Суперечки щодо визначення меж інженерних мереж мкд. Зразок акта розмежування балансової належності теплових мереж Кордон розмежування балансової належності теплових мереж

25.10.2022

Встановлення меж зони експлуатаційної відповідальності між керуючою компанією та РСО.

Своєчасне встановлення зони експлуатаційної відповідальності, визначення її кордонів між керуючою компанією (або ТСЖ, ЖБК) та ресурсопостачальною організацією (далі РСО) є однією з суттєвих проблем, що виникає при вирішенні питань юридичного, виробничого взаємини сторін та які виникають у випадках забезпечення необхідної експлуатації інженерних комунікацій багатоквартирного будинку (далі МКД) житлового фонду Для керуючих компаній це питання стає найбільш істотним у разі виникнення аварій на мережах, які мають відношення до загальнобудинкового майна власників у МКД, але включені у договір між керуючої компанією і РСО як угоди до договору. На підставі укладеної угоди, що визначає зону експлуатаційної відповідальності, обов'язок ремонту зазначених мереж, наприклад поза периметром будівлі, покладається на керуючу компанію, що в кінцевому підсумку призводить до додаткового фінансового навантаження на керуючу компанію. Це додаткове фінансове навантаження найчастіше є дуже суттєвим для керуючої компанії, оскільки роботи на мережах поза периметром будівлі передбачає проведення дорогих земляних робіт із залученням орендованої,спеціальної техніки, що супроводжує оформлення дозвільних документів.

Як не допустити розвитку такої ситуації? Зупинимося докладніше на основних поняттях експлуатаційна відповідальність та балансова належність. З аналізу правових актів випливає, що межа балансової власності ділить інженерні мережі за ознакою власності чи іншого законного володіння, а межа експлуатаційної відповідальності передбачає лінію розділу за ознакою покладання тягаря змісту інженерних комунікацій. Так, наприклад у «Правилах холодного водопостачання та водовідведення», затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 29 липня 2013 р. № 644, чітко позначено визначення цих термінів:

«кордон балансової приналежності» - лінія поділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, у тому числі водопровідних та (або) каналізаційних мереж, між власниками за ознакою власності або володіння на іншій законній підставі;

«кордон експлуатаційної відповідальності» - лінія поділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, у тому числі водопровідних та (або) каналізаційних мереж, за ознакою обов'язків (відповідальності) з експлуатації цих систем або мереж, що встановлюється в договорі холодного водопостачання, договорі водовідведення або єдиний договір холодного водопостачання та водовідведення, договір транспортування холодної води, договір транспортування стічних вод;

При укладанні договорів ресурсопостачання МКД межа балансової власності відокремлюватиме інженерні мережі, які є спільним майном власників приміщень, з інших інженерних мереж. У зв'язку з цим потрібно чітко засвоїти, що належить до спільного майна, а що ні.

З залишок спільного майначітко визначається Главою I. у постанові та Уряди РФ від 13 серпня 2006 р. № 491 " ПРО ЗАТВЕРДЖЕННЯ ПРАВИЛ ЗМІСТ ЗАГАЛЬНОГО МАЙНА В БАГАТОКВАРТИРНОМУ ДОМІ І ПРАВИЛ ЗМІНИ РОЗМІРУ ПЛАТИ ЗАЗМІСТ І РЕМОНТ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ В ВИПАДКУ НАДАННЯ ПОСЛУГ І ВИКОНАННЯ РОБОТ З УПРАВЛІННЯ, ЗМІСТ І РЕМОНТУ СПІЛЬНОГОМАЙНА В БАГАТОКВАРТИРНОМУ БУДИНКУ НЕНАЛЕЖНОЇ ЯКОСТІ І (АБО) З ПЕРЕРВАМИ, ПЕРЕВИШАЮЧИМИ ВСТАНОВЛЕНУ ПРОДОВЖНІСТЬ"

Відповідно до п. 8 зазначених Правилзовнішнім кордоном мереж електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, інформаційно-телекомунікаційних мереж (у т. ч. мереж проводового радіомовлення, кабельного телебачення, оптоволоконної мережі, ліній телефонного зв'язку та інших подібних мереж), що входять до складу спільного майна, якщо інше не встановлено законодавством України, є зовнішня межа стіни багатоквартирного будинку, а межею експлуатаційної відповідальності за наявності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку відповідного комунального ресурсу, якщо інше не передбачено угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або РЗГ, є місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до МКД. Зовнішньою межею мереж газопостачання, що входять до складу спільного майна, є місце з'єднання першого запірного пристрою із зовнішньою газорозподільною мережею.

