Perselisihan tentang definisi batas-batas jaringan teknik Jalan Lingkar Moskow. Contoh tindakan pembatasan kepemilikan neraca jaringan panas

25.10.2022

Menetapkan batas-batas zona tanggung jawab operasional antara perusahaan manajemen dan RSO.

Penetapan zona tanggung jawab operasional yang tepat waktu, penentuan batas-batasnya antara perusahaan manajemen (atau HOA, ZHSK) dan organisasi pemasok sumber daya (selanjutnya disebut RSO) adalah salah satu masalah signifikan yang muncul ketika menyelesaikan masalah hukum, hubungan industrial antara pihak dan yang muncul dalam hal memastikan operasi yang diperlukan dari komunikasi teknik gedung apartemen (selanjutnya disebut MKD) dari stok perumahan. Bagi perusahaan pengelola, masalah ini menjadi sangat signifikan jika terjadi kecelakaan pada jaringan yang tidak terkait dengan milik bersama pemilik di MKD, tetapi dituangkan dalam perjanjian antara perusahaan pengelola dan RSO dalam bentuk perjanjian kesepakatan dengan kesepakatan. Atas dasar kesepakatan yang menetapkan wilayah tanggung jawab operasional, kewajiban untuk memperbaiki jaringan tersebut, misalnya di luar batas bangunan, dibebankan kepada perusahaan pengelola, yang pada akhirnya menimbulkan beban keuangan tambahan pada perusahaan manajemen. Beban keuangan tambahan ini seringkali sangat signifikan bagi perusahaan manajemen, karena pekerjaan pada jaringan di luar perimeter bangunan melibatkan pekerjaan tanah yang mahal yang melibatkan sewa,peralatan khusus, yang menyertai pendaftaran izin.

Bagaimana mencegah perkembangan situasi seperti itu? Mari kita bahas lebih detail tentang konsep dasar tanggung jawab operasional dan kepemilikan neraca. Dari analisis tindakan hukum, dapat disimpulkan bahwa batas neraca membagi jaringan rekayasa atas dasar kepemilikan atau kepemilikan sah lainnya, dan batas tanggung jawab operasional menyiratkan garis pemisah atas dasar meletakkan beban pemeliharaan rekayasa. komunikasi. Jadi, misalnya, dalam "Aturan untuk pasokan air dingin dan sanitasi", yang disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 29 Juli 2013 No. 644, definisi istilah-istilah ini ditunjukkan dengan jelas:

"Batas kepemilikan keseimbangan" - garis pembagian objek pasokan air dingin terpusat dan (atau) sistem pembuangan air, termasuk pasokan air dan (atau) jaringan saluran pembuangan, antara pemilik berdasarkan kepemilikan atau kepemilikan atas dasar hukum yang berbeda;

"batas tanggung jawab operasional" - garis pemisah objek pasokan air dingin terpusat dan (atau) sistem pembuangan limbah, termasuk pasokan air dan (atau) jaringan saluran pembuangan, berdasarkan tugas (tanggung jawab) untuk pengoperasian sistem atau jaringan ini , ditetapkan dalam perjanjian penyediaan air dingin, perjanjian pembuangan air atau kontrak tunggal untuk penyediaan air dingin dan sanitasi, perjanjian pengangkutan air dingin, perjanjian pengangkutan air limbah;

Saat menyimpulkan perjanjian pasokan sumber daya untuk MKD, batas neraca akan memisahkan jaringan teknik yang merupakan milik umum pemilik tempat dari jaringan teknik lainnya. Dalam hal ini, perlu dipahami dengan jelas apa yang menjadi milik bersama dan apa yang tidak.

DENGAN sisa milik bersamaditentukan dengan jelas oleh kepala I. dalam putusan dan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 13 Agustus 2006 No. 491 " TENTANG PERSETUJUAN ATURAN PEMELIHARAAN HARTA BERSAMA DI GEDUNG APARTEMEN DAN ATURAN PERUBAHAN JUMLAH PEMBAYARAN UNTUKPEMELIHARAAN DAN PERBAIKAN TEMPAT PERUMAHAN DALAM RANGKA PENYEDIAAN JASA DAN KINERJA PEKERJAAN PENGELOLAAN, PEMELIHARAAN DAN PERBAIKAN UMUMPROPERTI DI BANGUNAN APARTEMEN DENGAN KUALITAS YANG TIDAK LAYAK DAN (ATAU) DENGAN PECAH MELEBIHI DURASI YANG DITENTUKAN"

Sesuai dengan paragraf 8 Peraturan inibatas luar jaringan listrik, panas, air bersih dan sanitasi, jaringan informasi dan telekomunikasi (termasuk jaringan penyiaran radio kabel, televisi kabel, jaringan serat optik, saluran telepon dan jaringan sejenis lainnya), yang merupakan bagian dari milik bersama, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang Federasi Rusia, adalah batas dinding luar gedung apartemen, dan batas tanggung jawab operasional dengan adanya alat pengukur kolektif (rumah bersama) dari sumber daya komunal yang sesuai, kecuali ditentukan lain oleh persetujuan pemilik tempat dengan penyedia layanan utilitas atau RSO, adalah persimpangan dari alat pengukur kolektif (rumah bersama) dengan jaringan teknik yang sesuai yang termasuk dalam MKD. Batas eksternal jaringan pasokan gas yang merupakan bagian dari milik bersama adalah persimpangan alat pengunci pertama dengan jaringan distribusi gas eksternal.

