Controversie sulla definizione dei confini delle reti ingegneristiche della tangenziale di Mosca. Esempio di atto di delimitazione della proprietà patrimoniale delle reti di calore

25.10.2022

Stabilire i confini della zona di responsabilità operativa tra la società di gestione e RSO.

L'istituzione tempestiva della zona di responsabilità operativa, la determinazione dei suoi confini tra la società di gestione (o HOA, ZHSK) e l'organizzazione di fornitura di risorse (di seguito RSO) è uno dei problemi significativi che sorgono quando si risolvono problemi di relazioni legali e industriali tra il parti e che sorgono nei casi di garantire il necessario funzionamento delle comunicazioni ingegneristiche di un condominio (di seguito MKD) del patrimonio abitativo. Per le società di gestione, questo problema diventa più significativo in caso di incidenti sulle reti che non sono legati alla proprietà comune dei proprietari nel MKD, ma che sono stati inclusi nell'accordo tra la società di gestione e la RSO sotto forma di un accordo all'accordo. Sulla base di un accordo che definisce l'area di responsabilità operativa, l'obbligo di riparare queste reti, ad esempio, al di fuori del perimetro dell'edificio, è assegnato alla società di gestione, il che comporta in ultima analisi un onere finanziario aggiuntivo per il societa 'di gestione. Questo onere finanziario aggiuntivo è molto spesso molto significativo per la società di gestione, poiché i lavori sulle reti al di fuori del perimetro dell'edificio comportano costosi lavori di sterro che coinvolgono un affittato,attrezzature speciali, accompagnamento della registrazione dei permessi.

Come prevenire lo sviluppo di una situazione del genere? Soffermiamoci più in dettaglio sui concetti di base di responsabilità operativa e proprietà del bilancio. Dall'analisi degli atti giuridici, ne consegue che il confine del bilancio divide le reti di ingegneria sulla base della proprietà o di altra proprietà legale, e il confine della responsabilità operativa implica una linea di demarcazione sulla base dell'onere di mantenere l'ingegneria comunicazioni. Così, ad esempio, nelle "Regole per l'approvvigionamento di acqua fredda e servizi igienico-sanitari", approvate dal Decreto del Governo della Federazione Russa del 29 luglio 2013 n. 644, le definizioni di questi termini sono chiaramente indicate:

"confine di proprietà dell'equilibrio" - la linea di divisione degli oggetti di approvvigionamento centralizzato di acqua fredda e (o) sistemi di smaltimento dell'acqua, compresi l'approvvigionamento idrico e (o) le reti fognarie, tra proprietari sulla base della proprietà o del possesso su una diversa base giuridica;

"limite di responsabilità operativa" - la linea di demarcazione degli oggetti della fornitura centralizzata di acqua fredda e (o) sistemi fognari, comprese le reti idriche e (o) fognarie, sulla base dei doveri (responsabilità) per il funzionamento di tali sistemi o reti , stabilito in un contratto di fornitura di acqua fredda, un contratto di smaltimento dell'acqua o un contratto unico per la fornitura di acqua fredda e servizi igienico-sanitari, un contratto per il trasporto di acqua fredda, un contratto per il trasporto di acque reflue;

Quando si concludono accordi di fornitura di risorse per MKD, il confine del bilancio separerà le reti di ingegneria che sono di proprietà comune dei proprietari dei locali da altre reti di ingegneria. A questo proposito, è necessario comprendere chiaramente cosa appartiene alla proprietà comune e cosa no.

CON resto della proprietà comunechiaramente definito dalla testa I. nella sentenza e Governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491 " SULL'APPROVAZIONE DELLE REGOLE PER LA MANUTENZIONE DEI BENI COMUNI IN UN COSTRUZIONE DI APPARTAMENTI E LE REGOLE PER LA MODIFICA DELL'IMPORTO DEL PAGAMENTO PERMANUTENZIONE E RIPARAZIONE DI LOCALI RESIDENZIALI IN CASO DI PRESTAZIONE DI SERVIZI ED ESECUZIONE DI LAVORI DI GESTIONE, MANUTENZIONE E RIPARAZIONE DI GENERIIMMOBILE IN UN EDIFICIO APPARTAMENTI DI QUALITÀ INADEGUATA E (O) CON INTERRUZIONI SUPERIORI ALLA DURATA STABILITA"

Ai sensi del comma 8 di queste Regoleil confine esterno delle reti di elettricità, calore, approvvigionamento idrico e servizi igienico-sanitari, reti di informazione e telecomunicazione (comprese le reti di radiodiffusione via cavo, televisione via cavo, rete in fibra ottica, linee telefoniche e altre reti simili), che fanno parte della proprietà comune, se non diversamente stabilito dalla legislazione della Federazione Russa, lo è confine del muro esterno di un condominio, e il confine della responsabilità operativa in presenza di un dispositivo di misurazione collettivo (casa comune) della corrispondente risorsa comunale, salvo diversamente previsto dall'accordo dei proprietari dei locali con il fornitore di servizi di pubblica utilità o l'RSO, è la giunzione di il dispositivo di misurazione collettivo (casa comune) con la rete di ingegneria corrispondente inclusa nel MKD. Il confine esterno delle reti di adduzione del gas facenti parte del bene comune è la giunzione del primo dispositivo di chiusura con la rete esterna di distribuzione del gas.