Так, конкретизуючи п. 8 Правил утримання спільного майна, можна звернутися до п. 14 Правил водопостачання, в якому зазначено: за наявності погодженнярозмежування може бути встановлене по колодязі (або камері), до якого підключені пристрої та споруди для приєднання абонента до комунальної водопровідної або каналізаційної мережі. Щодо теплових мереж можливі варіанти встановлення межі експлуатаційної відповідальності на стіні теплової камери на введенні абонента або по перших пристроях, що відключають. Усі зазначені варіанти мають бути узгоджені в акті розмежування експлуатаційної відповідальності.

Проте акт розмежування експлуатаційної відповідальності укладається при досягненні згоди .

Аналіз законодавства та судової практики дозволяє зробити висновок про те, що за недосягнення згоди між керуючою організацією та РСО з питання визначення межі експлуатаційної відповідальності , остання визначається межі балансової належності, якою є зовнішня межа стіни багатоквартирного будинку.

Проте акт розмежування експлуатаційної відповідальностіполягає при досягненні згодиміж РСО та абонентом з цього питання, а за недосягнення такого кордону відповідальності визначаються за межами балансової власності. Отже, акт розмежування експлуатаційної відповідальності може бути не завжди. Про те ж свідчить і аналіз судової практики щодо спорів щодо умов договорів, що виникають при їх укладанні..

На підставі вищевикладеногоможна зробити наступний висновок:

за відсутності акта розмежування експлуатаційної відповідальності кордон встановлюється за місцем з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку, а за його відсутності -по зовнішньому кордоні стіни багатоквартирного будинку- кордоні спільного майна власників приміщень МКД.

Додатково можна вказати на те, що проблеми під час укладання договору та розмежування експлуатаційної відповідальності виникають, коли невідомий балансоутримувач-власник ділянки інженерних мереж від стіни МКД до мереж, що перебувають на балансі РСО. Дані ділянки найчастіше є безхазяйними, але необхідними для постачання будинку ресурсами і розташовуються на прибудинковій земельній ділянці, що входить до складу спільного майна. Як правило, РСО намагаються покласти тягар утримання таких ділянок мереж на організацію, що управляє, і власників приміщень МКД, мотивуючи це тим, що обслуговування цих ділянок не враховано в тарифах. Тим часом навіть у цій ситуації немає правових підстав для розмежування експлуатаційної відповідальності щодо врізання в інженерні мережі, які перебувають на балансі РЗГ. Слід враховувати, що з п. 1 ст. 421 ГК РФ юридичні особи вільні у укладанні договору. Відповідно до п. 4 названої статті умови договору визначаються на розсуд сторін. Суди при вирішенні зазначених спорів зазначають, що РСО має право на звернення до регулюючого органу з документами, що підтверджують витрати на оплату послуг з передачі ресурсу мережами, не переданими їй в експлуатацію, з метою їхнього обліку та компенсації в подальшому періоді регулювання тарифів.

____________________________________

"Житлово-комунальне господарство: бухгалтерський облік та оподаткування", 2009, N 9

Одним із найболючіших питань під час укладання договорів із ресурсопостачальними організаціями (РСО) для ТСЖ, ЖБК та керуючих компаній (далі - керуючі організації) є розмежування так званої експлуатаційної відповідальності та визначення її кордонів. Однак практика Нижегородської асоціації ТСЖ показує, що для ТСЖ і ЖБК це питання часто стає актуальним навіть не в момент укладання такого договору, а при виникненні аварій на мережах, що не мають відношення до спільного майна власників у багатоквартирному будинку, коли через необачно підписаний договір обов'язок ремонту зазначених мереж покладається на ці ТСЖ та ЖБК.

Цілком очевидно, що додаткові метри інженерних комунікацій покладають на організацію, що управляє (а значить, і на власників приміщень у багатоквартирному будинку) додатковий фінансовий тягар на їх утримання та ремонт, який часом, наприклад, ТСЖ не під силу, а також припускають неминучі витрати на покриття втрат комунального ресурсу.

Нормативне регулювання

При розгляді зазначеного питання слід звернутися насамперед до ЦК України, що регулює всі договори енергопостачання. Відповідно до ст. 539 ДК РФ за договором енергопостачання енергопостачальна організація зобов'язується подавати абоненту (споживачеві) через приєднану мережу енергію, а абонент зобов'язується оплачувати прийняту енергію, а також дотримуватися передбаченого договором режиму її споживання, забезпечувати безпеку експлуатації енергетичних мереж, що знаходяться у його веденні, і справність обладнання, пов'язане із споживанням енергії. Договір енергопостачання укладається з абонентом за наявності в нього відповідного технічних вимог енергоприймаючого пристрою, приєднаного до мереж енергопостачальної організації, та іншого необхідного обладнання, а також при забезпеченні обліку споживання енергії.