Jadi, dengan menentukan klausul 8 Peraturan tentang pemeliharaan milik bersama, seseorang dapat mengacu pada klausul 14 Peraturan Penyediaan Air, yang menyatakan: tunduk pada kesepakatan demarkasi dapat dibuat di sepanjang sumur (atau ruang), yang terhubung dengan perangkat dan struktur untuk menghubungkan pelanggan ke pasokan air publik atau jaringan saluran pembuangan. Berkenaan dengan jaringan pemanas, dimungkinkan untuk menetapkan batas tanggung jawab operasional di dinding ruang termal pada input pelanggan atau sesuai dengan perangkat pemutusan pertama. Semua opsi ini harus disetujui dalam tindakan delimitasi tanggung jawab operasional.

Namun, tindakan penggambaran tanggung jawab operasional adalah setelah mencapai kesepakatan .

Analisis undang-undang dan praktik peradilan memungkinkan kami untuk menyimpulkan bahwa jika tidak ada kesepakatan antara organisasi pengelola dan RSO tentang masalah penetapan batas tanggung jawab operasional , yang terakhir ditentukan oleh batas neraca, yaitu batas luar dinding bangunan apartemen.

Namun, tindakan penggambaran tanggung jawab operasional adalah setelah mencapai kesepakatan antara RCO dan pelanggan dalam masalah ini, dan jika ini tidak tercapai, batas tanggung jawab ditentukan oleh batas-batas neraca. Oleh karena itu, tindakan pembatasan tanggung jawab operasional mungkin tidak selalu ada. Hal yang sama dibuktikan dengan analisis praktik peradilan dalam perselisihan tentang syarat-syarat kontrak yang timbul dari kesimpulannya..

Berdasarkan hal tersebut di atasdapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:

dengan tidak adanya tindakan pembatasan tanggung jawab operasional, batas ditetapkan di persimpangan alat pengukur kolektif (rumah bersama), dan jika tidak ada -di sepanjang batas luar tembok gedung apartemen - batas milik bersama pemilik gedung MKD.

Selain itu, dapat ditunjukkan bahwa masalah dalam membuat kontrak dan membatasi tanggung jawab operasional muncul ketika pemegang neraca-pemilik bagian jaringan teknik dari dinding MKD ke jaringan yang ada di neraca RSO tidak diketahui. Petak-petak ini seringkali tidak memiliki pemilik, tetapi diperlukan untuk memasok rumah dengan sumber daya dan terletak di tanah yang berdekatan, yang merupakan bagian dari milik bersama. Biasanya, RNO mencoba membebankan pemeliharaan bagian jaringan tersebut pada organisasi pengelola dan pemilik gedung MKD, dengan alasan bahwa pemeliharaan bagian tersebut tidak termasuk dalam tarif. Sementara itu, bahkan dalam situasi ini, tidak ada dasar hukum untuk membatasi tanggung jawab operasional terkait jaringan teknik, yang ada di neraca RSO. Perlu diingat bahwa, berdasarkan paragraf 1 Seni. 421 dari KUH Perdata Federasi Rusia, badan hukum bebas untuk membuat perjanjian. Menurut paragraf 4 pasal yang disebutkan, ketentuan kontrak ditentukan atas kebijaksanaan para pihak. Saat menyelesaikan perselisihan ini, pengadilan mencatat bahwa RNO memiliki hak untuk mengajukan kepada badan pengawas dengan dokumen yang mengonfirmasi biaya pembayaran layanan untuk transfer sumber daya melalui jaringan yang belum ditransfer ke operasinya, untuk mempertanggungjawabkan untuk dan mengkompensasi mereka dalam periode regulasi tarif berikutnya.

____________________________________

"Pelayanan perumahan dan komunal: akuntansi dan perpajakan", 2009, N 9

Salah satu masalah yang paling menyakitkan ketika membuat perjanjian dengan organisasi pemasok sumber daya (RSO) untuk HOA, koperasi perumahan dan perusahaan manajemen (selanjutnya disebut sebagai organisasi manajemen) adalah batasan dari apa yang disebut tanggung jawab operasional dan definisi batasannya. Namun, praktik Asosiasi HOA Nizhny Novgorod menunjukkan bahwa untuk HOA dan koperasi perumahan masalah ini sering menjadi relevan bahkan pada saat membuat perjanjian semacam itu, tetapi jika terjadi kecelakaan pada jaringan yang tidak terkait dengan milik bersama. pemilik di gedung apartemen, ketika, karena perjanjian yang ditandatangani secara sembrono, kewajiban perbaikan jaringan ini diberikan kepada HOA dan koperasi perumahan ini.

Sangat jelas bahwa meter tambahan komunikasi teknik membebankan pada organisasi pengelola (dan, oleh karena itu, pada pemilik tempat di gedung apartemen) beban keuangan tambahan untuk pemeliharaan dan perbaikan mereka, yang kadang-kadang, misalnya, HOA berada di luar jangkauan. kekuatan, dan juga menyiratkan biaya yang tak terelakkan untuk menutupi kerugian utilitas.