Quindi, specificando la clausola 8 delle Regole per la manutenzione dei beni comuni, si può fare riferimento alla clausola 14 delle Regole di approvvigionamento idrico, che recita: previo accordo la delimitazione può essere stabilita lungo il pozzo (o camera), al quale sono collegati dispositivi e strutture per collegare l'abbonato alla rete idrica pubblica o alla rete fognaria. Per quanto riguarda le reti di riscaldamento, è possibile impostare il limite di responsabilità operativa sulla parete della camera termica all'ingresso dell'utente o in base ai primi dispositivi di sezionamento. Tutte queste opzioni devono essere concordate nell'atto di delimitazione delle responsabilità operative.

Tuttavia, l'atto di delineazione della responsabilità operativa lo è al raggiungimento dell'accordo .

Un'analisi della legislazione e della pratica giudiziaria ci consente di concludere che se non vi è accordo tra l'organizzazione di gestione e il RSO sulla questione della determinazione limiti della responsabilità operativa , quest'ultimo è determinato dal confine dello stato patrimoniale, che è il confine esterno del muro di un condominio.

Tuttavia, l'atto di delineazione della responsabilità operativaÈ al raggiungimento dell'accordo tra l'RCO e il sottoscrittore su questo problema, e se ciò non viene raggiunto, i limiti di responsabilità sono determinati dai confini del bilancio. Pertanto, l'atto di delimitazione della responsabilità operativa potrebbe non essere sempre presente. Lo stesso è evidenziato dall'analisi della pratica giudiziaria nelle controversie sui termini dei contratti derivanti dalla loro conclusione..

Sulla base di quanto precedesi può trarre la seguente conclusione:

in assenza di un atto di delimitazione della responsabilità operativa, il confine è stabilito all'incrocio del dispositivo di misurazione collettivo (casa comune), e in sua assenza -lungo il bordo esterno del muro di un condominio - il confine della proprietà comune dei proprietari dei locali MKD.

Inoltre, si può sottolineare che sorgono problemi nella conclusione di un contratto e nella delimitazione della responsabilità operativa quando il titolare del saldo-proprietario della sezione delle reti di ingegneria dal muro dell'MKD alle reti che si trovano nel bilancio dell'RSO è sconosciuto. Questi appezzamenti sono spesso senza proprietario, ma necessari per rifornire la casa di risorse e si trovano sul terreno adiacente, che fa parte della proprietà comune. Di norma, gli RNO cercano di attribuire l'onere della manutenzione di tali sezioni di rete all'organizzazione di gestione e ai proprietari dei locali MKD, sostenendo che la manutenzione di tali sezioni non è inclusa nelle tariffe. Nel frattempo, anche in questa situazione, non ci sono motivi legali per delimitare la responsabilità operativa per il collegamento alle reti di ingegneria, che sono nel bilancio della RSO. Si ricorda che, ai sensi del comma 1 dell'art. 421 del codice civile della Federazione Russa, le persone giuridiche sono libere di concludere un accordo. Secondo il paragrafo 4 dell'articolo citato, i termini del contratto sono determinati a discrezione delle parti. Nel risolvere queste controversie, i tribunali osservano che la RNO ha il diritto di rivolgersi all'organismo di regolamentazione con documenti che confermano i costi del pagamento dei servizi per il trasferimento di una risorsa attraverso reti che non sono state trasferite al suo funzionamento, al fine di rendere conto e compensarli nel successivo periodo di regolazione tariffaria.

____________________________________

"Abitazioni e servizi comunali: contabilità e fiscalità", 2009, N 9

Una delle questioni più dolorose quando si concludono accordi con organizzazioni di fornitura di risorse (RSO) per HOA, cooperative abitative e società di gestione (di seguito denominate organizzazioni di gestione) è la delimitazione della cosiddetta responsabilità operativa e la definizione dei suoi confini. Tuttavia, la pratica dell'Associazione HOA di Nizhny Novgorod mostra che per HOA e cooperative edilizie questo problema spesso diventa rilevante nemmeno al momento della conclusione di tale accordo, ma in caso di incidenti su reti che non sono correlate alla proprietà comune dei proprietari di un condominio, quando, a causa di un accordo firmato incautamente, l'obbligo di riparazione di queste reti è assegnato a queste HOA e cooperative abitative.

È abbastanza ovvio che ulteriori contatori di comunicazioni ingegneristiche impongono all'organizzazione di gestione (e, quindi, ai proprietari dei locali in un condominio) un onere finanziario aggiuntivo per la loro manutenzione e riparazione, che a volte, ad esempio, gli HOA vanno oltre il potere di, e implicano anche spese inevitabili per coprire la perdita di utilità.

Regolamento normativo

Quando si considera questo problema, si dovrebbe prima di tutto fare riferimento al codice civile della Federazione Russa, che regola tutti i contratti di fornitura di energia. Secondo l'art. 539 del codice civile della Federazione Russa, in base a un accordo di fornitura di energia, un'organizzazione fornitrice di energia si impegna a fornire energia all'abbonato (consumatore) attraverso la rete connessa e l'abbonato si impegna a pagare per l'energia ricevuta, nonché a rispettare con la modalità del suo consumo prevista dall'accordo, garantire la sicurezza del funzionamento delle reti energetiche sotto il suo controllo e la funzionalità dei dispositivi da lui utilizzati e delle apparecchiature relative al consumo di energia. Il contratto di alimentazione è concluso con l'abbonato se dispone di un dispositivo di ricezione dell'alimentazione che soddisfa i requisiti tecnici stabiliti, collegato alle reti dell'organizzazione di alimentazione e altre apparecchiature necessarie, oltre a fornire la contabilità del consumo di energia.