Загальні положення ДК РФ щодо питання кордонів експлуатаційної відповідальності набули розвитку в таких нормативних актах, як:

Федеральний закон від 26.03.2003 N 35-ФЗ "Про електроенергетику";
Правила функціонування роздрібних ринків електричної енергії у перехідний період реформування електроенергетики, затверджені Постановою Уряду РФ від 31.08.2006 N 530 (далі – Правила електроенергетики);
Правила недискримінаційного доступу до послуг з передачі електричної енергії та надання цих послуг, затверджені Постановою Уряду РФ від 27.12.2004 N 861 (далі – Правила доступу);
Правила користування системами комунального водопостачання та каналізації до, затверджені Постановою Уряди РФ від 12.02.1999 N 167 (далі - Правила водопостачання);
правила змісту спільного майна;
Циркулярне лист Держбуду Росії від 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 "Про Роз'яснення щодо застосування Правил користування системами комунального водопостачання та каналізації в РФ".

Експлуатаційна відповідальність та балансова приналежність Поняття

У перелічених вище актах поняття меж експлуатаційної відповідальності незмінно стоїть поруч із поняттям меж балансової належності, у своїй загального визначення ні у тому ні іншого у законодавстві не закріплено. Тим часом існує низка визначень у рамках регулювання різних договорів енергопостачання. Так, відповідно до п. 1 Правил водопостачання:

межа балансової належності - лінія поділу елементів систем водопостачання та (або) каналізації та споруд на них між власниками за ознакою власності, господарського відання або оперативного управління;
межа експлуатаційної відповідальності - лінія поділу елементів систем водопостачання та (або) каналізації (водопровідних та каналізаційних мереж та споруд на них) за ознакою обов'язків (відповідальності) за експлуатацію елементів систем водопостачання та (або) каналізації, що встановлюється угодою сторін. За відсутності такої угоди кордон експлуатаційної відповідальності встановлюється за кордоном балансової власності.

Щодо постачання теплової енергії подібного визначення зовсім немає, але в п. 31 Листи ФСТ Росії від 18.02.2005 N СН-570/14 зазначено, що відпущена теплова енергія - це теплова енергія, відпущена споживачеві теплової енергії (споживачам) на межі експлуатаційної відповідальності балансової власності).

Найбільш повні визначення понять, що розглядаються, стосуються постачання електричної енергії. Відповідно до п. 2 Правил доступу:

акт розмежування балансової належності електромереж - документ, складений у процесі технологічного приєднання енергоприймальних пристроїв (енергетичних установок) фізичних та юридичних осіб до електричних мереж, що визначає межі балансової належності;
акт розмежування експлуатаційної відповідальності сторін документ, складений мережевою організацією та споживачем послуг з передачі електричної енергії у процесі технологічного приєднання енергоприймальних пристроїв, що визначає межі відповідальності сторін за експлуатацію відповідних енергоприймальних пристроїв та об'єктів електромережевого господарства;
межа балансової власності - лінія поділу об'єктів електроенергетики між власниками за ознакою власності або володіння на іншій передбаченій федеральними законами підставі, що визначає межу експлуатаційної відповідальності між мережевою організацією та споживачем послуг з передачі електричної енергії (споживачем електричної енергії, на користь якого укладається договір про надання послуг з передачі електричної енергії) за стан та обслуговування електроустановок.

Таким чином, з аналізу правових актів випливає, що межа балансової належності ділить інженерні мережі за ознакою власності чи іншого законного володіння, а межа експлуатаційної відповідальності передбачає лінію розділу за ознакою покладання тягаря утримання інженерних комунікацій.

Співвідношення

З викладеного вище, під час укладання договорів ресурсопостачання багатоквартирного будинку кордон балансової власності буде відокремлювати інженерні мережі, є спільним майном власників приміщень в багатоквартирному будинку (ст. 36 ЖК РФ), від інших інженерних мереж. У зв'язку з цим важливо розуміти, що належить до спільного майна.

Відповідно до п. 5 Правил утримання спільного майна до складу спільного майна включаються внутрішньобудинкові інженерні системи холодного та гарячого водопостачання та газопостачання, що складаються зі стояків, відгалужень від стояків до першого вимикаючого пристрою, розташованого на відгалуженнях від стояків, зазначених пристроїв, що відключають, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку холодної та гарячої води, перших запірно-регулювальних кранів на відводах внутрішньоквартирної розводки від стояків, а також механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, розташованого на цих мережах.