Regulasi regulasi

Saat mempertimbangkan masalah ini, pertama-tama orang harus mengacu pada KUH Perdata Federasi Rusia, yang mengatur semua kontrak pasokan energi. Menurut Seni. 539 dari KUH Perdata Federasi Rusia, berdasarkan perjanjian pasokan energi, organisasi pemasok energi berjanji untuk memasok energi ke pelanggan (konsumen) melalui jaringan yang terhubung, dan pelanggan berjanji untuk membayar energi yang diterima, serta mematuhi dengan mode konsumsinya yang ditentukan oleh perjanjian, memastikan keamanan pengoperasian jaringan energi di bawah kendalinya dan kemudahan servis perangkat yang digunakan olehnya dan peralatan yang terkait dengan konsumsi energi. Kontrak catu daya diakhiri dengan pelanggan jika ia memiliki perangkat penerima daya yang memenuhi persyaratan teknis yang ditetapkan, terhubung ke jaringan organisasi catu daya, dan peralatan lain yang diperlukan, serta memberikan perhitungan untuk konsumsi energi.

Ketentuan umum KUH Perdata Federasi Rusia mengenai masalah batas tanggung jawab operasional telah dikembangkan dalam peraturan seperti:

Undang-Undang Federal No. 35-FZ tanggal 26 Maret 2003 "Tentang Industri Tenaga Listrik";
Aturan Fungsi Pasar Listrik Ritel dalam Masa Transisi Reformasi Industri Ketenagalistrikan, disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia No. 530 tanggal 31 Agustus 2006 (selanjutnya disebut Aturan Industri Ketenagalistrikan);
Aturan untuk akses non-diskriminatif ke layanan transmisi energi listrik dan penyediaan layanan ini, disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 27 Desember 2004 N 861 (selanjutnya disebut Aturan Akses);
Aturan penggunaan pasokan air publik dan sistem pembuangan limbah di Federasi Rusia, disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 12 Februari 1999 N 167 (selanjutnya disebut Aturan Pasokan Air);
Aturan untuk pemeliharaan milik bersama;
Surat Edaran Gosstroy Rusia tertanggal 14/10/1999 N LCh-3555/12 "Tentang Penjelasan tentang Penerapan Aturan Penggunaan Pasokan Air Komunal dan Sistem Pembuangan Limbah di Federasi Rusia".

Tanggung jawab operasional dan konsep kepemilikan neraca

Dalam undang-undang yang tercantum di atas, konsep batasan tanggung jawab operasional selalu berdampingan dengan konsep batasan neraca, sementara tidak ada definisi umum untuk salah satu atau lainnya dalam undang-undang. Sementara itu, terdapat beberapa definisi dalam kerangka pengaturan berbagai kontrak penyediaan energi. Jadi, sesuai dengan pasal 1 Aturan Penyediaan Air:

batas neraca - garis pembagian elemen pasokan air dan (atau) sistem saluran pembuangan dan struktur di atasnya antara pemilik berdasarkan kepemilikan, manajemen ekonomi atau manajemen operasional;
batas tanggung jawab operasional - garis pemisah elemen pasokan air dan (atau) sistem sewerage (pasokan air dan jaringan sewerage dan struktur di atasnya) berdasarkan tugas (tanggung jawab) untuk pengoperasian elemen pasokan air dan (atau) sewerage sistem yang ditetapkan berdasarkan kesepakatan para pihak. Dengan tidak adanya kesepakatan seperti itu, batas tanggung jawab operasional ditetapkan di sepanjang batas neraca.

Mengenai pasokan energi panas, tidak ada definisi sama sekali, tetapi paragraf 31 Surat FTS Rusia tanggal 18 Februari 2005 N SN-570/14 menyatakan bahwa energi panas yang disediakan adalah energi panas yang dipasok ke konsumen energi panas (konsumen) pada batas tanggung jawab operasional (keseimbangan afiliasi).

Definisi paling lengkap dari konsep yang sedang dipertimbangkan terkait dengan pasokan energi listrik. Menurut pasal 2 Aturan Akses:

tindakan pembatasan kepemilikan neraca jaringan listrik - dokumen yang dibuat dalam proses koneksi teknologi perangkat penerima daya (pembangkit listrik) individu dan badan hukum ke jaringan listrik, yang menentukan batas-batas kepemilikan neraca;
tindakan pembatasan tanggung jawab operasional para pihak dokumen yang dibuat oleh organisasi jaringan dan konsumen layanan untuk transmisi energi listrik dalam proses koneksi teknologi perangkat penerima daya, yang menentukan batas-batas tanggung jawab pihak pihak untuk pengoperasian alat penerima tenaga dan fasilitas jaringan listrik yang relevan;
batas properti neraca - garis untuk membagi fasilitas tenaga listrik antara pemilik berdasarkan kepemilikan atau kepemilikan atas dasar lain yang diatur oleh undang-undang federal, yang menentukan batas tanggung jawab operasional antara organisasi jaringan dan konsumen layanan transmisi energi listrik ( konsumen energi listrik yang kepentingannya membuat kontrak untuk penyediaan layanan transmisi energi listrik) untuk kondisi dan pemeliharaan instalasi listrik.

Dengan demikian, dari analisis tindakan hukum dapat disimpulkan bahwa batas neraca membagi jaringan rekayasa atas dasar kepemilikan atau kepemilikan hukum lainnya, dan batas tanggung jawab operasional menyiratkan garis pemisah atas dasar meletakkan beban pemeliharaan rekayasa. komunikasi.

Perbandingan

Berdasarkan hal tersebut di atas, ketika menyimpulkan perjanjian pasokan sumber daya untuk gedung apartemen, batas neraca akan memisahkan jaringan teknik yang merupakan milik umum pemilik tempat di gedung apartemen (Pasal 36 LC RF) dari teknik lainnya jaringan. Dalam hal ini, penting untuk memahami apa yang berhubungan dengan milik bersama.

