מחלוקות על הגדרת הגבולות של רשתות ההנדסה של כביש הטבעת של מוסקבה. פעולה לדוגמה של תיחום הבעלות במאזן על רשתות חום

קביעת גבולות אזור האחריות התפעולית בין חברת הניהול לבין RSO.

הקמה בזמן של אזור האחריות התפעולית, קביעת גבולותיו בין חברת הניהול (או HOA, ZHSK) לבין ארגון אספקת המשאבים (להלן RSO) היא אחת הבעיות המשמעותיות המתעוררות בעת פתרון סוגיות של יחסים משפטיים, תעשייתיים בין צדדים ואשר מתעוררים במקרים של הבטחת תפעול נדרש של תקשורת הנדסית של בניין דירות (להלן מק"ד) של מלאי הדיור. עבור חברות הניהול, נושא זה הופך למשמעותי ביותר במקרה של תאונות ברשתות שאינן קשורות ברכוש המשותף של הבעלים במק"ד, אך נכללו בהסכם בין חברת הניהול לרמ"ד בצורת א. הסכמה להסכם. על בסיס הסכם המגדיר את תחום האחריות התפעולית, החובה לתקן רשתות אלו, למשל מחוץ להיקף הבניין, מוטלת על חברת הניהול, מה שמוביל בסופו של דבר לנטל כספי נוסף על החברה. חברת ניהול. הנטל הכספי הנוסף הזה הוא לרוב משמעותי מאוד עבור חברת הניהול, שכן עבודה ברשתות מחוץ להיקף המבנה כרוכה בעבודות עפר יקרות הכרוכות בשכיר,ציוד מיוחד, מלווה ברישום היתרים.

איך למנוע התפתחות של מצב כזה? הבה נתעכב ביתר פירוט על המושגים הבסיסיים של אחריות תפעולית ובעלות על מאזן. מניתוח פעולות משפטיות עולה כי גבול המאזן מחלק את רשתות ההנדסה על בסיס בעלות או בעלות חוקית אחרת, וגבול האחריות התפעולית מרמז על קו הפרדה על בסיס הנחת נטל קיום ההנדסה. תקשורת. כך, למשל, ב"כללים לאספקת מים קרים ותברואה", שאושר על ידי צו ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 29 ביולי 2013 מס' 644, ההגדרות של מונחים אלה מצוינות בבירור:

"גבול בעלות איזון" - קו חלוקת חפצי אספקת מים קרים ו(או) מערכות סילוק מים ריכוזיות, לרבות אספקת מים ו(או) רשתות ביוב, בין בעלים על בסיס בעלות או החזקה על בסיס חוקי אחר;

"גבול אחריות תפעולית" - קו הפרדה של אובייקטים של אספקת מים קרים ו(או) מערכות ביוב מרכזיות, לרבות אספקת מים ו(או) רשתות ביוב, על בסיס חובות (אחריות) להפעלת מערכות או רשתות אלו. , שנקבע בהסכם אספקת מים קרים, הסכם סילוק מים או חוזה יחיד לאספקת מים קרים ותברואה, הסכם להובלת מים קרים, הסכם להובלת שפכים;

בעת כריתת הסכמי אספקת משאבים עבור MKD, גבול המאזן יפריד בין רשתות הנדסה שהן רכוש משותף של בעלי המקום לבין רשתות הנדסיות אחרות. בהקשר זה יש להבין בבירור מה שייך לרכוש המשותף ומה לא.

"גבול אחריות תפעולית" - קו הפרדה של אובייקטים של אספקת מים קרים ו(או) מערכות ביוב מרכזיות, לרבות אספקת מים ו(או) רשתות ביוב, על בסיס חובות (אחריות) להפעלת מערכות או רשתות אלו. , שנקבע בהסכם אספקת מים קרים, הסכם סילוק מים או חוזה יחיד לאספקת מים קרים ותברואה, הסכם להובלת מים קרים, הסכם להובלת שפכים;

בעת כריתת הסכמי אספקת משאבים עבור MKD, גבול המאזן יפריד בין רשתות הנדסה שהן רכוש משותף של בעלי המקום לבין רשתות הנדסיות אחרות. בהקשר זה יש להבין בבירור מה שייך לרכוש המשותף ומה לא.

עם שאר הרכוש המשותףמוגדר בבירור על ידי הראשט' בפסק הדין ו ממשלת הפדרציה הרוסית מתאריך 13 באוגוסט 2006 מס' 491 " על אישור הכללים לאחזקת רכוש משותף בבניין דירות וכללי שינוי גובה התשלום עבורתחזוקה ותיקון של חצרים למגורים במקרה של מתן שירותים וביצוע עבודות על ניהול, תחזוקה ותיקון של כללינכס בבניין דירות באיכות לא ראויה ו(או) עם הפסקות החורגות מהמשך שנקבע"

בהתאם לסעיף 8 של כללים אלההגבול החיצוני של רשתות חשמל, חום, אספקת מים ותברואה, רשתות מידע ותקשורת (לרבות רשתות של שידורי רדיו קוויים, טלוויזיה בכבלים, רשת סיבים אופטיים, קווי טלפון ורשתות דומות אחרות), שהן חלק מהרכוש המשותף, אלא אם כן לא נקבע אחרת בחקיקה של הפדרציה הרוסית, הוא גבול קיר חיצוני של בניין דירות, והגבול של אחריות תפעולית בנוכחות מכשיר מדידה קולקטיבי (בית משותף) של המשאב הקהילתי המתאים, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם של בעלי המקום עם ספק שירותי השירות או ה-RSO, הוא הצומת של מכשיר המדידה הקולקטיבי (הבית המשותף) עם הרשת ההנדסית המתאימה הכלולה ב-MKD. הגבול החיצוני של רשתות אספקת הגז שהן חלק מהרכוש המשותף הוא החיבור של התקן הנעילה הראשון עם רשת הפצת הגז החיצונית..