Le disposizioni generali del codice civile della Federazione Russa relative alla questione dei confini della responsabilità operativa sono state sviluppate in regolamenti quali:

Legge federale n. 35-FZ del 26 marzo 2003 "Sull'industria dell'energia elettrica";
Le regole per il funzionamento dei mercati elettrici al dettaglio nel periodo transitorio di riforma dell'industria elettrica, approvate con decreto del governo della Federazione Russa n. 530 del 31 agosto 2006 (di seguito le regole per l'industria elettrica);
Norme per l'accesso non discriminatorio ai servizi per la trasmissione di energia elettrica e la fornitura di tali servizi, approvate con decreto del governo della Federazione Russa del 27 dicembre 2004 N 861 (di seguito le Regole di accesso);
Regole per l'uso dell'approvvigionamento idrico pubblico e dei sistemi fognari nella Federazione Russa, approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 12 febbraio 1999 N 167 (di seguito denominato Regole per l'approvvigionamento idrico);
Norme per la manutenzione dei beni comuni;
Lettera circolare del Gosstroy della Russia del 14/10/1999 N LCh-3555/12 "Sulle spiegazioni sull'applicazione delle regole per l'uso dei sistemi di approvvigionamento idrico e fognario comunali nella Federazione Russa".

Responsabilità operativa e proprietà di bilancio Concetti

Negli atti sopra elencati, il concetto dei confini della responsabilità operativa si affianca invariabilmente al concetto dei confini del bilancio, mentre non esiste una definizione generale né per l'uno né per l'altro nella normativa. Nel frattempo, ci sono una serie di definizioni nell'ambito della regolamentazione di vari contratti di fornitura di energia. Quindi, in conformità con la clausola 1 delle Regole di approvvigionamento idrico:

confine del bilancio - la linea di divisione degli elementi dell'approvvigionamento idrico e (o) dei sistemi e delle strutture fognarie su di essi tra i proprietari sulla base della proprietà, della gestione economica o della gestione operativa;
confine di responsabilità operativa - la linea di demarcazione di elementi di approvvigionamento idrico e (o) sistemi fognari (reti di approvvigionamento idrico e fognario e strutture su di essi) sulla base di doveri (responsabilità) per il funzionamento di elementi di approvvigionamento idrico e (o) fognature sistemi, stabiliti di comune accordo tra le parti. In assenza di tale accordo, il confine della responsabilità operativa è stabilito lungo il confine del bilancio.

Per quanto riguarda la fornitura di energia termica, non esiste alcuna definizione del genere, ma il paragrafo 31 della lettera dell'FTS della Russia del 18 febbraio 2005 N SN-570/14 afferma che l'energia termica fornita è l'energia termica fornita al consumatore di energia termica (consumatori) al confine della responsabilità operativa ( affiliazione al saldo).

Le definizioni più complete dei concetti in esame riguardano la fornitura di energia elettrica. Secondo la clausola 2 delle Regole di accesso:

un atto di delimitazione della proprietà del bilancio delle reti elettriche - un documento redatto nel processo di connessione tecnologica dei dispositivi di ricezione dell'energia (centrali elettriche) di persone fisiche e giuridiche alle reti elettriche, che definisce i confini della proprietà del bilancio;
l'atto di delimitazione della responsabilità operativa delle parti un documento redatto dall'organizzazione di rete e dal consumatore di servizi per la trasmissione di energia elettrica nel processo di connessione tecnologica dei dispositivi di ricezione di energia, che determina i confini della responsabilità del parti per il funzionamento dei relativi dispositivi di ricezione di energia e impianti di rete elettrica;
confine di proprietà del bilancio - una linea per la divisione degli impianti di energia elettrica tra i proprietari sulla base della proprietà o del possesso su un'altra base prevista dalle leggi federali, che determina il confine della responsabilità operativa tra un'organizzazione di rete e un consumatore di servizi di trasmissione di energia elettrica ( un consumatore di energia elettrica nel cui interesse viene concluso un contratto per la fornitura di servizi per la trasmissione di energia elettrica) per la condizione e la manutenzione degli impianti elettrici.

Pertanto, dall'analisi degli atti giuridici risulta che il confine del bilancio divide le reti di ingegneria sulla base della proprietà o di altro possesso legale, e il confine della responsabilità operativa implica una linea di demarcazione sulla base dell'onere di mantenere l'ingegneria comunicazioni.

Rapporto

Sulla base di quanto precede, quando si concludono contratti di fornitura di risorse per un condominio, il confine del bilancio separerà le reti di ingegneria che sono di proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio (articolo 36 della LC RF) da altre strutture di ingegneria reti. A questo proposito, è importante capire cosa si riferisce alla proprietà comune.

Ai sensi del paragrafo 5 delle Regole per la manutenzione della proprietà comune, la proprietà comune comprende i sistemi tecnici interni di approvvigionamento di acqua calda e fredda e fornitura di gas, costituiti da colonne montanti, diramazioni da colonne montanti al primo dispositivo di disconnessione situato su diramazioni da colonne montanti , dispositivi di disconnessione indicati, dispositivi collettivi (casa comune) di misurazione dell'acqua fredda e calda, le prime valvole di intercettazione e controllo sulle uscite del cablaggio interno all'appartamento dalle colonne montanti, nonché apparecchiature meccaniche, elettriche, sanitarie e di altro tipo situato su queste reti.

La proprietà comune comprende un sistema di alimentazione elettrica interno, comprese, tra le altre cose, reti (cavi) dal confine esterno stabilito in conformità con la clausola 8 del presente Regolamento a contatori di energia elettrica individuali e comuni (appartamento), nonché altri apparecchiature elettriche, situate su queste reti (clausola 7 delle Regole per la manutenzione dei beni comuni).