Menurut paragraf 5 Aturan untuk pemeliharaan properti bersama, properti bersama mencakup sistem rekayasa internal pasokan air dingin dan panas dan pasokan gas, yang terdiri dari anak tangga, cabang dari anak tangga hingga perangkat pemutusan pertama yang terletak di cabang dari anak tangga , ditunjukkan perangkat pemutusan, perangkat kolektif (rumah umum) yang mengukur air dingin dan panas, katup penutup dan kontrol pertama pada outlet kabel intra-apartemen dari riser, serta peralatan mekanik, listrik, sanitasi dan lainnya terletak di jaringan ini.

Properti bersama mencakup sistem catu daya dalam rumah, termasuk, antara lain, jaringan (kabel) dari perbatasan eksternal yang ditetapkan sesuai dengan pasal 8 Peraturan ini ke meteran energi listrik individu, bersama (apartemen), serta lainnya peralatan listrik, yang terletak di jaringan ini (pasal 7 Peraturan untuk pemeliharaan milik bersama).

Berdasarkan pasal 8 Peraturan yang dipertimbangkan, batas luar jaringan listrik, panas, pasokan air dan sanitasi, jaringan informasi dan telekomunikasi (termasuk jaringan penyiaran radio kabel, televisi kabel, jaringan serat optik, saluran telepon dan sejenisnya jaringan), yang merupakan bagian dari properti bersama, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang Federasi Rusia, adalah batas luar dinding bangunan apartemen, dan batas tanggung jawab operasional di hadapan meteran kolektif (rumah umum). perangkat dari sumber daya komunal yang sesuai, kecuali jika ditentukan lain oleh kesepakatan antara pemilik tempat dengan penyedia layanan utilitas atau RSO, adalah persimpangan perangkat meteran kolektif (rumah bersama) dengan jaringan teknik yang sesuai yang termasuk dalam gedung apartemen. Batas eksternal jaringan pasokan gas yang merupakan bagian dari properti bersama adalah persimpangan perangkat pengunci pertama dengan jaringan distribusi gas eksternal (klausul 9 Aturan Pemeliharaan Properti Bersama).

Dengan demikian, batas neraca pada akhir kontrak pasokan sumber daya untuk gedung apartemen selalu merupakan batas luar dinding rumah semacam itu.<1>, dan batas tanggung jawab operasional tidak ditetapkan secara imperatif - dapat:

ditetapkan berdasarkan kesepakatan para pihak;
bertepatan dengan persimpangan alat pengukur kolektif (rumah bersama) dengan jaringan teknik yang sesuai yang termasuk dalam gedung apartemen;
bertepatan dengan batas neraca (untuk pemilik gedung apartemen, itu adalah dinding luar rumah).

<1>Kami tegaskan bahwa itu adalah batas luar tembok rumah, dan bukan batas kavling yang bersebelahan.

Jadi, menentukan klausul 8 Aturan Pemeliharaan Harta Bersama, seseorang dapat merujuk pada klausul 14 Aturan Pemeliharaan Harta Bersama, yang menyatakan: jika ada kesepakatan, batas dapat dibuat di sepanjang sumur (atau ruang ) di mana perangkat dan struktur terhubung untuk menghubungkan pelanggan ke pasokan air publik atau jaringan saluran pembuangan. Berkenaan dengan jaringan pemanas, dimungkinkan untuk menetapkan batas tanggung jawab operasional di dinding ruang termal pada input pelanggan atau sesuai dengan perangkat pemutusan pertama (Resolusi FAS SKO tertanggal 05.28.2009 N A53-9063 / 2008 -C2-41). Sementara itu, semua opsi ini harus disepakati dalam tindakan pembatasan tanggung jawab operasional.

UU Pembatasan Tanggung Jawab Operasional

Analisis undang-undang (ketentuan utama terkandung dalam paragraf 8 Aturan pemeliharaan properti umum, paragraf 14 Aturan pasokan air, paragraf 114 Aturan industri tenaga listrik) dan praktik peradilan memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa jika tidak ada kesepakatan antara organisasi pengelola dan Ossetia Utara tentang masalah penentuan batas tanggung jawab operasional, yang terakhir ditentukan oleh batas neraca, yaitu dinding luar gedung apartemen<2>(dengan tidak adanya alat pengukur rumah biasa).

<2>Keputusan Layanan Antimonopoli Federal dari Central Organ tanggal 17 Februari 2009 N F10-12 / 09, FAS VVO tanggal 24 Maret 2009 N A29-5292 / 2008.

Masalahnya adalah pertanyaan tentang perlunya menandatangani tindakan ini. Berdasarkan Seni. 543 dari KUH Perdata Federasi Rusia, ketentuan penting dari kontrak pasokan energi, yang tanpanya kontrak tersebut batal, termasuk ketentuan untuk memastikan pemeliharaan dan keselamatan pengoperasian jaringan, instrumen, dan peralatan. Saat menyepakati batasan tanggung jawab operasional, para pihak mengatur pemeliharaan dan pengoperasian jaringan dan peralatan teknik. Tindakan pembatasan tanggung jawab operasional adalah dokumen teknis, bentuk yang mencerminkan kesepakatan tersebut. Selain itu, semua dokumen peraturan yang dibahas di atas juga memerlukan penandatanganan undang-undang ini saat membuat perjanjian pasokan sumber daya.