До складу спільного майна включається внутрішньобудинкова система електропостачання, що складається з мереж (кабелів) від зовнішнього кордону, встановленої відповідно до п. 8 цих Правил, до індивідуальних, загальних (квартирних) приладів обліку електричної енергії, а також іншого електричного обладнання, розташованого цих мережах (п. 7 Правил змісту спільного имущества).

В силу п. 8 цих Правил зовнішнім кордоном мереж електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, інформаційно-телекомунікаційних мереж (у тому числі мереж проводового радіомовлення, кабельного телебачення, оптоволоконної мережі, ліній телефонного зв'язку та інших подібних мереж), що входять до складу спільного майна, якщо інше не встановлено законодавством РФ, є зовнішня межа стіни багатоквартирного будинку, а кордоном експлуатаційної відповідальності за наявності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку відповідного комунального ресурсу, якщо інше не передбачено угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг чи РСО, є місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до багатоквартирного будинку. Зовнішньою межею мереж газопостачання, що входять до складу спільного майна, є місце з'єднання першого запірного пристрою із зовнішньою газорозподільною мережею (п. 9 Правил утримання спільного майна).

Таким чином, межею балансової приналежності під час укладання договорів ресурсопостачання багатоквартирного будинку завжди є зовнішня межа стіни такого будинку<1>, а межа експлуатаційної відповідальності встановлена не імперативно - вона може:

встановлюватися за згодою сторін;
збігатися з місцем з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до багатоквартирного будинку;
збігатися з кордоном балансової власності (для власників багатоквартирного будинку нею є зовнішня стіна будинку).

<1>Наголосимо, саме зовнішня межа стіни будинку, а не межі прибудинкової земельної ділянки.

Так, конкретизуючи п. 8 Правил утримання спільного майна, можна звернутися до п. 14 Правил водопостачання, в якому зазначено: за наявності погодження розмежування може бути встановлене по колодязю (або камері), до якого підключено пристрої та споруди для приєднання абонента до комунальної водопровідної або каналізаційної мережі. Щодо теплових мереж можливі варіанти встановлення межі експлуатаційної відповідальності на стіні теплової камери на введенні абонента або по перших пристроях, що відключають (Постанова ФАС СКО від 28.05.2009 N А53-9063/2008-С2-41). Тим часом усі зазначені варіанти мають бути узгоджені в акті розмежування експлуатаційної відповідальності.

Акт розмежування експлуатаційної відповідальності

Аналіз законодавства (основні положення містяться в п. 8 Правил утримання спільного майна, п. 14 Правил водопостачання, п. 114 Правил електроенергетики) та судової практики дозволяє зробити висновок про те, що за недосягнення згоди між керуючою організацією та РСО з питання визначення межі експлуатаційної відповідальності остання визначається за межами балансової приналежності, якою є зовнішня стіна багатоквартирного будинку<2>(За відсутності загальнобудинкового приладу обліку).

<2>Постанови ФАС ЦО від 17.02.2009 N Ф10-12/09, ФАС ВПО від 24.03.2009 N А29-5292/2008.

Проблемним є питання необхідності підписання зазначеного акта. З огляду на ст. 543 ДК РФ до істотних умов договору енергопостачання, без яких договір нікчемний, відноситься умова про забезпечення утримання та безпеки експлуатації мереж, приладів та обладнання. Узгоджуючи межі експлуатаційної відповідальності, сторони передбачають порядок утримання та експлуатації інженерних мереж та обладнання. Акт розмежування експлуатаційної відповідальності є технічним документом, формою, що дозволяє відобразити таке узгодження. Крім того, всі розглянуті вище нормативні документи також передбачають підписання цього акта під час укладання договору ресурсопостачання.

Проте акт розмежування експлуатаційної відповідальності має місце у досягненні згоди між РСО і абонентом у питанні, а за недосягненні такого кордону відповідальності визначаються за межами балансової власності. Отже, акт розмежування експлуатаційної відповідальності може бути не завжди. Про те ж свідчить і аналіз судової практики щодо спорів щодо умов договорів, що виникають при їх укладанні: суди часом навіть виключають із тексту договору додатки, в яких міститься даний акт<3>.

<3>Постанова ФАС СКО від 28.05.2009 N А53-9063/2008-С2-41.

Спори, що виникають у зв'язку із встановленням меж експлуатаційної відповідальності

Отже, можна зробити такий висновок: за відсутності акта розмежування експлуатаційної відповідальності кордон встановлюється за місцем з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку, а за його відсутності - за кордоном спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.