In virtù dell'articolo 8 delle Regole in esame, il limite esterno delle reti di energia elettrica, calore, approvvigionamento idrico e servizi igienico-sanitari, reti di informazione e telecomunicazione (comprese le reti di radiodiffusione cablata, televisione via cavo, reti in fibra ottica, linee telefoniche e altre simili reti), che fanno parte della proprietà comune, se non diversamente stabilito dalla legislazione della Federazione Russa, è il confine esterno del muro di un condominio e il confine della responsabilità operativa in presenza di una misurazione collettiva (casa generale) dispositivo della risorsa comunale corrispondente, se non diversamente previsto da un accordo tra i proprietari dei locali con il fornitore di servizi di pubblica utilità o RSO, è la giunzione un dispositivo di misurazione collettivo (casa comune) con una rete di ingegneria appropriata inclusa in un condominio. Il confine esterno delle reti di distribuzione del gas facenti parte del bene comune è l'incrocio del primo dispositivo di chiusura con la rete esterna di distribuzione del gas (clausola 9 del Regolamento per la manutenzione del bene comune).

Pertanto, il confine del bilancio alla conclusione dei contratti di fornitura di risorse per un condominio è sempre il confine esterno del muro di tale casa<1>, e il limite della responsabilità operativa non è fissato in modo imperativo - può:

essere stabilito di comune accordo tra le parti;
coincidere con la giunzione del dispositivo di misurazione collettivo (casa comune) con la corrispondente rete ingegneristica inclusa nel condominio;
coincidere con il confine del bilancio (per i proprietari di un condominio, è il muro esterno della casa).

<1>Sottolineiamo che è il confine esterno del muro della casa, e non i confini del terreno adiacente.

Quindi, specificando l'articolo 8 del Regolamento per la conservazione dei beni comuni, si può fare riferimento all'articolo 14 del Regolamento per la conservazione dei beni comuni, che recita: se c'è accordo, la delimitazione può essere stabilita lungo il pozzo (o camera ) a cui sono collegati dispositivi e strutture per collegare l'abbonato alla rete idrica pubblica o alla rete fognaria. Per quanto riguarda le reti di riscaldamento, è possibile fissare il confine di responsabilità operativa sulla parete della camera termica all'ingresso dell'abbonato o secondo i primi dispositivi di sezionamento (Delibera del FAS SKO del 28.05.2009 N A53-9063 / 2008 -C2-41). Nel frattempo, tutte queste opzioni devono essere concordate nell'atto di delimitazione della responsabilità operativa.

Atto di Delimitazione della Responsabilità Operativa

L'analisi della normativa (le principali disposizioni sono contenute al comma 8 del Regolamento per la manutenzione dei beni comuni, al comma 14 del Regolamento per l'approvvigionamento idrico, al comma 114 del Regolamento per il settore elettrico) e della prassi giudiziaria ci consente di concludere che se non vi è accordo tra l'organizzazione di gestione e l'Ossezia settentrionale sulla questione della determinazione del confine della responsabilità operativa, quest'ultimo è determinato dal confine del bilancio, che è il muro esterno di un condominio<2>(in assenza di un dispositivo di misurazione domestico comune).

<2>Decreti del Servizio federale antimonopolio dell'organo centrale del 17 febbraio 2009 N F10-12 / 09, FAS VVO del 24 marzo 2009 N A29-5292 / 2008.

Il problema è la questione della necessità di firmare questo atto. In virtù dell'art. 543 del codice civile della Federazione Russa, i termini essenziali del contratto di fornitura di energia, senza i quali il contratto è nullo, includono la condizione per garantire la manutenzione e la sicurezza del funzionamento di reti, strumenti e apparecchiature. Quando concordano i limiti della responsabilità operativa, le parti prevedono la manutenzione e il funzionamento delle reti e delle apparecchiature di ingegneria. L'atto di delimitazione delle responsabilità operative è un documento tecnico, una forma che riflette tale accordo. Inoltre, tutti i documenti normativi discussi sopra richiedono anche la firma di questo atto al momento della conclusione di un accordo di fornitura di risorse.

Tuttavia, l'atto di delimitazione della responsabilità operativa avviene quando viene raggiunto un accordo tra l'RCO e il sottoscrittore su questo tema e, se questo non viene raggiunto, i confini della responsabilità sono determinati dai confini del bilancio. Pertanto, l'atto di delimitazione della responsabilità operativa potrebbe non essere sempre presente. Lo stesso è evidenziato dall'analisi della pratica giudiziaria nelle controversie sui termini dei contratti che sorgono durante la loro conclusione: i tribunali a volte escludono persino gli allegati contenenti questo atto dal testo del contratto.<3>.

<3>Decreto della FAS SKO del 28 maggio 2009 N A53-9063 / 2008-C2-41.

Controversie che sorgono in relazione alla definizione dei confini della responsabilità operativa

Quindi, possiamo trarre la seguente conclusione: in assenza di un atto di delimitazione della responsabilità operativa, il confine è stabilito all'incrocio del dispositivo di misurazione collettivo (casa comune) e, in sua assenza, lungo il confine della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio.

A sua volta, la proprietà specificata può includere solo sistemi di supporto vitale interni alla casa che terminano con il confine esterno del muro della casa e destinati a servire più di una stanza in questa casa. Pertanto, se all'organizzazione di gestione viene offerto di assumersi l'onere della responsabilità per le reti di ingegneria situate all'esterno del condominio o che servono più di un condominio (indipendentemente dall'ubicazione), allora può essere tranquillamente rifiutato e insistere per stabilire i confini della responsabilità operativa lungo il muro esterno della casa.

