се установяват от страните при сключването на договора и определят кои части от инженерното оборудване ще бъдат обслужвани от доставчика на комунални услуги. Препоръчваме на изпълнителите, за да избегнат спорове в процеса на изпълнение на договора с RNO, да подпишат тези актове на етапа на сключване на договора. При това трябва да се има предвид следното.

Актовете за разграничаване на собствеността на баланса и оперативната отговорност се подписват от страните в процеса на технологично свързване на потребителските мрежи към мрежите на RNO, те също могат да бъдат подписани (при липса на предварително съставени актове) в процеса на сключване на споразумение с RSO.

В съответствие с Постановление на правителството на Руската федерация от 13 август 2006 г. № 491, LSG трябва да определят границите на поземления парцел, свързан с общата собственост на къщата за всеки MKD. Границите на поземления имот, който е част от общата собственост в MKD, определят границите на балансовата собственост и оперативната отговорност, които трябва да бъдат записани в съответните актове с RSO. Следователно, ако границите на поземления имот са по-големи от площта на MKD, поддръжката на комуналните услуги, преминаващи през този поземлен имот, се възлага на управляващото дружество въз основа на споразумение за управление.

Ако държавната кадастрална регистрация не е извършена по отношение на поземления имот, границата на балансовата принадлежност на мрежите е външната стена на MKD.

Мрежи без собственик

Доста често инженерните мрежи не са включени в зоната на отговорност на която и да е страна по споразумението за доставка на ресурси, тоест те са без собственик. Кой е отговорен за поддържането на тези мрежи и заплащането на загубата на комунални ресурси в тях?

Съгласно действащото законодателство, ако участъкът от мрежата между мрежите MKD и мрежите RNO е без собственик, при определяне на тарифата за RSO се вземат предвид разходите за поддръжка, ремонт и експлоатация на този участък от мрежи. Ето какво казва:

във Федералния закон от 27 юли 2010 г. № 190-FZ „За топлоснабдяването“ (част 4, член 8, част 5, 6, член 15);
във Федералния закон от 7 декември 2011 г. № 416-FZ „За водоснабдяването и канализацията“ (части 5, 6, член 8);
във Федералния закон от 26 март 2003 г. № 35-FZ „За електроенергийната индустрия“ (част 4 на член 28).

Незаконно е да се налага на потребителите и доставчиците на комунални услуги загуба на комунални ресурси в участъци от мрежи без собственик. Такова заключение по отношение на загубите на електроенергия е направено в Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 28 октомври 2013 г. № VAC-10864/13.

Определяме границите на инженерните мрежи съгласно закона

При сключване на споразумение с RSO

Идеалният вариант за мениджъра на MKD е да установи правните граници на оперативна отговорност при сключване на споразумение с RSO. Но как може да се постигне това, ако ТСБ настоява за други граници на отговорност? Управителят не трябва да бърза да подписва актовете за разграничаване на оперативната отговорност при незаконни условия.

В съответствие с гражданското право договорът се счита за сключен, ако между страните е постигнато съгласие по всички съществени условия на договора. Към съществените условия на договора за доставка на енергия законодателят отнесе и условието за границата на експлоатационната отговорност. Това условие се съгласува от страните чрез подписване на акта за разграничаване на оперативната отговорност.

Следователно, ако RSO предлага да се сключи споразумение с акт за разграничаване на оперативната отговорност, в който границите излизат извън общата собственост на собствениците на помещения в MKD, е необходимо да се подпише такова споразумение с протокол за разногласия по отношение на границите на отговорност. В протокола за разногласия е необходимо да се посочи условие за границите на оперативна отговорност във връзка с клауза 8 от Правилата за поддръжка на общата собственост: границата на оперативна отговорност минава по външната граница на стената на MKD (границата на парцела, който е обща споделена собственост на собствениците на помещенията в къщата).

При разглеждане на спорове за уреждане на разногласия при сключване на договори за доставка на енергия, съдилищата одобряват такива договори във връзка с условията на границите на оперативна отговорност. Примери от практиката са решенията на Върховния съд на Върховното военно окръжие от 19 ноември 2015 г. по дело № А29-10092 / 2014 г., АС на ЗСО от 9 ноември 2015 г. по дело № А75-1441 / 2015 г. , АС на СКО от 11 декември 2015 г. по дело № А25-953 / 2014 г.