לכן, תוך ציון סעיף 8 לכללים לאחזקת רכוש משותף, ניתן להתייחס לסעיף 14 לכללי אספקת המים, הקובע: בכפוף להסכמהניתן לקבוע את התיחום לאורך הבאר (או החדר), אליה מחוברים מכשירים ומבנים כדי לחבר את המנוי לרשת אספקת המים או הביוב הציבורית. לגבי רשתות חימום, ניתן לקבוע את מגבלת האחריות התפעולית על דופן התא התרמי בכניסת המנוי או לפי התקני הניתוק הראשונים. יש להסכים על כל האפשרויות הללו בחוק תיחום האחריות התפעולית.

עם זאת, פעולת התיחום של אחריות מבצעית היא עם הגעה להסכמה .

ניתוח החקיקה והפרקטיקה השיפוטית מאפשר לנו להגיע למסקנה שאם אין הסכמה בין הארגון המנהל ל-RSO בסוגיית הקביעה. גבולות של אחריות מבצעית , האחרון נקבע על פי גבול המאזן, שהוא הגבול החיצוני של קיר בניין דירות.

עם זאת, פעולת תיחום האחריות המבצעיתהוא עם הגעה להסכמהבין ה-RCO לבין המנוי בנושא זה, ובמידה ולא מושג, גבולות האחריות נקבעים לפי גבולות המאזן. לכן, פעולת התיחום של אחריות מבצעית עשויה שלא תמיד להיות נוכחת. כך יעיד ניתוח הפרקטיקה השיפוטית במחלוקות על תנאי החוזים הנובעים מכריתתם..

בהתבסס על האמור לעילניתן להסיק את המסקנה הבאה:

בהעדר מעשה של תיחום אחריות מבצעית, נקבע הגבול בצומת מכשיר המדידה הקיבוצי (בית משותף), ובהיעדרו -לאורך הגבול החיצוני של חומת בניין דירות - גבול הרכוש המשותף של בעלי חצרי מק"ד.

כמו כן, ניתן לציין כי בעיות בכריתת חוזה ובתיחום אחריות תפעולית מתעוררות כאשר בעל היתרה-בעלים של מדור רשתות הנדסה מקיר ה-MKD ועד לרשתות הנמצאות במאזן ה-RSO אינו ידוע. חלקות אלו לרוב חסרות בעלים, אך נחוצות כדי לספק לבית משאבים וממוקמות על הקרקע הצמודה, שהיא חלק מהרכוש המשותף. ככלל, RNO מנסים להטיל את נטל אחזקת מקטעי רשת מסוג זה על הארגון המנהל ובעלי חצרי MKD, בטענה כי תחזוקת מקטעים אלו אינה כלולה בתעריפים. בינתיים, גם במצב זה, אין עילה חוקית לתיחום אחריות תפעולית לקשירה לרשתות הנדסיות, הנמצאות במאזן ה-RSO. יש לזכור כי מכוח סעיף 1 לאמנות. 421 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, ישויות משפטיות חופשיות לכרות הסכם. לפי סעיף 4 של המאמר הנ"ל, תנאי החוזה נקבעים לפי שיקול דעתם של הצדדים. בבואם להכריע במחלוקות אלו, מציינים בתי המשפט כי ל-RNO יש זכות לפנות לגוף הרגולטורי במסמכים המאשרים את עלויות התשלום עבור שירותים עבור העברת משאב באמצעות רשתות שלא הועברו להפעלתו, על מנת לתת דין וחשבון. עבורם ופיצוים בתקופה שלאחר מכן של הסדרת התעריפים.

____________________________________

"דיור ושירותים קהילתיים: חשבונאות ומיסוי", 2009, נ 9

אחד הנושאים הכואבים ביותר בעת כריתת הסכמים עם ארגוני אספקת משאבים (RSO) עבור HOAs, שיתופי דיור וחברות ניהול (להלן ארגוני ניהול) הוא תיחום האחריות התפעולית כביכול והגדרת גבולותיה. עם זאת, הפרקטיקה של אגודת ניז'ני נובגורוד של HOA מלמדת כי עבור HOA וקואופרטיבים דיור נושא זה הופך לרוב לרלוונטי גם לא בעת כריתת הסכם כזה, אלא במקרה של תאונות ברשתות שאינן קשורות לרכוש המשותף. של בעלים בבניין דירות, כאשר, עקב הסכם שנחתם בפזיזות, תיקון ההתחייבות של רשתות אלה מוטל על ה-HOA וקואופרטיב הדיור הללו.

ברור למדי שמטרים נוספים של תקשורת הנדסית מטילים על הארגון המנהל (ולכן, על בעלי הנחות בבניין דירות) נטל כספי נוסף על תחזוקתם ותיקונם, שלעיתים, למשל, ה-HOA הם מעבר ל- כוח, וגם מרמזים על הוצאות בלתי נמנעות לכיסוי אובדן שירות.

רגולציה רגולטורית

כאשר בוחנים נושא זה, קודם כל יש להתייחס לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, המסדיר את כל חוזי אספקת האנרגיה. על פי אמנות. 539 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, במסגרת הסכם אספקת אנרגיה, ארגון אספקת אנרגיה מתחייב לספק אנרגיה למנוי (הצרכן) דרך הרשת המחוברת, והמנוי מתחייב לשלם עבור האנרגיה המתקבלת, כמו גם לעמוד בדרישות. עם אופן צריכתו הקבוע בהסכם, להבטיח את בטיחות הפעולה של רשתות האנרגיה שבשליטתו ואת יכולת השירות של המכשירים המשמשים אותו וציוד הקשור לצריכת אנרגיה. חוזה אספקת החשמל נכרת עם המנוי אם יש לו מכשיר קליטת חשמל העומד בדרישות הטכניות שנקבעו, מחובר לרשתות של ארגון אספקת החשמל, וציוד הכרחי אחר, כמו גם מתן חשבונאות לצריכת אנרגיה.