Namun, tindakan pembatasan tanggung jawab operasional terjadi ketika kesepakatan dicapai antara RCO dan pelanggan tentang masalah ini, dan jika ini tidak tercapai, batas tanggung jawab ditentukan oleh batas neraca. Oleh karena itu, tindakan pembatasan tanggung jawab operasional mungkin tidak selalu ada. Hal yang sama dibuktikan dengan analisis praktik peradilan dalam perselisihan tentang ketentuan kontrak yang muncul selama kesimpulannya: pengadilan terkadang bahkan mengecualikan lampiran yang berisi tindakan ini dari teks kontrak.<3>.

<3>SK FAS SKO tanggal 28 Mei 2009 N A53-9063/2008-C2-41.

Perselisihan yang timbul sehubungan dengan penetapan batas-batas tanggung jawab operasional

Jadi, kita dapat menarik kesimpulan berikut: dengan tidak adanya tindakan pembatasan tanggung jawab operasional, batas ditetapkan di persimpangan alat pengukur kolektif (rumah bersama), dan jika tidak ada, di sepanjang batas properti bersama dari pemilik tempat di gedung apartemen.

Pada gilirannya, properti yang ditentukan hanya dapat mencakup sistem pendukung kehidupan di dalam rumah yang diakhiri dengan batas luar dinding rumah dan dimaksudkan untuk melayani lebih dari satu ruangan di rumah ini. Oleh karena itu, jika organisasi pengelola ditawari untuk memikul tanggung jawab atas jaringan teknik yang berlokasi di luar gedung apartemen atau melayani lebih dari satu gedung apartemen (terlepas dari lokasinya), maka dapat dengan aman ditolak dan bersikeras untuk menetapkan batasan tanggung jawab operasional. sepanjang dinding luar rumah.

Jadi, misalnya, Pengadilan Banding Arbitrase Keenam menolak permintaan organisasi pengembang untuk memaksa organisasi pengelola menerima pemeliharaan dan pemeliharaan jaringan teknik eksternal untuk pasokan listrik, saluran pembuangan badai, dan saluran pembuangan air. Faktanya adalah bahwa di persidangan ditetapkan bahwa komunikasi ini dimaksudkan untuk melayani lebih dari satu tempat tinggal dan (atau) non-hunian di beberapa gedung apartemen, dan bukan di satu gedung apartemen dan, oleh karena itu, tidak memenuhi semua kriteria yang ditetapkan oleh undang-undang untuk properti bersama dari sebuah gedung apartemen di rumah (Keputusan 17.07.2009 N 06AP-2631/2009). Dan sebaliknya, organisasi pengelola tidak dapat membuktikan ilegalitas termasuk dalam komposisi pipa pemanas properti kota dan pipa transit air panas yang melewati ruang bawah tanah rumah, ketel air panas di ruang bawah tanah rumah dan pipa transit lainnya ( dan selanjutnya menyewakannya ke RSO). Terlepas dari kenyataan bahwa benda-benda ini terletak di ruang bawah tanah sebuah gedung apartemen, mereka bukan milik bersama, karena melayani lebih dari satu gedung apartemen, dan juga karena batas luar dinding rumah tidak dapat menjadi batas transit panas. jaringan (Resolusi FAS UO tertanggal 18/05/2009 N F09 -2962/09-C6).

Selain itu, seperti yang diperlihatkan oleh praktik, masalah dalam menyelesaikan kontrak dan membatasi tanggung jawab operasional muncul ketika pemegang neraca bagian jaringan teknik dari dinding gedung apartemen ke jaringan yang ada di neraca RSO tidak diketahui. Petak-petak ini seringkali tidak memiliki pemilik, tetapi diperlukan untuk memasok rumah dengan sumber daya (dan terletak di tanah yang berdekatan, yang merupakan bagian dari properti bersama). Biasanya, RNO mencoba membebankan pemeliharaan bagian jaringan tersebut pada organisasi pengelola dan pemilik tempat di gedung apartemen, dengan alasan bahwa pemeliharaan bagian ini tidak termasuk dalam tarif. Sementara itu, bahkan dalam situasi ini, tidak ada dasar hukum untuk membatasi tanggung jawab operasional terkait jaringan teknik, yang ada di neraca RSO. Kami membuat reservasi sekali lagi bahwa ketentuan ini berlaku tanpa adanya kesepakatan antara para pihak yang dinyatakan dalam tindakan, karena berdasarkan paragraf 1 Seni. 421 dari KUH Perdata Federasi Rusia, badan hukum bebas untuk membuat perjanjian. Menurut paragraf 4 pasal yang disebutkan, ketentuan kontrak ditentukan atas kebijaksanaan para pihak. Saat menyelesaikan perselisihan ini, pengadilan mencatat bahwa RSO memiliki hak untuk mengajukan kepada badan pengawas dengan dokumen yang mengonfirmasi biaya pembayaran layanan untuk transfer sumber daya melalui jaringan yang belum dioperasikan, untuk memperhitungkan dan mengkompensasi mereka pada periode berikutnya dari regulasi tarif (Resolusi Federal Antimonopoly Service TSB tanggal 24 Maret 2009 N A29-5292/2008, tanggal 23 September 2008 N A11-11702/2007-K1-6/37).

M.A. Purgina

penasehat hukum

NP "Asosiasi HOA Nizhny Novgorod"

Setiap bangunan, tanpa pengisian internal tertentu dan semua perumahan dan manfaat komunal, yang tanpanya kita sekarang tidak dapat membayangkan hidup kita, dengan sendirinya adalah seperti sebuah kotak kosong. Tidak masalah apakah itu gedung apartemen atau rumah pribadi, perusahaan manufaktur atau ruang kantor - semuanya membutuhkan layanan tertentu: pemanas, listrik, air.