Ако границите на мрежата не са договорени в договора с ТСБ

Ако страните не са се обърнали към съда за уреждане на разногласия при сключване на договора за доставка на ресурси и протоколът за разногласия е останал неподписан от RSO, в случай на спорове относно обема на доставените ресурси и границите на отговорност, договорът ще не може да бъде признат от съда за несключен, тъй като условието за границите на оперативна отговорност може да бъде уредено със закон.

В Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 3409/10 от 07.09.2010 г. съдът заключи, че липсата на договорен от страните акт за разграничаване на балансовата собственост не може да означава, че страните не са сключили споразумение. При липса на акт за разграничаване на оперативната отговорност на страните, границата на оперативна отговорност се установява въз основа на балансовата собственост, а последната се определя въз основа на собствеността.

Ако границите на мрежата са определени в договора с ТСБ не съгласно закона

По правило договорът се сключва за определен период и се счита за удължен при същите условия, ако никоя от страните не заяви в определен период от време намерението си да сключи договора при нови условия.

По начина, предписан от споразумението за доставка на ресурси, доставчикът на комунални услуги има право да декларира прекратяване на споразумението и сключване на ново споразумение при различни условия. В новия договор той ще може да постигне споразумение за границите в предложената от него формулировка (ако е необходимо и в съда).

Признаване от съда на условията на споразумението за установяване на границите на мрежата за нищожни

Сега нека разгледаме варианта, когато при сключване на споразумение с RSO в актовете за разграничаване на балансовата собственост и оперативната отговорност бяха договорени граници, които надхвърлят общата собственост на собствениците на помещения в MKD, и в процеса при изпълнение на договора между страните възникнал спор за заплащане на топлинни загуби.

С решение на Върховния съд на Руската федерация от 21 декември 2015 г. по дело № 305-ES15-11564 делото е изпратено за ново разглеждане на първоинстанционния съд с препоръки да се установи дали има израз на волята на собствениците на помещенията в МКД да прехвърлят границата на балансовата собственост отвъд външната граница на стената на МКД и да променят състава на общата собственост.

При ново разглеждане на делото първоинстанционният съд констатира противоречие между акта за разграничаване на балансовата собственост и експлоатационната отговорност и императивни норми на закона, както и липсата на решение на собствениците за класифициране на спорния участък от ж.к. инженерни мрежи като обща собственост. Споразумението с RSO относно разграничаването на оперативната отговорност беше обявено за нищожно, на RSO беше отказано възстановяване на загуби от Управляващото дружество в спорния участък от мрежите.

Арбитражните съдилища, когато разглеждат такива спорове, вече използват това определение на Върховния съд и вземат решения за налагане на RSO на тежестта за поддържане и поддържане на инженерни мрежи извън общата собственост на собствениците на помещения в MKD, както и задължението да плащат за загуби в такива мрежи. Например в решенията на Единадесетия апелативен арбитражен съд от 20 април 2016 г. по дело № A72-9399 / 2015 г., Петнадесети апелативен арбитражен съд от 5 април 2016 г. по дело № A53-23569 / 2014 г. решение на Арбитражния съд на Уляновска област от 27 януари 2016 г. по дело № A72-9399/2015 г., когато приемат съдебни актове, арбитрите се позовават на горепосоченото определение на Върховния съд на Руската федерация.

Точките за доставка на комунални ресурси (независимо от наличието или отсъствието на PPU) трябва да бъдат разположени на границата на баланса, която минава по границата на общата собственост на собствениците на помещенията в MKD.

Границата на оперативна отговорност минава по границата на балансовата собственост, освен ако в съответния акт страните по договора за доставка на ресурс не са уговорили друга граница и ако няма решение на собствениците за преместване на границата.

Най-лесният начин да се договорите за границите на инженерните мрежи е в процеса на сключване на споразумение, включително в съда.

Условията на сключения договор и подписаните актове за определяне на границите, които противоречат на правилата, задължителни за страните по договора за доставка на ресурси, са невалидни при липса на решение от страна на собствениците на помещенията в MKD за установяване на други граници на обща собственост в МКД.

Издава се по искане на организацията за топлоснабдяване към управляващото дружество за възстановяване на загубите в участъка на мрежата от мястото на инсталиране на контролната точка (точката на влизане на тръбопровода в MKD) до границата на баланса , определена в акта за демаркация като точка на изход (връзване) на тръбопровода с топлоносител от централната отоплителна станция.