ההוראות הכלליות של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית בנוגע לסוגיית גבולות האחריות המבצעית פותחו בתקנות כמו:

• חוק פדרלי מס' 35-FZ מ-26 במרץ 2003 "על תעשיית החשמל";
• הכללים לתפקוד שוקי החשמל הקמעונאיים בתקופת המעבר של רפורמה בתעשיית החשמל, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מס' 530 מיום 31 באוגוסט 2006 (להלן: הכללים לתעשיית החשמל);
• כללים לגישה לא מפלה לשירותים להעברת אנרגיה חשמלית ואספקת שירותים אלה, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 27 בדצמבר 2004 N 861 (להלן: כללי הגישה);
• כללים לשימוש במערכות אספקת מים וביוב ציבוריות בפדרציה הרוסית, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 12 בפברואר 1999 N 167 (להלן: כללי אספקת המים);
• כללים לאחזקת רכוש משותף;
• מכתב חוזר של הגוססטרוי של רוסיה מיום 14/10/1999 N LCh-3555/12 "על הסברים על יישום הכללים לשימוש במערכות אספקת מים וביוב קהילתיות בפדרציה הרוסית".

אחריות תפעולית ובעלות על מאזן קונספטים

במעשים המפורטים לעיל, מושג גבולות האחריות התפעולית עומד תמיד לצד מושג גבולות המאזן, בעוד שאין הגדרה כללית לא לזה ולא לזה בחקיקה. בתוך כך, קיימות מספר הגדרות במסגרת הסדרת חוזי אספקת אנרגיה שונים. אז, בהתאם לסעיף 1 לכללי אספקת המים:

• גבול המאזן - קו חלוקת מרכיבי אספקת המים ו(או) הביוב והמבנים בהם בין הבעלים על בסיס בעלות, ניהול כלכלי או ניהול תפעולי;
• גבול אחריות תפעולית - הקו המפריד בין מרכיבי אספקת מים ו(או) מערכות ביוב (רשתות אספקת מים וביוב ומבנים עליהם) על בסיס חובות (אחריות) להפעלת מרכיבי אספקת מים ו(או) ביוב. מערכות, שנקבעו בהסכמת הצדדים. בהעדר הסכם כזה, נקבע גבול האחריות התפעולית לאורך גבול המאזן.

לגבי אספקת אנרגיה תרמית, אין הגדרה כזו כלל, אך סעיף 31 במכתב ה-FTS של רוסיה מיום 18 בפברואר 2005 N SN-570/14 קובע כי האנרגיה התרמית המסופקת היא האנרגיה התרמית המסופקת ל- צרכן אנרגיה תרמית (צרכנים) בגבול האחריות התפעולית (שיוך איזון).

ההגדרות המלאות ביותר של המושגים הנידונים מתייחסות לאספקת אנרגיה חשמלית. על פי סעיף 2 של כללי הגישה:

• מעשה תיחום הבעלות המאזנית ברשתות חשמל - מסמך שנערך בתהליך חיבור טכנולוגי של מכשירי קליטת חשמל (תחנות כוח) של יחידים וישויות משפטיות לרשתות חשמל, המגדיר את גבולות הבעלות במאזן;
• פעולת תיחום האחריות התפעולית של הצדדים מסמך שנערך על ידי ארגון הרשת וצרכן השירותים להעברת אנרגיה חשמלית בתהליך חיבור טכנולוגי של התקני קליטת חשמל, הקובע את גבולות האחריות של צדדים להפעלת מכשירי קליטת החשמל הרלוונטיים ומתקני רשת החשמל;
• גבול נכס מאזן - קו לחלוקת מתקני חשמל בין בעלים על בסיס בעלות או החזקה על בסיס אחר הקבוע בחוקים פדרליים, הקובע את גבול האחריות התפעולית בין ארגון רשת לצרכן של שירותי העברת אנרגיה חשמלית ( צרכן של אנרגיה חשמלית שבאינטרסים שלו נכרת חוזה למתן שירותים להולכת אנרגיה חשמלית) לתקינות ותחזוקה של מתקני חשמל.

לפיכך, מניתוח הפעולות המשפטיות עולה כי גבול המאזן מחלק את רשתות ההנדסה על בסיס בעלות או חזקה חוקית אחרת, וגבול האחריות התפעולית מרמז על קו הפרדה על בסיס הנחת נטל קיום ההנדסה. תקשורת.

יַחַס

בהתבסס על האמור לעיל, בעת כריתת הסכמי אספקת משאבים לבניין דירות, גבול המאזן יפריד בין רשתות הנדסיות שהן רכוש משותף של בעלי חצרים בבניין דירות (סעיף 36 ל-LC RF) לבין הנדסה אחרת. רשתות. בהקשר זה חשוב להבין מה קשור לרכוש משותף.

לפי סעיף 5 לכללים לאחזקת רכוש משותף, הרכוש המשותף כולל מערכות הנדסיות פנימיות של אספקת מים קרים וחמים ואספקת גז, המורכבות ממעלות, הסתעפויות ממעלות ועד מתקן הניתוק הראשון הממוקם על ענפים מעליות. , התקני ניתוק מצוינים, התקנים קולקטיביים (בית משותף) מדידת מים קרים וחמים, שסתומי הכיבוי והבקרה הראשונים ביציאות של החיווט בתוך הדירה מהעליות, וכן ציוד מכני, חשמלי, סניטרי וציוד אחר ממוקם ברשתות אלו.

הרכוש המשותף כולל מערכת אספקת חשמל תוך-ביתית, הכוללת, בין היתר, רשתות (כבלים) מהגבול החיצוני שהוקם בהתאם לסעיף 8 לתקנון זה ועד מדי אנרגיה בודדים, משותפים (דירותיים), וכן אחרים ציוד חשמלי, המצוי ברשתות אלו (סעיף 7 לכללים לאחזקת רכוש משותף).