Quindi, ad esempio, la sesta corte d'appello arbitrale ha rifiutato la richiesta dell'organizzazione dello sviluppatore di costringere l'organizzazione di gestione ad accettare per la manutenzione e la manutenzione delle reti di ingegneria esterne di alimentazione elettrica, fognature e fognature di approvvigionamento idrico. Il fatto è che in udienza è stato stabilito che queste comunicazioni sono destinate a servire più di un locale residenziale e (o) non residenziale in più condomini, e non in un condominio e, quindi, non soddisfano tutti i requisiti criteri stabiliti dalla legge per la proprietà comune di un condominio in casa (Decreto del 17.07.2009 N 06AP-2631/2009). E viceversa, l'ente gestore non è stato in grado di provare l'illegittimità dell'inclusione nella composizione delle condutture del riscaldamento di proprietà comunale e delle condutture di transito dell'acqua calda che passano attraverso gli scantinati delle case, di una caldaia per l'acqua calda nel seminterrato della casa e di altre condutture di transito ( e ulteriormente affittandoli a RSO). Nonostante questi oggetti si trovino nel seminterrato di un condominio, non sono di proprietà comune, poiché servono più di un condominio, e anche poiché il confine esterno del muro della casa non può essere il confine del calore di transito reti (Delibera UO FAS del 18/05/2009 N F09-2962/09-C6).

Inoltre, come dimostra la pratica, sorgono problemi nella conclusione di un contratto e nella delimitazione della responsabilità operativa quando non si conosce il detentore del saldo di una sezione delle reti di ingegneria dal muro di un condominio alle reti che sono nel bilancio della RSO. Questi appezzamenti sono spesso senza proprietario, ma necessari per rifornire la casa di risorse (e si trovano sul terreno adiacente, che fa parte della proprietà comune). Di norma, gli RNO cercano di attribuire l'onere della manutenzione di tali sezioni di rete all'organizzazione di gestione e ai proprietari dei locali in un condominio, sostenendo che la manutenzione di tali sezioni non è inclusa nelle tariffe. Nel frattempo, anche in questa situazione, non ci sono motivi legali per delimitare la responsabilità operativa per il collegamento alle reti di ingegneria, che sono nel bilancio della RSO. Riserviamoci ancora una volta che tale disposizione sia valida in mancanza di accordo tra le parti espresso nell'atto, poiché, in forza del comma 1 dell'art. 421 del codice civile della Federazione Russa, le persone giuridiche sono libere di concludere un accordo. Secondo il paragrafo 4 dell'articolo citato, i termini del contratto sono determinati a discrezione delle parti. Nel risolvere queste controversie, i tribunali osservano che l'RSO ha il diritto di rivolgersi all'organismo di regolamentazione con documenti che confermano i costi del pagamento dei servizi per il trasferimento di una risorsa su reti che non sono state messe in funzione, al fine di tenere conto di e compensarli nel successivo periodo di regolazione tariffaria (Delibere Servizio Federale Antimonopoli TSB del 24 marzo 2009 N A29-5292/2008, del 23 settembre 2008 N A11-11702/2007-K1-6/37).

MA Purgina

consulente legale

NP "Associazione Nizhny Novgorod di HOA"

Qualsiasi edificio, senza un certo riempimento interno e tutti quegli alloggi e benefici comuni, senza i quali ora non possiamo immaginare la nostra vita, è di per sé qualcosa come una scatola vuota. Non importa se si tratta di un condominio o di una villa privata, di un'impresa manifatturiera o di uno spazio ufficio: tutti hanno bisogno di determinati servizi: riscaldamento, elettricità, acqua.

In questa fase, organizzazioni speciali sono impegnate a fornire all'edificio questi vantaggi: Regno Unito (società di gestione), HOA (Associazione dei proprietari di case) e altre organizzazioni commerciali. Sono responsabili della stipula di accordi sulla fornitura di determinati servizi con società di risorse per conto dei proprietari di metri quadrati di questa casa. Va notato che le risorse non appaiono dal nulla, ma arrivano attraverso tubi, fili, ecc. Tutto sembra essere semplice, ma quando queste linee di rifornimento si interrompono, sorge la domanda su chi dovrebbe essere responsabile e ripararle.

Atto di delimitazione e responsabilità

Secondo le norme del diritto civile della Federazione Russa, è possibile determinare la responsabilità per la conservazione e il funzionamento delle linee di fornitura per alloggi e servizi comunali solo dopo aver letto le informazioni contenute nell'atto di distinzione tra proprietà del bilancio e responsabilità operativa . Per comprendere questo concetto legale, devi prima scoprire i termini ausiliari:

Regole di confine

Con le moderne tecnologie, trovare il contenuto approssimativo di un particolare atto normativo non è un problema. I siti tematici pertinenti sono pieni di campioni dei documenti necessari.

Tabella dei sistemi di ingegneria e delle responsabilità delle parti

Nome dei sistemi di ingegneria	Impostazioni di sistema	Descrizione della responsabilità operativa del Locatore	Descrizione della responsabilità operativa del Locatario
Ventilazione forzata	Min1600-max 5700 m3/h	Fino all'uscita dei condotti dell'aria delle unità di alimentazione dai pozzi di ventilazione e dalle pareti dell'edificio ai locali del Locatario
Ventilazione di scarico	Min 1500- max 5500 m3/h	Fino all'uscita dei condotti dell'aria delle unità di scarico dai pozzi di ventilazione e dalle pareti dell'edificio ai locali del Conduttore	Apparecchiature di ventilazione e condotti dell'aria nei locali del Locatario
Sistema di alimentazione	Potenza dedicata Rust.- 55 kW	Ai capicorda delle linee uscenti nei punti del loro collegamento al blocco di carico del quadro di piano	Dai capicorda delle linee uscenti nei punti del loro collegamento al blocco di carico del quadro di piano
Sistema di acqua fredda, ecc.