Pada tahap ini, organisasi khusus terlibat dalam penyediaan gedung dengan manfaat berikut: Inggris (perusahaan manajemen), HOA (Asosiasi pemilik rumah) dan organisasi komersial lainnya. Mereka bertanggung jawab untuk membuat perjanjian tentang penyediaan layanan tertentu dengan perusahaan sumber daya atas nama pemilik meter persegi rumah ini. Perlu dicatat bahwa sumber daya tidak muncul begitu saja, tetapi datang melalui pipa, kabel, dll. Segalanya tampak sederhana, tetapi ketika jalur suplai ini putus, muncul pertanyaan siapa yang harus bertanggung jawab dan memperbaikinya.

Tindakan pembatasan dan tanggung jawab

Menurut norma-norma hukum perdata Federasi Rusia, adalah mungkin untuk menentukan tanggung jawab atas pemeliharaan dan pengoperasian jalur suplai untuk perumahan dan layanan komunal hanya setelah membaca informasi yang terkandung dalam tindakan membedakan antara kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional . Untuk memahami konsep hukum ini, pertama-tama Anda harus mengungkap istilah tambahan:

Aturan Batas

Dengan teknologi modern, menemukan perkiraan konten dari tindakan normatif tertentu bukanlah masalah. Situs tematik yang relevan diisi dengan contoh dokumen yang diperlukan.

Tabel sistem rekayasa dan tanggung jawab para pihak

Nama sistem rekayasa	Pengaturan sistem	Deskripsi tanggung jawab operasional Lessor	Deskripsi tanggung jawab operasional Penyewa
Ventilasi paksa	Min1600- maks 5700 m3/jam	Sampai keluarnya saluran udara unit suplai dari poros ventilasi dan dari dinding bangunan ke tempat Penyewa
Ventilasi pembuangan	Min 1500- maks 5500 m3/jam	Sampai keluarnya saluran udara unit pembuangan dari poros ventilasi dan dari dinding bangunan ke tempat Penyewa	Peralatan ventilasi dan saluran udara di tempat Penyewa
Sistem catu daya	Daya khusus Karat.- 55 kW	Ke lugs kabel dari jalur keluar di titik-titik koneksinya ke blok beban papan lantai	Dari lugs kabel dari jalur keluar pada titik-titik koneksinya ke blok beban papan lantai
Sistem air dingin, dll.

Setelah tindakan penetapan perbatasan selesai, perjanjian sewa untuk perumahan dan layanan komunal yang relevan harus dibuat di antara para pihak. Pemilik tempat tinggal akan diberi rekening keuangan pribadi, yang dengannya dia akan membayar tagihan listrik. Perusahaan pemasok sumber daya, pada gilirannya, memikul kewajiban untuk memasok manfaat yang diperlukan untuk kehidupan modern. Dan jika ada gangguan jalur komunikasi, maka pihak yang ditentukan dalam tindakan membedakan antara kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional akan memikul tanggung jawab atas kesejahteraannya.

Bagaimana menentukan batasan kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional dalam perjanjian pasokan sumber daya? Apakah mungkin untuk mengubahnya bertentangan dengan keinginan RSO, jika tindakan yang relevan sebelumnya telah ditandatangani oleh pelanggan?

Pelaksana layanan utilitas dari berbagai wilayah negara mengajukan permohonan bantuan hukum kepada perusahaan kami jika terjadi perselisihan dengan RSO dalam proses penyelesaian dan pelaksanaan kontrak. Sebagian besar perselisihan muncul mengenai definisi titik pasokan sumber daya yang sesuai dan batas tanggung jawab operasional berdasarkan kontrak. Untuk mengurangi kerugian pada jaringan, RNO berusaha untuk menetapkan titik pengiriman sejauh mungkin dari konsumen akhir, yang sama sekali tidak menguntungkan pihak lain dalam kontrak, karena selain kerugian, pengelola MKD juga memiliki beban pemeliharaan jaringan rekayasa tersebut.

Menggunakan akumulasi pengalaman dalam kasus seperti itu, kami akan mempertimbangkan cara untuk secara legal menentukan titik pengiriman dan batas tanggung jawab operasional para pihak. Berkat putusan baru-baru ini oleh Angkatan Bersenjata RF, hal ini juga menjadi mungkin sehubungan dengan perjanjian yang telah disepakati.

Konsep dan regulasi

Konsep titik pengiriman, serta batasan kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional disajikan dalam undang-undang legislatif yang mengatur tata cara penyediaan sumber daya yang sesuai:

dalam Peraturan Organisasi Pasokan Panas (disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 08.08.2012 No. 808);
dalam Aturan pasokan air panas (disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 29 Juli 2013 No. 642);
dalam Peraturan Pasokan Air Dingin dan Sanitasi (disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 29 Juli 2013 No. 644);
dalam Aturan pasokan gas untuk memenuhi kebutuhan domestik warga negara (disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 21 Juli 2008 No. 549);
dalam Ketentuan Dasar untuk Fungsi Pasar Listrik Ritel (disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 04.05.2012 No. 442).

Terlepas dari kenyataan bahwa dalam undang-undang yang tercantum konsep titik penyerahan dan batas-batas kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional berbeda, esensinya tetap bermuara sebagai berikut.

Titik pengiriman- tempat pemenuhan kewajiban RSO, yang terletak di tempat pemasangan GTC, dan jika tidak ada - di perbatasan neraca.

Batas properti neraca- batas pembagian jaringan atas dasar kepemilikan.