מכוח סעיף 8 לכללים הנדון, הגבול החיצוני של רשתות חשמל, חום, אספקת מים ותברואה, רשתות מידע ותקשורת (לרבות רשתות של שידורי רדיו קוויים, טלוויזיה בכבלים, רשתות סיבים אופטיות, קווי טלפון ועוד דומים אחרים רשתות), שהן חלק מרכוש משותף, אלא אם נקבע אחרת בחקיקה של הפדרציה הרוסית, הן הגבול החיצוני של הקיר של בניין דירות, וגבול האחריות התפעולית בנוכחות מדידה קולקטיבית (בית כללי). התקן של המשאב הקהילתי המתאים, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם בין בעלי המקום עם ספק שירותי השירות או RSO, הוא הצומת מכשיר מדידה קולקטיבי (בית משותף) עם רשת הנדסית מתאימה הכלולה בבניין דירות. הגבול החיצוני של רשתות אספקת הגז שהן חלק מהרכוש המשותף הוא החיבור של התקן הנעילה הראשון עם רשת חלוקת הגז החיצונית (סעיף 9 לכללים לאחזקת רכוש משותף).

לפיכך, הגבול של המאזן בסיום חוזי אספקת משאבים לבניין דירות הוא תמיד הגבול החיצוני של הקיר של בית כזה<1>, והגבול של אחריות מבצעית אינו נקבע באופן הכרחי - הוא יכול:

• יוקם בהסכמת הצדדים;
• חופפים לצומת של מכשיר המדידה הקולקטיבי (הבית המשותף) עם הרשת ההנדסית המתאימה הכלולה בבניין הדירות;
• חופפים לגבול המאזן (עבור בעלי בניין דירות, זהו הקיר החיצוני של הבית).

<1>נדגיש כי זהו הגבול החיצוני של קיר הבית, ולא גבולות חלקת הקרקע הצמודה.

לכן, תוך ציון סעיף 8 לכללים לאחזקת רכוש משותף, ניתן להתייחס לסעיף 14 לכללים לאחזקת רכוש משותף, הקובע: אם יש הסכמה, ניתן לקבוע את התיחום לאורך הבאר (או החדר). ) שאליהם מחוברים מכשירים ומבנים כדי לחבר את המנוי לרשת אספקת המים או הביוב הציבורית. לגבי רשתות חימום, ניתן לקבוע את גבול האחריות התפעולית על דופן התא התרמי בכניסת המנוי או לפי התקני הניתוק הראשונים (החלטת FAS SKO מיום 28.05.2009 N A53-9063 / 2008 -C2-41). בינתיים, יש להסכים על כל האפשרויות הללו באקט של תיחום אחריות מבצעית.

חוק תיחום אחריות תפעולית

ניתוח החקיקה (ההוראות העיקריות מצויות בסעיף 8 לכללים לאחזקת רכוש משותף, סעיף 14 לכללים לאספקת מים, סעיף 114 לכללים לתעשיית החשמל) והפרקטיקה השיפוטית מאפשרת לנו להסיק כי אם אין הסכמה בין הארגון המנהל לצפון אוסטיה בסוגיית קביעת גבול האחריות התפעולית, זו האחרונה נקבעת על פי גבול המאזן, שהוא הקיר החיצוני של בניין דירות.<2>(בהיעדר מכשיר מדידת בית משותף).

<2>גזירות של השירות הפדרלי נגד מונופולים של האיבר המרכזי מיום 17 בפברואר 2009 N F10-12 / 09, FAS VVO מיום 24 במרץ 2009 N A29-5292 / 2008.

הבעיה היא שאלת הצורך לחתום על המעשה הזה. מכוח האמנות. 543 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, התנאים החיוניים של חוזה אספקת האנרגיה, שבלעדיו החוזה בטל, כוללים את התנאי להבטחת התחזוקה והבטיחות של פעולת רשתות, מכשירים וציוד. בעת הסכמה על גבולות האחריות התפעולית, הצדדים מספקים תחזוקה ותפעול של רשתות וציוד הנדסי. חוק תיחום האחריות התפעולית הוא מסמך טכני, טופס המשקף הסכם כזה. כמו כן, כל המסמכים הרגולטוריים שנדונו לעיל מחייבים גם חתימה על מעשה זה בעת כריתת הסכם אספקת משאבים.

עם זאת, פעולת תיחום האחריות המבצעית מתבצעת כאשר מתקבלת הסכמה בין המ"ק לבין המנוי בסוגיה זו, ובמידה ולא מושגת, גבולות האחריות נקבעים לפי גבולות המאזן. לכן, פעולת התיחום של אחריות מבצעית עשויה שלא תמיד להיות נוכחת. כך יעיד גם ניתוח הפרקטיקה השיפוטית במחלוקות על תנאי החוזים המתעוררות במהלך כריתתם: לעתים אף מוציאים בתי המשפט נספחים המכילים מעשה זה מנוסח החוזה.<3>.

<3>צו של FAS SKO מיום 28 במאי 2009 N A53-9063 / 2008-C2-41.

מחלוקות הנובעות בקשר לקביעת גבולות האחריות המבצעית

אם כן, נוכל להסיק את המסקנה הבאה: בהיעדר מעשה של תיחום אחריות תפעולית, הגבול נקבע בצומת מכשיר המדידה הקיבוצי (בית משותף), ובהיעדרו, לאורך גבול הרכוש המשותף. של בעלי חצרים בבניין דירות.

בתורו, הנכס שצוין עשוי לכלול רק מערכות תומכות חיים תוך-ביתיות המסתיימות בגבול החיצוני של קיר הבית ונועדו לשרת יותר מחדר אחד בבית זה. לפיכך, אם מוצע לארגון המנהל לקחת את נטל האחריות על רשתות הנדסיות הממוקמות מחוץ לבניין הדירות או המשרתות יותר מבניין דירות אחד (ללא קשר למיקום), אזי ניתן לסרב לו בבטחה ולהתעקש על קביעת גבולות האחריות התפעולית. לאורך הקיר החיצוני של הבית.