У свою чергу, до складу зазначеного майна можуть входити лише внутрішньобудинкові системи життєзабезпечення, що закінчуються зовнішнім кордоном стіни будинку та призначені для обслуговування більше одного приміщення у цьому будинку. Тому якщо керуючої організації пропонують взяти тягар відповідальності за інженерні мережі, що знаходяться за межами багатоквартирного будинку або обслуговують більше одного багатоквартирного будинку (незалежно від місця знаходження), їй сміливо можна відмовлятися і наполягати на встановленні кордонів експлуатаційної відповідальності по зовнішній стіні будинку.

Так, наприклад, Шостий арбітражний апеляційний суд відмовив організації-забудовнику у вимогі про примус керуючої організації прийняти на утримання та технічне обслуговування зовнішні інженерні мережі електропостачання, зливової каналізації, каналізації водопроводу. Справа в тому, що в судовому засіданні було встановлено, що дані комунікації призначені для обслуговування більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення у кількох багатоквартирних будинках, а не в одному багатоквартирному будинку та, отже, не відповідають усім встановленим законодавством критеріям спільного майна багатоквартирного удома (Постанова від 17.07.2009 N 06АП-2631/2009). І навпаки, керуючій організації не вдалося довести неправомірність включення до складу муніципальної власності теплових трас і транзитних трубопроводів гарячої води, що проходять підвалами будинків, бойлера гарячої води в підвалі будинку та інших транзитних трубопроводів (і подальшої передачі їх в оренду РСО). Незважаючи на те, що дані об'єкти знаходяться в підвалі багатоквартирного будинку, спільним майном вони не є, оскільки обслуговують більше одного багатоквартирного будинку, а також оскільки зовнішня межа стіни будинку не може бути кордоном транзитних теплових мереж (Постанова ФАС УО від 18.05.2009 N Ф09 -2962/09-С6).

Крім того, як показує практика, проблеми під час укладання договору та розмежування експлуатаційної відповідальності виникають, коли не відомий балансоутримувач ділянки інженерних мереж від стіни багатоквартирного будинку до мереж, що перебувають на балансі РСО. Дані ділянки найчастіше є безхазяйними, але необхідними для постачання будинку ресурсами (а розташовуються на прибудинковій земельній ділянці, що входить до складу спільного майна). Як правило, РСО намагаються покласти тягар утримання таких ділянок мереж на організацію, що управляє, і власників приміщень у багатоквартирному будинку, мотивуючи це тим, що обслуговування цих ділянок не враховано в тарифах. Тим часом навіть у цій ситуації немає правових підстав для розмежування експлуатаційної відповідальності щодо врізання в інженерні мережі, які перебувають на балансі РЗГ. Зазначимося ще раз, що це становище справедливе за відсутності угоди сторін, яка виражена в акті, оскільки в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ юридичні особи вільні у укладанні договору. Відповідно до п. 4 названої статті умови договору визначаються на розсуд сторін. Суди при вирішенні зазначених спорів зазначають, що РСО має право на звернення до регулюючого органу з документами, що підтверджують витрати на оплату послуг з передачі ресурсу мережами, не переданими їй в експлуатацію, з метою їх обліку та компенсації в подальшому періоді регулювання тарифів (Постанови ФАС ВПО від 24.03.2009 N А29-5292/2008, від 23.09.2008 N А11-11702/2007-К1-6/37).

М.А.Пургіна

Юрисконсульт

НП "Нижегородська асоціація ТСЖ"

Будь-яка будівля, без певної внутрішньої начинки та всіх тих житлово-комунальних благ, без яких ми зараз не мислимо своє життя, сама по собі є чимось на кшталт порожньої коробки. Неважливо, чи це багатоквартирний будинок чи приватний особняк, виробниче підприємство чи офісне приміщення – всі вони потребують певних послуг: опалення, електроенергії, води.

На даному етапі забезпеченням будівлі цими благами займаються спеціальні організації: КК (керуючі компанії), ТСЖ (Товариство власників житла) та інші комерційні організації. Вони несуть у собі обов'язок укласти від імені власників квадратних метрів цього будинку з ресурсопостачальними компаніями домовленості про постачання певних послуг. Слід зазначити, що ресурси не з'являються звідки, а приходять трубами, проводами і т.д. Начебто все просто, але коли відбуваються поломки цих шляхів постачання, виникає питання, хто має нести відповідальність і ремонтувати їх.

Акт розмежування та відповідальності

Відповідно до норм громадянського права Російської Федерації, визначити відповідальність за збереження та експлуатацію шляхів постачання житлово-комунальних послуг, можна лише ознайомившись з інформацією, яку містить у собі акт розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності. Щоб розібратися з цим правовим поняттям, спочатку потрібно розкрити допоміжні терміни:

Правила встановлення кордонів

За сучасних технологій знайти зразковий зміст того чи іншого нормативного акта не проблема. Відповідні тематичні сайти заповнені зразками необхідних документів.