Batas tanggung jawab operasional- batas pembagian jaringan atas dasar pembebanan beban pemeliharaan, yang membentang sepanjang batas neraca, kecuali para pihak dalam kontrak menyepakati lain.

Perubahan batas dengan persetujuan pemilik

Ketentuan Kode Perumahan Federasi Rusia, Aturan Penyediaan Layanan Publik, serta Aturan Pemeliharaan Properti Bersama mengatur hubungan di bawah perjanjian pasokan sumber daya, karena dibuat oleh kontraktor layanan publik dengan RSO dalam rangka memberikan pelayanan publik kepada warga. Sesuai dengan Kode Perumahan Federasi Rusia, berdasarkan perjanjian manajemen MKD, kontraktor bertanggung jawab kepada pemilik atas pemeliharaan properti bersama di rumah tersebut.

Komposisi properti bersama pemilik tempat dalam MKD antara lain mencakup komunikasi teknik yang terletak di dalam rumah (paragraf 5 - 7 Aturan Pemeliharaan Properti Bersama) atau di luarnya di sebidang tanah yang bagian dari harta bersama di MKD (paragraf "g" 2 Peraturan Pemeliharaan Harta Bersama), dan dimaksudkan untuk melayani rumah ini.

Sesuai dengan paragraf 7 Aturan Pemeliharaan Harta Bersama, OPU dipasang di perbatasan jaringan yang merupakan bagian dari harta bersama pemilik tempat di MKD, dan mengacu pada harta bersama.

Menurut pasal 8 Peraturan Pemeliharaan Harta Bersama, batas terluar jaringan yang menjadi bagian dari harta bersama adalah batas terluar tembok MKD, dan batas tanggung jawab operasional, jika ada OPU dari sumber komunal yang sesuai, adalah persimpangan meteran dengan jaringan teknik yang sesuai dari MKD. Dengan persetujuan pemilik tempat dengan penyedia layanan utilitas atau RSO, batas tanggung jawab operasional yang berbeda dapat ditetapkan.

Oleh karena itu, batas neraca adalah batas luar tembok MKD atau batas kavling tanah dalam hal batas kavling ditentukan berdasarkan data pendaftaran kadaster negara dan bila jaringan teknik terletak dalam batas-batas bidang tanah ini hanya melayani satu rumah. Batas neraca pada saat yang sama adalah batas tanggung jawab operasional, kecuali jika pemilik tempat telah menetapkan batas yang berbeda.

Tempat pemasangan OPU merupakan batas jaringan yang menjadi milik bersama dalam MKD.

Ada perbedaan mengenai batas luar jaringan pasokan gas: ini adalah sambungan perangkat pengunci pertama dengan jaringan distribusi gas eksternal.

Dengan demikian, RSO dapat mengubah batasan tanggung jawab operasional hanya dengan kesepakatan dengan pemilik tempat di MKD, yang telah menandatangani tindakan pembatasan tanggung jawab operasional dengan batasan yang melampaui batas neraca (atau telah membuat keputusan ini). .

Tindakan demarkasi

Batasan tanggung jawab operasional dan kepemilikan neraca ditetapkan oleh para pihak pada akhir kontrak dan menentukan bagian mana dari peralatan teknik yang akan dilayani oleh penyedia layanan utilitas. Kami merekomendasikan agar kontraktor, untuk menghindari perselisihan dalam proses pelaksanaan kontrak dengan RNO, menandatangani tindakan ini pada tahap penyelesaian kontrak. Dalam melakukannya, hal-hal berikut harus diperhitungkan.

Tindakan pembatasan kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional ditandatangani oleh para pihak dalam proses koneksi teknologi jaringan konsumen ke jaringan RNO, mereka juga dapat ditandatangani (jika tidak ada tindakan yang dibuat sebelumnya) dalam proses penyelesaian perjanjian dengan RSO.

Sesuai dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 13 Agustus 2006 No. 491, LSG harus menentukan batas-batas bidang tanah terkait dengan milik bersama rumah untuk setiap MKD. Batas-batas bidang tanah, yang merupakan bagian dari properti umum di MKD, menentukan batas-batas kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional, yang harus dicatat dalam tindakan yang relevan dengan RSO. Oleh karena itu, jika batas bidang tanah lebih besar dari luas MKD, pemeliharaan utilitas yang melewati bidang tanah ini ditugaskan kepada perusahaan pengelola berdasarkan perjanjian manajemen.

Jika pendaftaran kadaster negara belum dilakukan sehubungan dengan bidang tanah, batas keseimbangan milik jaringan adalah dinding luar MKD.

Jaringan tanpa pemilik

Cukup sering, jaringan teknik tidak termasuk dalam area tanggung jawab pihak mana pun dalam perjanjian pasokan sumber daya, yaitu tanpa pemilik. Siapa yang bertanggung jawab untuk memelihara jaringan ini dan membayar hilangnya sumber daya utilitas di dalamnya?

Menurut undang-undang saat ini, jika bagian jaringan antara jaringan MKD dan jaringan RNO tidak memiliki pemilik, saat menetapkan tarif untuk RSO, biaya pemeliharaan, perbaikan, dan pengoperasian bagian jaringan ini diperhitungkan. Inilah yang dikatakan:

dalam Undang-Undang Federal 27 Juli 2010 No. 190-FZ “Tentang Pasokan Panas” (bagian 4, pasal 8, bagian 5, 6, pasal 15);
dalam Undang-Undang Federal 7 Desember 2011 No. 416-FZ “Tentang Pasokan Air dan Sanitasi” (bagian 5, 6, pasal 8);
dalam Undang-Undang Federal 26 Maret 2003 No. 35-FZ “Tentang Industri Tenaga Listrik” (bagian 4 pasal 28).