Dopo la conclusione dell'atto di delimitazione dei confini, tra le parti deve essere stipulato un contratto di locazione per i relativi alloggi e servizi comunali. Al proprietario dell'abitazione verrà assegnato un conto finanziario personale, in base al quale pagherà le bollette. La società fornitrice di risorse, a sua volta, si assume l'obbligo di fornire i benefici necessari alla vita moderna. E se c'è un'interruzione nei percorsi di comunicazione, allora la parte specificata nell'atto di distinguere tra proprietà del bilancio e responsabilità operativa si assumerà la responsabilità del suo benessere.

Come determinare i confini della proprietà del bilancio e della responsabilità operativa in un accordo di fornitura di risorse? È possibile modificarli contro la volontà del RSO, se i relativi atti sono stati precedentemente firmati dal sottoscrittore?

Gli esecutori di servizi di utilità provenienti da diverse regioni del paese si rivolgono alla nostra azienda per l'assistenza legale in caso di controversie con RSO nel processo di conclusione ed esecuzione dei contratti. La maggior parte delle controversie sorgono in merito alla definizione dei punti di approvvigionamento della risorsa corrispondente e dei confini della responsabilità operativa ai sensi del contratto. Al fine di ridurre le perdite sulle reti, l'RNO cerca di stabilire un punto di consegna il più lontano possibile dal consumatore finale, il che è assolutamente non redditizio per l'altra parte del contratto, poiché oltre alle perdite, anche il gestore dell'MKD ha l'onere di mantenere tali reti di ingegneria.

Utilizzando l'esperienza accumulata in tali casi, considereremo un modo per determinare legalmente i punti di consegna e i limiti della responsabilità operativa delle parti. Grazie a una recente sentenza delle Forze Armate RF, ciò è diventato possibile anche rispetto ad accordi già conclusi.

Concetti e regolamento

I concetti di punti di consegna, nonché i confini della proprietà del bilancio e della responsabilità operativa sono presentati in atti legislativi che regolano la procedura per la fornitura della risorsa corrispondente:

nelle Regole per l'organizzazione della fornitura di calore (approvato con Decreto del Governo della Federazione Russa dell'08.08.2012 n. 808);
nelle Regole per l'approvvigionamento di acqua calda (approvato con Decreto del Governo della Federazione Russa del 29 luglio 2013 n. 642);
nelle Regole per l'approvvigionamento di acqua fredda e servizi igienico-sanitari (approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 29 luglio 2013 n. 644);
nelle Regole per la fornitura di gas per soddisfare le esigenze domestiche dei cittadini (approvato con Decreto del Governo della Federazione Russa del 21 luglio 2008 n. 549);
nelle Disposizioni di base per il funzionamento dei mercati elettrici al dettaglio (approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 04.05.2012 n. 442).

Nonostante il fatto che negli atti legislativi elencati i concetti di punto di consegna e i confini della proprietà del bilancio e della responsabilità operativa differiscano, la loro essenza si riduce comunque a quanto segue.

Punto di consegna- il luogo di adempimento degli obblighi del RSO, che si trova nel luogo di installazione delle CGC, e in sua assenza - al confine del bilancio.

Confine di proprietà del bilancio- il confine della divisione delle reti in base alla proprietà.

Limite di responsabilità operativa- il perimetro della ripartizione delle reti sulla base dell'imposizione dell'onere di manutenzione, che corre lungo il perimetro dello stato patrimoniale, salvo diverso accordo tra le parti contrattuali.

Modifica dei confini con il consenso dei proprietari

Le disposizioni del Codice degli alloggi della Federazione Russa, le Regole per la fornitura di servizi pubblici, nonché le Regole per la manutenzione della proprietà comune regolano il rapporto nell'ambito di un contratto di fornitura di risorse, poiché è concluso dall'appaltatore di servizi pubblici con la RSO al fine di erogare servizi pubblici ai cittadini. In conformità con il Codice degli alloggi della Federazione Russa, in base a un accordo di gestione MKD, l'appaltatore è responsabile nei confronti dei proprietari per il mantenimento della proprietà comune nella casa.

La composizione della proprietà comune dei proprietari dei locali nel MKD comprende, tra le altre cose, comunicazioni ingegneristiche situate all'interno della casa (paragrafi 5 - 7 delle Regole per la manutenzione della proprietà comune) o all'esterno su un appezzamento di terreno che è parte della proprietà comune nel MKD (paragrafi "g" 2 delle Regole per la manutenzione della proprietà comune), e destinata alla manutenzione di questa casa.

In conformità con il paragrafo 7 delle Regole per la manutenzione della proprietà comune, l'OPU è installata al confine delle reti che fanno parte della proprietà comune dei proprietari dei locali nel MKD e si riferisce alla proprietà comune.

Ai sensi del paragrafo 8 delle Regole per la manutenzione della proprietà comune, il confine esterno delle reti che fanno parte della proprietà comune è il confine esterno del muro MKD e il confine della responsabilità operativa, se esiste un OPU del corrispondente risorsa comunale, è la giunzione del contatore con la corrispondente rete di ingegneria del MKD. Previo accordo dei proprietari dei locali con il fornitore di servizi di pubblica utilità o RSO, può essere stabilito un diverso limite di responsabilità operativa.