כך, למשל, בית המשפט השישי לבוררות סירב לדרישת ארגון היזם לחייב את הארגון המנהל לקבל לצורך תחזוקה ותחזוקה את הרשתות ההנדסיות החיצוניות של אספקת חשמל, ביוב סערה וביוב אספקת מים. עובדה היא כי בישיבת בית המשפט נקבע כי תקשורת אלו נועדה לשרת יותר ממגורים ו(או) לא למגורים אחד במספר בנייני דירות, ולא בבניין דירות אחד ולפיכך, אינן עומדות בכל קריטריונים הקבועים בחוק לרכוש משותף של בניין דירות בבית (צו מיום 17.07.2009 נ 06אפ-2631/2009). ולהיפך, הארגון המנהל לא הצליח להוכיח אי-חוקיות של הכללת בהרכב צנרת חימום רכוש עירוני וצנרת מעבר מים חמים העוברים במרתפי בתים, דוד מים חמים במרתף הבית וצינורות מעבר נוספים ( והשכרתם נוספת ל-RSO). למרות העובדה שחפצים אלו נמצאים במרתף של בניין דירות, הם אינם רכוש משותף, שכן הם משרתים יותר מבניין דירות אחד, וכן מאחר והגבול החיצוני של קיר הבית אינו יכול להיות הגבול של מעבר חום. רשתות (החלטה של ​​FAS UO מיום 18/05/2009 N F09 -2962/09-C6).

כמו כן, כפי שעולה מהנוהג, מתעוררות בעיות בכריתת חוזה ובתיחום אחריות תפעולית כאשר אינו ידוע בעל היתרה של מקטע רשתות הנדסיות מקיר בניין דירות ועד לרשתות הנמצאות במאזן ה-RSO. חלקות אלו לרוב חסרות בעלים, אך נחוצות לצורך אספקת המשאבים לבית (וממוקמים על הקרקע הצמודה, שהיא חלק מהרכוש המשותף). ככלל, RNO מנסים להטיל את נטל אחזקת מקטעי רשת מסוג זה על הארגון המנהל ובעלי חצרים בבניין דירות, בטענה כי תחזוקת מקטעים אלו אינה כלולה בתעריפים. בינתיים, גם במצב זה, אין עילה חוקית לתיחום אחריות תפעולית לקשירה לרשתות הנדסיות, הנמצאות במאזן ה-RSO. הבה נסתיג פעם נוספת כי הוראה זו תקפה בהעדר הסכם בין הצדדים המתבטא במעשה, שכן, מכוח סעיף 1 לאמנות. 421 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, ישויות משפטיות חופשיות לכרות הסכם. לפי סעיף 4 של המאמר הנ"ל, תנאי החוזה נקבעים לפי שיקול דעתם של הצדדים. בבואם להכריע במחלוקות אלו, מציינים בתי המשפט כי ל-RNO יש זכות לפנות לגוף הרגולטורי עם מסמכים המאשרים את עלויות התשלום עבור שירותים עבור העברת משאב על גבי רשתות שלא הופעלו, על מנת לתת דין וחשבון ולפצות אותם בתקופה שלאחר מכן של הסדרת התעריפים (החלטות של השירות הפדרלי נגד מונופול TSB מיום 24 במרץ 2009 N A29-5292/2008, מיום 23 בספטמבר 2008 N A11-11702/2007-K1-6/37).

M.A. Purgina

יועץ משפטי

NP "אגודת ניז'ני נובגורוד של HOA"

כל בניין, ללא מילוי פנימי מסוים וכל אותן הטבות דיור וקהילתיות, שבלעדיהם איננו יכולים לדמיין את חיינו כעת, כשלעצמו הוא משהו כמו קופסה ריקה. זה לא משנה אם זה בניין דירות או אחוזה פרטית, מפעל ייצור או שטח משרדים - כולם צריכים שירותים מסוימים: חימום, חשמל, מים.

בשלב זה עוסקים ארגונים מיוחדים במתן הטבות אלו לבניין: בריטניה (חברות ניהול), HOA (איגוד בעלי בתים) וארגונים מסחריים נוספים. הם אחראים להתקשר בהסכמים על אספקת שירותים מסוימים עם חברות משאבים בשם הבעלים של מ"ר של בית זה. יש לציין כי משאבים אינם מופיעים משום מקום, אלא מגיעים דרך צינורות, חוטים וכו'. הכל נראה פשוט, אך כאשר קווי האספקה ​​הללו מתקלקלים, נשאלת השאלה מי צריך להיות אחראי ולתקן אותם.

מעשה התיחום והאחריות

על פי הנורמות של המשפט האזרחי של הפדרציה הרוסית, ניתן לקבוע אחריות לשימור ותפעול קווי האספקה ​​לדיור ולשירותים קהילתיים רק לאחר קריאת המידע הכלול בפעולת ההבחנה בין בעלות על מאזן לאחריות תפעולית. . על מנת להבין את המושג המשפטי הזה, תחילה עליך לחשוף מונחי עזר:

כללי גבול

עם טכנולוגיות מודרניות, מציאת התוכן המשוער של מעשה נורמטיבי מסוים אינה בעיה. האתרים הנושאים הרלוונטיים מלאים בדוגמאות של המסמכים הדרושים.

טבלת מערכות הנדסיות ואחריות הצדדים

שם מערכות הנדסיות	הגדרות מערכת	תיאור האחריות התפעולית של המשכיר	תיאור אחריותו התפעולית של הדייר
אוורור מאולץ	מינימום 1600- מקסימום 5700 מ"ק לשעה	עד ליציאת תעלות האוויר של יחידות האספקה ​​מפירי האוורור ומקירות הבניין לחצרי הדייר.
אוורור פליטה	מינימום 1500- מקסימום 5500 m3/h	עד ליציאת תעלות האוויר של יחידות הפליטה מפירי האוורור ומקירות הבניין לחצרי הדייר.	ציוד אוורור ותעלות אוויר בשטח הדייר
מערכת אספקת חשמל	כוח ייעודי חלודה.- 55 קילוואט	אל זיזי הכבלים של הקווים היוצאים בנקודות החיבור שלהם לבלוק העומס של מרכזיית הרצפה	מזוזי הכבלים של הקווים היוצאים בנקודות החיבור שלהם לגוש העומס של מרכזיית הרצפה
מערכת מים קרים וכו'.