Таблиця інженерних систем та відповідальності сторін

Найменування інженерних систем	Параметри системи	Опис експлуатаційної відповідальності Орендодавця	Опис експлуатаційної відповідальності Орендаря
Приточна вентиляція	Мін1600-макс 5700 м3/год	До виходу повітроводів припливних установок з вентиляційних шахт та зі стін будівлі до приміщень Орендаря.
Витяжна вентиляція	Мін 1500-макс 5500 м3/год	До виходу повітроводів витяжних установок з вентиляційних шахт та зі стін будівлі до приміщень Орендаря.	Вентиляційне обладнання та димарі в приміщенні Орендаря
Система електропостачання	Виділена потужність Руст.- 55 кВт	До кабельних наконечників ліній, що відходять, в місцях їх приєднання до навантажувальної колодки поверхового розподільного щита.	Від кабельних наконечників ліній, що відходять, в місцях їх приєднання до навантажувальної колодки поверхового розподільного щита.
Система холодного водопостачання та ін.

Після того, як буде укладено акт розмежування кордонів, між сторонами має бути укладено договір оренди відповідних житлово-комунальних послуг. Власнику житла буде призначено особовий фінансовий рахунок, за яким він сплачуватиме комунальні платежі. Ресурсопостачальна компанія, своєю чергою, бере він зобов'язання постачати необхідних сучасного життя блага. А якщо трапиться поломка шляхів комунікації, то відповідальність за її добробут нестиме сторона, зазначена в акті розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності.

Яким чином визначити межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності у договорі ресурсопостачання? Чи можна їх змінити проти волі РСО, якщо раніше відповідні акти були підписані абонентом?

До нашої компанії за юридичною допомогою звертаються виконавці комунальних послуг із різних регіонів країни при виникненні суперечок із РСО у процесі укладання та виконання договорів. Більшість спорів виникає щодо визначення точок постачання відповідного ресурсу та меж експлуатаційної відповідальності за договором. З метою скорочення втрат на мережах РСО прагнуть встановити точку поставки якнайдалі від кінцевого споживача, що абсолютно невигідно для іншої сторони договору, оскільки крім втрат на керуючого МКД покладається ще й тягар утримання таких інженерних мереж.

Використовуючи накопичений досвід у подібних справах, розглянемо спосіб законного визначення точок постачання та меж експлуатаційної відповідальності сторін. Завдяки недавньому визначенню ЗС РФ це стало можливим щодо вже укладених договорів.

Поняття та нормативне регулювання

Поняття точок поставки, а також меж балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності представлені у законодавчих актах, що регулюють порядок постачання відповідного ресурсу:

у Правилах організації теплопостачання (затверджено Постановою Уряду РФ від 08.08.2012 № 808);
у Правилах гарячого водопостачання (затверджено Постановою Уряду РФ від 29.07.2013 № 642);
у Правилах холодного водопостачання та водовідведення (затверджені Постановою Уряду РФ від 29.07.2013 № 644);
у Правилах постачання газу для забезпечення комунально-побутових потреб громадян (затверджено Постановою Уряду РФ від 21.07.2008 № 549);
в Основних положеннях функціонування роздрібних ринків електричної енергії (затверджено Постановою Уряду РФ від 04.05.2012 № 442).

Незважаючи на те, що в перерахованих законодавчих актах поняття точки поставки та меж балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності різняться, їх суть все ж таки зводиться до наступного.

Точка постачання– місце виконання зобов'язань РСО, яке розташовується у місці встановлення ОПУ, а за його відсутності – на межі балансової належності.

Кордон балансової приналежності– межа поділу мереж за ознакою власності.

Кордон експлуатаційної відповідальності– межа поділу мереж за ознакою покладання тягаря змісту, що проходить межі балансової належності, якщо сторони договору не погодили інше.

Зміна кордонів за згодою власників

Положення ЖК РФ, Правила надання комунальних послуг, а також Правила утримання спільного майна регулюють взаємини за договором ресурсопостачання, оскільки він полягає виконавцем комунальних послуг із РСО з метою надання комунальних послуг громадянам. Відповідно до ЖК РФ за договором управління МКД виконавець несе відповідальність перед власниками за утримання спільного майна у будинку.

До складу спільного майна власників приміщень у МКД входять у тому числі інженерні комунікації, що знаходяться всередині будинку (п. 5 – 7 Правил утримання спільного майна) або за його межами на земельній ділянці, що входить до складу спільного майна у МКД (пп. «ж» п. 2 Правил утримання загального майна), та призначені для обслуговування даного будинку.