Pertanto, il confine del bilancio è il confine esterno del muro del MKD o il confine del terreno nel caso in cui i confini del terreno siano determinati sulla base dei dati di registrazione catastale statale e quando le reti di ingegneria si trovano entro i confini di questo appezzamento di terreno serve solo una casa. Il confine del bilancio allo stesso tempo è il confine della responsabilità operativa, a meno che i proprietari dei locali non abbiano stabilito un confine diverso.

Il luogo di installazione dell'OPU è il confine delle reti che fanno parte della proprietà comune nell'MKD.

Vi sono differenze per quanto riguarda il confine esterno delle reti di distribuzione del gas: si tratta della giunzione del primo dispositivo di chiusura con la rete esterna di distribuzione del gas.

Pertanto, l'RSO può modificare i confini della responsabilità operativa solo previo accordo con i proprietari dei locali nel MKD, che hanno firmato atti di delimitazione della responsabilità operativa con confini che vanno oltre i limiti del bilancio (o hanno preso questa decisione) .

Atti di delimitazione

I confini della responsabilità operativa e della proprietà del bilancio sono stabiliti dalle parti alla conclusione del contratto e determinano quali sezioni delle apparecchiature di ingegneria saranno servite dal fornitore di servizi di pubblica utilità. Raccomandiamo che gli appaltatori, al fine di evitare controversie nel processo di esecuzione del contratto con la RNO, firmino questi atti nella fase di conclusione del contratto. Nel fare ciò, è necessario tenere conto di quanto segue.

Gli atti di delimitazione della proprietà di bilancio e della responsabilità operativa sono firmati dalle parti nel processo di connessione tecnologica delle reti di consumatori alle reti RNO, possono anche essere firmati (in assenza di atti precedentemente redatti) nel processo di conclusione di un accordo con RSO.

In conformità con il decreto del governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491, i LSG devono determinare i confini del terreno relativo alla proprietà comune della casa per ogni MKD. I confini del terreno, che fa parte della proprietà comune nel MKD, determinano i confini della proprietà del bilancio e della responsabilità operativa, che dovrebbero essere registrati negli atti pertinenti con l'RSO. Pertanto, se i confini del terreno sono più grandi dell'area del MKD, la manutenzione delle utenze che attraversano questo terreno viene assegnata alla società di gestione sulla base di un contratto di gestione.

Se la registrazione catastale statale non è stata effettuata in relazione al terreno, il confine del saldo appartenente alle reti è il muro esterno del MKD.

Reti senza proprietario

Molto spesso, le reti di ingegneria non sono incluse nell'area di responsabilità di nessuna parte dell'accordo di fornitura di risorse, ovvero sono prive di proprietario. Chi è responsabile della manutenzione di queste reti e del pagamento della perdita di risorse di utilità in esse contenute?

Secondo la normativa vigente, se la sezione di rete tra le reti MKD e le reti RNO è senza proprietario, quando si fissa la tariffa per l'RSO, vengono presi in considerazione i costi di manutenzione, riparazione e gestione di questa sezione di reti. Questo è quello che dice:

nella legge federale del 27 luglio 2010 n. 190-FZ "Sulla fornitura di calore" (parte 4, articolo 8, parte 5, 6, articolo 15);
nella legge federale del 7 dicembre 2011 n. 416-FZ "Sull'approvvigionamento idrico e servizi igienico-sanitari" (parti 5, 6, articolo 8);
nella legge federale del 26 marzo 2003 n. 35-FZ "Sull'industria dell'energia elettrica" (parte 4 dell'articolo 28).

È illegale imporre ai consumatori e ai fornitori di servizi di utilità la perdita di risorse di utilità in sezioni di reti prive di proprietario. Tale conclusione in merito alle perdite di potenza è stata formulata nella decisione della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 28 ottobre 2013 n. VAC-10864/13.

Stabiliamo i confini delle reti di ingegneria secondo la legge

Quando si conclude un accordo con RSO

L'opzione ideale per il manager MKD è stabilire i confini legali della responsabilità operativa quando si conclude un accordo con RSO. Ma come si può ottenere ciò se la RSO insiste su altri limiti di responsabilità? Il gestore non dovrebbe avere fretta di firmare gli atti di delimitazione della responsabilità operativa a condizioni illegali.

Ai sensi del diritto civile, un contratto si considera concluso se viene raggiunto un accordo tra le parti su tutti i termini essenziali del contratto. Il legislatore ha anche rinviato la condizione del limite della responsabilità operativa alle condizioni essenziali del contratto di fornitura energetica. Questa condizione è concordata dalle parti con la firma dell'atto di delimitazione della responsabilità operativa.

Pertanto, se la RSO propone di concludere un accordo con un atto di delimitazione della responsabilità operativa, in cui i confini vanno oltre la proprietà comune dei proprietari dei locali nel MKD, è necessario firmare tale accordo con un protocollo di disaccordo sui confini della responsabilità. Nel protocollo dei disaccordi, è necessario indicare una condizione sui confini della responsabilità operativa con riferimento alla clausola 8 delle Regole per la manutenzione della proprietà comune: il confine della responsabilità operativa corre lungo il confine esterno del muro del MKD (il confine del terreno che è in comune proprietà condivisa dei proprietari dei locali della casa).