לאחר סיום פעולת תיחום הגבולות, יש לערוך בין הצדדים הסכם חכירה עבור הדיור והשירותים הקהילתיים הרלוונטיים. לבעל הדירה יוקצה חשבון פיננסי אישי, לפיו ישלם חשבונות חשמל. חברת אספקת המשאבים, בתורה, לוקחת על עצמה את החובה לספק את ההטבות הנחוצות לחיים המודרניים. ואם ישנה תקלה בנתיבי התקשורת, הרי שהגורם הנקוב בפעולת ההבחנה בין בעלות מאזנית לאחריות תפעולית יישא באחריות לשלומו.

כיצד לקבוע את גבולות הבעלות על המאזן והאחריות התפעולית בהסכם אספקת משאבים? האם ניתן לשנותם בניגוד לרצון ה-RSO, אם המעשים הרלוונטיים נחתמו בעבר על ידי המנוי?

מוציאים לפועל של שירותי שירות מאזורים שונים בארץ פונים לחברתנו לקבלת סיוע משפטי במקרה של מחלוקות עם RSO בתהליך סיום וביצוע חוזים. רוב המחלוקות מתעוררות באשר להגדרת נקודות האספקה ​​של המשאב המקביל וגבולות האחריות התפעולית על פי החוזה. על מנת לצמצם הפסדים ברשתות מבקש הרנ"ו להקים נקודת אספקה ​​רחוקה ככל האפשר מהצרכן הסופי, דבר שאינו משתלם לחלוטין לצד השני לחוזה, שכן בנוסף להפסדים, מנהל המח"ד גם יש את הנטל לתחזק רשתות הנדסיות כאלה.

תוך שימוש בניסיון המצטבר במקרים מסוג זה, נשקול דרך לקבוע משפטית את נקודות המסירה ואת גבולות האחריות התפעולית של הצדדים. הודות לפסיקה האחרונה של הכוחות המזוינים של RF, הדבר התאפשר גם ביחס להסכמים שכבר הסתיימו.

מושגים ורגולציה

המושגים של נקודות מסירה, כמו גם גבולות הבעלות על המאזן והאחריות התפעולית מוצגים בחקיקה המסדירות את הליך אספקת המשאב המתאים:

• בכללים לארגון אספקת החום (אושר על ידי צו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 08.08.2012 מס' 808);
• בכללים לאספקת מים חמים (אושר על ידי צו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 29 ביולי 2013 מס' 642);
• בכללים לאספקת מים קרים ותברואה (אושר על ידי צו ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 29 ביולי 2013 מס' 644);
• בכללים לאספקת גז כדי לענות על הצרכים המקומיים של האזרחים (אושר על ידי צו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 21 ביולי 2008 מס' 549);
• בהוראות הבסיסיות לתפקוד שווקי החשמל הקמעונאיים (אושרה בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 04.05.2012 מס' 442).

חרף העובדה שבמעשי החקיקה המפורטים שונים המושגים של נקודת המסירה וגבולות הבעלות על המאזן והאחריות התפעולית, עדיין מהותם מסתכמת בדברים הבאים.

נקודת משלוח- מקום מילוי ההתחייבויות של ה-RSO, שנמצא במקום התקנת ה-GTC, ובהיעדרו - בגבול המאזן.

גבול נכס מאזן- גבול חלוקת הרשתות על בסיס בעלות.

מגבלת אחריות תפעולית- גבול חלוקת הרשתות על בסיס הטלת נטל האחזקה, העובר על גבול המאזן, אלא אם כן הסכימו הצדדים לחוזה אחרת.

שינוי גבולות בהסכמת הבעלים

הוראות קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, הכללים לאספקת שירותים ציבוריים, כמו גם הכללים לתחזוקת הרכוש המשותף מסדירים את היחסים במסגרת הסכם אספקת משאבים, שכן הוא נערך על ידי הקבלן של השירותים הציבוריים עם ה-RSO על מנת לספק שירותים ציבוריים לאזרחים. בהתאם לקוד הדיור של הפדרציה הרוסית, על פי הסכם ניהול MKD, הקבלן אחראי כלפי הבעלים על תחזוקת הרכוש המשותף בבית.

הרכב הרכוש המשותף של בעלי חצרים במק"ד כולל, בין היתר, תקשורת הנדסית הנמצאת בתוך הבית (סעיפים 5 - 7 לכללים לאחזקת רכוש משותף) או מחוצה לו בחלקת קרקע שנמצאת חלק מהרכוש המשותף במק"ד (סעיפים "ז" 2 לכללים לאחזקת רכוש משותף), ומיועד לשירות בית זה.

בהתאם לסעיף 7 לכללים לאחזקת רכוש משותף, ה-OPU מותקן על גבול הרשתות שהן חלק מהרכוש המשותף של בעלי חצרים במק"ד, ומתייחס לרכוש המשותף.

לפי סעיף 8 לכללים לאחזקת רכוש משותף, הגבול החיצוני של הרשתות שהן חלק מהרכוש המשותף הוא הגבול החיצוני של חומת מק"ד, וגבול האחריות התפעולית, אם יש OPU של המשאב הקהילתי המתאים, הוא הצומת של המונה עם רשת ההנדסה המקבילה של ה-MKD. בהסכמה של בעלי המתחם עם ספק שירותי השירות או RSO, ניתן לקבוע גבול אחר של אחריות תפעולית.

לפיכך, גבול המאזן הוא הגבול החיצוני של חומת המק"ד או גבול חלקת המקרקעין במקרה בו גבולות החלקה נקבעים על סמך נתוני רישום קדסטר ממלכתי וכאשר נמצאות רשתות ההנדסה. בגבולות חלקת קרקע זו משרתים בית אחד בלבד. גבול המאזן בו זמנית הוא גבול האחריות התפעולית, אלא אם כן קבעו בעלי המתחם גבול אחר.