Відповідно до п. 7 Правил утримання спільного майна ОПУ встановлюється на межі мереж, що входять до складу спільного майна власників приміщень у МКД, та належить до спільного майна.

Відповідно до п. 8 Правил утримання спільного майна зовнішнім кордоном мереж, що входять до складу спільного майна, є зовнішній кордон стіни МКД, а кордоном експлуатаційної відповідальності за наявності ОПУ відповідного комунального ресурсу – місце з'єднання лічильника з відповідною інженерною мережею МКД. Угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або РЗГ може бути встановлена інша межа експлуатаційної відповідальності.

Отже, межа балансової належності – це зовнішня межа стіни МКД чи кордон земельної ділянки у разі, коли кордону ділянки визначено виходячи з даних державного кадастрового обліку і коли інженерні мережі, що у межах цієї земельної ділянки, обслуговують виключно один будинок. Кордон балансової власності одночасно є межею експлуатаційної відповідальності, якщо власники приміщень не встановили інший кордон.

Місце встановлення ОПУ – межа мереж, що входять до складу спільного майна у МКД.

Відмінності є щодо зовнішньої межі мереж газопостачання: це місце з'єднання першого запірного пристрою із зовнішньою газорозподільною мережею.

Таким чином, змінити межі експлуатаційної відповідальності РСО може лише за згодою з власниками приміщень у МКД, які підписали акти розмежування експлуатаційної відповідальності з кордонами, що виходять за межі балансової належності (або ухвалили це рішення).

Акти розмежування

Кордони експлуатаційної відповідальності та балансової належності встановлюються сторонами під час укладання договору та визначають, які ділянки інженерного обладнання обслуговуватиме виконавець комунальних послуг. Рекомендуємо виконавцям щоб уникнути суперечок у процесі виконання договору з РСО підписувати названі акти на етапі укладання договору. У цьому необхідно враховувати таке.

Акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності підписуються сторонами у процесі технологічного приєднання мереж споживача до мереж РСО, вони також можуть бути підписані (за відсутності раніше складених актів) у процесі укладання договору з РСО.

Відповідно до Постанови Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 ОМСУ мають визначити межі земельної ділянки, що відноситься до спільного майна будинку, по кожному МКД. Кордони земельної ділянки, що входить до складу спільного майна в МКД, визначають межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності, які мають фіксуватися у відповідних актах з РЗГ. Отже, якщо межі земельної ділянки більші за площу МКД, зміст інженерних комунікацій, що проходять цією земельною ділянкою, покладається на КК на підставі договору управління.

Якщо щодо земельної ділянки не проведено державного кадастрового обліку, межею балансової належності мереж є зовнішня стіна МКД.

Безгосподарні мережі

Досить часто інженерні мережі не входять у зону відповідальності жодного боку договору ресурсопостачання, тобто безгосподарними. На кого покладається обов'язок щодо обслуговування даних мереж та оплати втрат комунальних ресурсів у них?

Відповідно до чинного законодавства, якщо ділянка мереж між мережами МКД та мережами РСО є безгосподарною, при встановленні тарифу для РСО враховуються витрати на утримання, ремонт та експлуатацію цієї ділянки мереж. Про це йдеться:

у Федеральному законі від 27.07.2010 № 190-ФЗ «Про теплопостачання» (ч. 4 ст. 8, ч. 5, 6 ст. 15);
у Федеральному законі від 07.12.2011 № 416-ФЗ «Про водопостачання та водовідведення» (ч. 5, 6 ст. 8);
у Федеральному законі від 26.03.2003 № 35-ФЗ «Про електроенергетику» (ч. 4 ст. 28).

Покладати на споживачів та виконавців комунальних послуг втрати комунальних ресурсів на безгосподарних ділянках мереж незаконно. Такий висновок щодо втрат електроенергії було зроблено у Рішенні ВАС РФ від 28.10.2013 № ВАС-10864/13.

Встановлюємо межі інженерних мереж згідно із законом

Під час укладання договору з РСО

Ідеальним варіантом для керівника МКД є встановлення законних кордонів експлуатаційної відповідальності під час укладання договору з РСО. Але як цього досягти, якщо РСО наполягає на інших межах відповідальності? Керівнику слід поспішати підписувати акти розмежування експлуатаційної відповідальності на незаконних умовах.

Відповідно до цивільного законодавства договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору. До суттєвих умов договору енергопостачання законодавець також відніс умову про межу експлуатаційної відповідальності. Ця умова узгоджується сторонами шляхом підписання акта розмежування експлуатаційної відповідальності.