Quando si considerano le controversie sulla risoluzione dei disaccordi durante la conclusione di contratti di fornitura di energia, i tribunali approvano tali contratti in relazione alle condizioni ai limiti della responsabilità operativa. Esempi pratici sono le decisioni della Corte suprema del distretto militare supremo del 19 novembre 2015 nella causa n. A29-10092 / 2014, l'AC della ZSO del 9 novembre 2015 nella causa n. A75-1441 / 2015 , l'AC della SKO dell'11 dicembre 2015 nel caso n. A25-953 / 2014 .

Se i confini della rete non sono concordati nell'accordo con l'RSO

Se le parti non hanno presentato ricorso al tribunale per la risoluzione dei disaccordi al momento della conclusione del contratto di fornitura di risorse e il protocollo dei disaccordi è rimasto non firmato dal RSO, in caso di controversie sul volume delle risorse fornite e sui limiti di responsabilità, il contratto sarà non essere riconosciuto dal tribunale come non concluso, poiché la condizione sui limiti della responsabilità operativa può essere regolata dalla legge.

Nella Risoluzione del Presidium della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa n. 3409/10 del 07.09.2010, il tribunale ha concluso che l'assenza di un atto di delimitazione della proprietà del bilancio concordato dalle parti non può indicare che le parti non hanno concluso un accordo. In assenza di un atto di delimitazione della responsabilità operativa delle parti, il confine della responsabilità operativa è stabilito sulla base della proprietà patrimoniale, e quest'ultima è determinata sulla base della proprietà.

Se i confini della rete sono stabiliti nell'accordo con l'RSO non secondo la legge

Di norma, il contratto è concluso per un certo periodo e si considera prolungato alle stesse condizioni, se nessuna delle parti dichiara entro un certo periodo di tempo la propria intenzione di concludere il contratto a nuove condizioni.

Secondo le modalità previste dal contratto di fornitura di risorse, il fornitore di servizi di utilità ha il diritto di dichiarare la risoluzione del contratto e la conclusione di un nuovo contratto a condizioni diverse. Nel nuovo trattato, potrà raggiungere un accordo sui confini nella formulazione da lui proposta (se necessario, in tribunale).

Riconoscimento da parte del tribunale dei termini dell'accordo sulla definizione dei confini della rete come nulli

Consideriamo ora l'opzione quando, al momento della conclusione di un accordo con la RSO, negli atti di delimitazione della proprietà del bilancio e della responsabilità operativa, sono stati concordati confini che vanno oltre la proprietà comune dei proprietari dei locali nella MKD, e nel processo dell'esecuzione dell'accordo, le parti hanno avuto un contenzioso sul pagamento delle dispersioni termiche.

Con sentenza della Corte Suprema della Federazione Russa del 21 dicembre 2015 nel caso n. 305-ES15-11564, il caso è stato inviato per un nuovo processo al tribunale di primo grado con raccomandazioni per stabilire se vi fosse un'espressione di volontà dei proprietari dei locali nel MKD di trasferire il confine della proprietà del bilancio oltre il confine esterno del muro MKD e modificare la composizione della proprietà comune.

In una nuova considerazione della causa, il giudice di primo grado ha accertato una contraddizione tra l'atto di delimitazione della proprietà patrimoniale e della responsabilità operativa e norme imperative di diritto, nonché l'assenza di una decisione da parte dei proprietari di qualificare la parte contestata reti ingegneristiche come proprietà comune. L'accordo con RSO relativo alla delimitazione della responsabilità operativa è stato dichiarato nullo, a RSO è stato negato il recupero delle perdite dalla Società di Gestione nel tratto di rete contestato.

I tribunali arbitrali, nel considerare tali controversie, utilizzano già questa definizione della Corte Suprema e prendono decisioni sull'imposizione alla RSO dell'onere di mantenere e mantenere le reti di ingegneria al di fuori della proprietà comune dei proprietari dei locali in MKD, nonché l'obbligo di pagare le perdite su tali reti. Ad esempio, nelle decisioni dell'undicesima corte d'appello arbitrale del 20 aprile 2016 nella causa n. A72-9399/2015, della quindicesima corte d'appello arbitrale del 5 aprile 2016 nella causa n. decisione del Tribunale Arbitrale della Regione di Ulyanovsk del 27 gennaio 2016 nella causa n. A72-9399/2015, nell'adottare atti giudiziari, gli arbitri hanno fatto riferimento alla suddetta definizione della Corte Suprema della Federazione Russa.

I punti di fornitura delle risorse comunali (indipendentemente dalla presenza o meno di un PPU) devono essere ubicati al confine del bilancio, che corre lungo il confine della proprietà comune dei proprietari dei locali nel MKD.

Il confine della responsabilità operativa corre lungo il confine della proprietà di bilancio, a meno che un diverso confine non sia concordato dalle parti dell'accordo di fornitura di risorse nell'atto pertinente e se non vi è alcuna decisione dei proprietari di spostare il confine.

Il modo più semplice per concordare i confini delle reti di ingegneria è in procinto di concludere un accordo, anche in tribunale.

I termini dell'accordo concluso e gli atti di delimitazione firmati, che contraddicono le regole vincolanti per le parti dell'accordo di fornitura di risorse, sono nulli in assenza di una decisione da parte dei proprietari dei locali nel MKD di stabilire altri confini del proprietà comune nel MKD.

Rilasciato su richiesta dell'organizzazione di fornitura di calore alla società di gestione per il recupero delle perdite nella sezione di rete dal luogo di installazione del punto di controllo (il punto di ingresso della tubazione nel MKD) al confine del bilancio , definito nell'atto di delimitazione come il punto di uscita (tie-in) della condotta con vettore di calore dalla centrale termica.