מקום התקנת ה-OPU הוא גבול הרשתות שהן חלק מהרכוש המשותף במק"ד.

ישנם הבדלים לגבי הגבול החיצוני של רשתות אספקת הגז: זהו המפגש של התקן הנעילה הראשון עם רשת הפצת הגז החיצונית.

לפיכך, ה-RSO יכול לשנות את גבולות האחריות התפעולית רק בהסכמה עם בעלי החצרים במק"ד, אשר חתמו על פעולות תיחום אחריות תפעוליות בגבולות החורגים מגבולות המאזן (או קיבלו החלטה זו). .

פעולות תיחום

גבולות האחריות התפעולית והבעלות על המאזן נקבעים על ידי הצדדים בסיום החוזה וקובעים אילו חלקים בציוד ההנדסי יטופלו על ידי ספק שירותי השירות. אנו ממליצים לקבלנים, על מנת למנוע מחלוקות בתהליך ביצוע ההתקשרות מול ה-RNO, לחתום על פעולות אלו בשלב כריתת החוזה. בתוך כך, יש לקחת בחשבון את הדברים הבאים.

פעולות תיחום בעלות מאזן ואחריות תפעולית חתומים על ידי הצדדים בתהליך של חיבור טכנולוגי של רשתות צרכנים לרשתות RNO, ניתן גם לחתום עליהם (בהעדר פעולות שנערכו קודם לכן) בהליך של כריתת הסכם עם RSO.

בהתאם לצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מיום 13 באוגוסט 2006 מס' 491, על LSG לקבוע את גבולות חלקת הקרקע הקשורה לרכוש המשותף של הבית עבור כל MKD. גבולות חלקת הקרקע, המהווה חלק מהרכוש המשותף במק"ד, קובעים את גבולות הבעלות המאזנית והאחריות התפעולית, אותם יש לרשום במעשים הרלוונטיים מול הרס"ו. לפיכך, אם גבולות חלקת הקרקע גדולים משטחו של מק"ד, אחזקת השירותים העוברים בחלקת קרקע זו מוטלת על חברת הניהול על בסיס הסכם ניהול.

אם הרישום הקדסטרי הממלכתי לא בוצע ביחס לחלקת הקרקע, גבול האיזון השייך לרשתות הוא החומה החיצונית של המק"ד.

רשתות ללא בעלים

לעתים קרובות למדי, רשתות הנדסה אינן כלולות בתחום האחריות של אף צד להסכם אספקת המשאבים, כלומר, הן חסרות בעלים. מי אחראי לתחזק את הרשתות הללו ולשלם על אובדן משאבי השירות בהן?

על פי החקיקה הנוכחית, אם קטע הרשת בין רשתות MKD לרשתות RNO הוא חסר בעלים, בעת קביעת התעריף ל-RSO, נלקחות בחשבון עלויות האחזקה, התיקון וההפעלה של קטע רשתות זה. זה מה שכתוב:

• בחוק הפדרלי מ-27 ביולי 2010 מס' 190-FZ "על אספקת חום" (חלק 4, סעיף 8, חלק 5, 6, סעיף 15);
• בחוק הפדרלי מ-7 בדצמבר 2011 מס' 416-FZ "על אספקת מים ותברואה" (חלקים 5, 6, סעיף 8);
• בחוק הפדרלי מ-26 במרץ 2003 מס' 35-FZ "על תעשיית החשמל" (חלק 4 של סעיף 28).

זה לא חוקי להטיל על צרכנים וספקי שירותי שירות אובדן משאבי שירות בחלקים חסרי בעלים של רשתות. מסקנה כזו לגבי הפסדי חשמל התקבלה בהחלטת בית המשפט העליון לבוררות של הפדרציה הרוסית מיום 28 באוקטובר 2013 מס' VAC-10864/13.

אנו קובעים את גבולות הרשתות ההנדסיות על פי חוק

בעת סיום הסכם עם RSO

האפשרות האידיאלית עבור מנהל MKD היא לקבוע את הגבולות החוקיים של אחריות תפעולית בעת כריתת הסכם עם RSO. אך כיצד ניתן להשיג זאת אם ה-RSO מתעקש על גבולות אחרים של אחריות? המנהל לא צריך למהר לחתום על פעולות תיחום אחריות תפעולית בתנאים לא חוקיים.

בהתאם לחוק האזרחי, חוזה נחשב כנחתם אם הושגה הסכמה בין הצדדים על כל תנאי החוזה המהותיים. המחוקק הפנה גם את התנאי בגבול האחריות התפעולית לתנאים המהותיים של הסכם אספקת האנרגיה. תנאי זה מוסכם על הצדדים בחתימה על אקט תיחום האחריות המבצעית.

לפיכך, במידה והרז"ו מציע לערוך הסכם עם מעשה של תיחום אחריות מבצעית, בו הגבולות חורגים מהרכוש המשותף של בעלי חצרים במק"ד, יש צורך לחתום על הסכם כזה בפרוטוקול חילוקי דעות. לגבי גבולות האחריות. בפרוטוקול חילוקי דעות יש צורך לציין תנאי בגבולות האחריות המבצעית בהתייחס לסעיף 8 לכללים לאחזקת רכוש משותף: גבול האחריות המבצעית עובר בגבול החיצוני של חומת המח"ד. (גבול חלקת הקרקע שבבעלות משותפת של בעלי החצרים בבית).

כאשר בוחנים מחלוקות על יישוב חילוקי דעות בעת כריתת חוזי אספקת אנרגיה, בתי המשפט מאשרים חוזים כאמור ביחס לתנאים בגבולות האחריות התפעולית. דוגמאות מהפרקטיקה הן החלטות בית המשפט העליון של המחוז הצבאי העליון מיום 19 בנובמבר 2015 בתיק מס' A29-10092 / 2014, ה-AC של ה-ZSO מיום 9 בנובמבר 2015 בתיק מס' A75-1441 / 2015 , ה-AC של SKO מיום 11 בדצמבר 2015 בתיק מס' A25-953 / 2014.