Отже, якщо РЗГ пропонує до укладення договір з актом розмежування експлуатаційної відповідальності, в якому межі виходять за межі спільного майна власників приміщень у МКД, необхідно підписати такий договір із протоколом розбіжностей щодо меж відповідальності. У протоколі розбіжностей слід зазначити умову про межі експлуатаційної відповідальності з посиланням на п. 8 Правил утримання спільного майна: межа експлуатаційної відповідальності проходить по зовнішньому кордоні стіни МКД (кордон земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій власності власників приміщень у будинку).

При розгляді спорів про врегулювання розбіжностей під час укладання договорів енергопостачання суди затверджують такі контракти щодо умов про межі експлуатаційної відповідальності. Прикладами з практики можуть бути постанови АС ВПО від 19.11.2015 у справі № А29-10092/2014, АС ЗСО від 09.11.2015 у справі № А75-1441/2015, АС СКО від 11.12-15.2015 .

Якщо у договорі з РСО межі мереж не погоджені

Якщо сторони не звернулися до суду про врегулювання розбіжностей під час укладання договору ресурсопостачання і протокол розбіжностей залишився не підписаним РСО, у разі виникнення суперечок за обсягами поставлених ресурсів та кордонів відповідальності договір не буде визнано судом неукладеним, оскільки умова про межі експлуатаційної відповідальності може бути врегульована законом.

У Постанові Президії ВАС РФ від 07.09.2010 № 3409/10 суд дійшов висновку, що відсутність узгодженого сторонами акта розмежування балансової належності не може свідчити про укладання сторонами договору. За відсутності акта розмежування експлуатаційної відповідальності сторін межа експлуатаційної відповідальності встановлюється за балансовою належністю, а остання визначається за ознакою власності.

Якщо договорі з РСО встановлено межі мереж за законом

Як правило, договір укладається на певний термін і вважається пролонгованим на тих самих умовах, якщо жодна із сторін не заявить у визначені терміни про свій намір укласти договір на нових умовах.

У порядку, встановленому договором ресурсопостачання, виконавець комунальних послуг має право заявити про розірвання договору та укладення нового договору на інших умовах. У новому договорі він зможе домогтися узгодження кордонів у запропонованій ним редакції (за потреби – у судовому порядку).

Визнання судом умови договору про встановлення меж мереж незначним

Тепер розглянемо варіант, коли під час укладання договору з РСО в актах розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності було узгоджено межі, що виходять за межі спільного майна власників приміщень у МКД, і в процесі виконання договору у сторін виникла суперечка про оплату теплових втрат.

Ухвалою ЗС РФ від 21.12.2015 у справі № 305-ЕС15-11564 справу було направлено на новий розгляд до суду першої інстанції з рекомендаціями встановити, чи було волевиявлення власників приміщень до МКД на перенесення кордону балансової стіни спільного майна

При новому розгляді справи суд першої інстанції встановив суперечність акта розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності імперативним нормам права, а також відсутність рішення власників про віднесення спірної ділянки інженерних мереж до спільного майна. Договір із РЗГ у частині акта розмежування експлуатаційної відповідальності було визнано нікчемним, РЗГ було відмовлено у стягненні втрат з КК по спірній ділянці мереж.

Арбітражні суди при розгляді подібних спорів вже використовують дану ухвалу Верховного Суду та приймають рішення про покладання на РСО тягаря утримання та обслуговування інженерних мереж за межами загального майна власників приміщень у МКД, а також обов'язки сплачувати втрати на таких мережах. Наприклад, в ухвалах Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 20.04.2016 у справі № А72-9399/2015, П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 05.04.2016 у справі № А53-23569/20. 2016 у справі № А72-9399/2015 арбітри при прийнятті судових актів посилалися на вищеназване ухвалу ЗС РФ.

Точки постачання комунальних ресурсів (незалежно від наявності або відсутності ОПУ) мають перебувати на межі балансової належності, яка проходить по межі спільного майна власників приміщень до МКД.

Кордон експлуатаційної відповідальності проходить кордоном балансової належності, якщо інший кордон не узгоджено сторонами договору ресурсопостачання у відповідному акті і якщо немає рішення власників про перенесення кордону.

Узгоджувати межі інженерних мереж найпростіше у процесі укладання договору, зокрема у суді.

Умови укладеного договору та підписаних актів розмежування, що суперечать обов'язковим для сторін договору ресурсопостачання правилам, є нікчемними за відсутності рішення власників приміщень у МКД про встановлення інших меж спільного майна в МКД.

Винесено за позовом теплопостачальної організації до КК про стягнення втрат у ділянці мережі від місця встановлення ОПУ (точки введення трубопроводу до МКД) до межі балансової належності, визначеної в акті розмежування як точка виведення (врізання) трубопроводу з теплоносієм від ЦТП.