אם גבולות הרשת אינם מוסכמים בהסכם עם ה-RSO

אם הצדדים לא פנו לבית המשפט ליישוב חילוקי דעות בעת כריתת הסכם אספקת המשאבים ופרוטוקול חילוקי הדעות נותרו בלתי חתומים על ידי ה-RSO, במקרה של מחלוקות על היקף המשאבים שסופקו וגבולות האחריות, החוזה יעשה. לא יוכר על ידי בית המשפט כלא נפסק, שכן התנאי בדבר גבולות האחריות המבצעית ניתן להסדרה בחוק.

בהחלטת הנשיאות של בית המשפט העליון לבוררות של הפדרציה הרוסית מס' 3409/10 מיום 07.09.2010, הגיע בית המשפט למסקנה כי היעדר פעולת תיחום של הבעלות במאזן המוסכמת על ידי הצדדים אינה יכולה להצביע על כך שהצדדים לא עשו זאת. סיכם הסכם. בהעדר מעשה תיחום של האחריות התפעולית של הצדדים, גבול האחריות התפעולית נקבע על בסיס בעלות מאזנית, וזו האחרונה נקבעת על בסיס בעלות.

אם גבולות הרשת נקבעים בהסכם עם ה-RSO שלא על פי חוק

ככלל, החוזה נכרת לתקופה מסוימת ונחשב ממושך באותם תנאים, אם אף אחד מהצדדים לא מצהיר בתוך פרק זמן מסוים על כוונתו לכרות את החוזה בתנאים חדשים.

באופן שנקבע בהסכם אספקת המשאבים, לנותן שירות השירותים הזכות להכריז על סיום ההסכם ועל כריתת הסכם חדש בתנאים שונים. באמנה החדשה הוא יוכל להגיע להסכמה על הגבולות בנוסח שהציע (במידת הצורך בבית המשפט).

הכרה של בית המשפט בתנאי ההסכם על קביעת גבולות הרשת כבטלים ומבוטלים

כעת נבחן את האופציה כאשר בעת כריתת הסכם עם הרס"ו, בפעולות תיחום הבעלות המאזן והאחריות התפעולית, סוכמו גבולות החורגים מהרכוש המשותף של בעלי החצרים במק"ד, ותוך כדי כך. מביצוע ההסכם, היה בין הצדדים מחלוקת בנוגע לתשלום בגין הפסדי חום.

על פי פסיקת בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית מיום 21 בדצמבר 2015 בתיק מס' 305-ES15-11564, נשלח התיק למשפט חדש לבית המשפט של ערכאה ראשונה עם המלצות לברר האם יש ביטוי של רצון של בעלי החצרים במק"ד להעביר את גבול הבעלות במאזן אל מעבר לגבול החיצוני של חומת המק"ד ולשנות את הרכב הרכוש המשותף.

בבחינה חדשה של המקרה, קבע בית המשפט קמא סתירה בין פעולת תיחום הבעלות במאזן ואחריות תפעולית לבין נורמות דין ציוויות, וכן העדר החלטה של ​​הבעלים לסיווג הסעיף השנוי במחלוקת. רשתות הנדסיות כרכוש משותף. ההסכם עם ה-RSO בדבר תיחום האחריות התפעולית הוכרז בטל ומבוטל, ה-RSO נשללה השבת הפסדים מחברת הניהול בקטע השנוי במחלוקת של הרשתות.

בתי משפט לבוררות, בבואם לדון במחלוקות מסוג זה, כבר משתמשים בהגדרה זו של בית המשפט העליון ומקבלים החלטות בהטלת על ה-RSO את נטל האחזקה והאחזקה של רשתות הנדסיות מחוץ לרכוש המשותף של בעלי החצרים ב-MKD, וכן החובה לשלם עבור הפסדים ברשתות כאלה. כך למשל, בהחלטות בית הדין לבוררות האחד עשר לערעורים מיום 20.4.2016 בתיק מס' A72-9399 / 2015, בית הדין החמישה עשר לערעורים לבוררות מיום 5.4.2016 בתיק מס' A53-23569 / 2014, החלטה של ​​בית המשפט לבוררות של אזור Ulyanovsk מיום 27 בינואר 2016 בתיק מס' A72-9399/2015, בעת אימוץ פעולות שיפוטיות, התייחסו הבוררים להגדרה הנ"ל של בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית.

נקודות האספקה ​​של משאבים קהילתיים (ללא קשר להימצאות או היעדרו של PPU) חייבות להיות ממוקמות על גבול המאזן, העובר על גבול הרכוש המשותף של בעלי החצרים במק"ד.

גבול האחריות התפעולית עובר בגבול הבעלות במאזן, אלא אם כן הוסכם גבול אחר על ידי הצדדים להסכם אספקת המשאבים באקט הרלוונטי ואם אין החלטה של ​​הבעלים להזיז את הגבול.

הכי קל להסכים על גבולות רשתות הנדסה בתהליך כריתת הסכם, לרבות בבית המשפט.

תנאי ההסכם שנחתם ומעשי התיחום החתומים, הסותרים את הכללים המחייבים את הצדדים להסכם אספקת המשאבים, בטלים בהעדר החלטה של ​​בעלי המתחם במק"ד לקביעת גבולות אחרים של ההסכם. רכוש משותף במק"ד.

ניתן בתביעת ארגון אספקת החום לחברת הניהול להשבת הפסדים בקטע הרשת ממקום התקנת נקודת הבקרה (נקודת כניסת הצינור למק"ד) ועד לגבול המאזן. , המוגדר בפעולת התיחום כנקודת הפלט (קשירה) של הצנרת עם נושא חום מתחנת ההסקה המרכזית.