Adalah ilegal untuk memaksakan kepada konsumen dan penyedia layanan utilitas hilangnya sumber daya utilitas di bagian jaringan yang tidak memiliki pemilik. Kesimpulan mengenai kehilangan daya tersebut dibuat dalam Keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 28 Oktober 2013 No. VAC-10864/13.

Kami menetapkan batasan jaringan teknik sesuai dengan hukum

Saat menyimpulkan perjanjian dengan RSO

Pilihan ideal bagi manajer MKD adalah menetapkan batasan hukum tanggung jawab operasional saat membuat kesepakatan dengan RSO. Tetapi bagaimana hal ini dapat dicapai jika RSO bersikeras pada batasan tanggung jawab lainnya? Manajer tidak boleh terburu-buru untuk menandatangani tindakan pembatasan tanggung jawab operasional dengan persyaratan ilegal.

Sesuai dengan hukum perdata, kontrak dianggap selesai jika kesepakatan dicapai antara para pihak tentang semua persyaratan penting dari kontrak. Legislator juga merujuk kondisi batas tanggung jawab operasional ke kondisi esensial dari perjanjian pasokan energi. Kondisi ini disetujui oleh para pihak dengan menandatangani akta penetapan batas tanggung jawab operasional.

Oleh karena itu, jika RSO mengusulkan untuk membuat perjanjian dengan tindakan pembatasan tanggung jawab operasional, di mana batas-batasnya melampaui milik bersama pemilik tempat di MKD, perjanjian tersebut harus ditandatangani dengan protokol ketidaksepakatan. mengenai batas-batas tanggung jawab. Dalam protokol ketidaksepakatan, perlu untuk menunjukkan kondisi tentang batas-batas tanggung jawab operasional dengan mengacu pada pasal 8 Peraturan Pemeliharaan Harta Bersama: batas tanggung jawab operasional membentang di sepanjang batas luar tembok MKD (batas sebidang tanah yang merupakan kepemilikan bersama dari pemilik tempat di rumah).

Saat mempertimbangkan perselisihan tentang penyelesaian ketidaksepakatan saat menyelesaikan kontrak pasokan energi, pengadilan menyetujui kontrak tersebut sehubungan dengan ketentuan batas tanggung jawab operasional. Contoh dari praktek adalah putusan Mahkamah Agung Distrik Militer Agung tanggal 19 November 2015 perkara No. A29-10092/2014, KA ZSO tanggal 9 November 2015 perkara No. A75-1441/2015 , KA SKO tanggal 11 Desember 2015 dalam perkara No. A25-953/2014 .

Jika batas jaringan tidak disepakati dalam perjanjian dengan RSO

Jika para pihak tidak mengajukan ke pengadilan untuk penyelesaian ketidaksepakatan saat menyelesaikan perjanjian pasokan sumber daya dan protokol ketidaksepakatan tetap tidak ditandatangani oleh RSO, jika terjadi perselisihan mengenai volume sumber daya yang dipasok dan batas tanggung jawab, kontrak akan tidak diakui oleh pengadilan sebagai belum selesai, karena syarat batas tanggung jawab operasional dapat diatur dengan undang-undang.

Dalam Resolusi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia No. 3409/10 tanggal 09.07.2010, pengadilan menyimpulkan bahwa tidak adanya tindakan pembatasan kepemilikan neraca yang disetujui oleh para pihak tidak dapat menunjukkan bahwa para pihak tidak menyimpulkan kesepakatan. Dengan tidak adanya tindakan pembatasan tanggung jawab operasional para pihak, batas tanggung jawab operasional ditetapkan atas dasar kepemilikan neraca, dan yang terakhir ditentukan atas dasar kepemilikan.

Jika batas jaringan ditetapkan dalam perjanjian dengan RSO tidak sesuai dengan hukum

Biasanya, kontrak diakhiri untuk jangka waktu tertentu dan dianggap diperpanjang dengan syarat yang sama, jika tidak satu pun dari pihak menyatakan dalam jangka waktu tertentu niatnya untuk menyelesaikan kontrak dengan syarat baru.

Dengan cara yang ditentukan oleh perjanjian pasokan sumber daya, penyedia layanan utilitas memiliki hak untuk menyatakan penghentian perjanjian dan kesimpulan dari perjanjian baru pada kondisi yang berbeda. Dalam perjanjian baru, dia akan dapat mencapai kesepakatan tentang batas-batas dalam kata-kata yang dia usulkan (jika perlu, di pengadilan).

Pengakuan oleh pengadilan terhadap syarat-syarat perjanjian tentang penetapan batas jaringan batal demi hukum

Sekarang mari kita pertimbangkan opsi ketika, ketika membuat kesepakatan dengan RSO, dalam tindakan pembatasan kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional, disepakati batasan yang melampaui milik bersama pemilik tempat di MKD, dan dalam prosesnya pelaksanaan perjanjian, para pihak berselisih tentang pembayaran kehilangan panas.

Dengan putusan Mahkamah Agung Federasi Rusia tanggal 21 Desember 2015 dalam kasus No. 305-ES15-11564, kasus tersebut dikirim untuk persidangan baru ke pengadilan tingkat pertama dengan rekomendasi untuk menetapkan apakah ada ekspresi kehendak pemilik tempat di MKD untuk memindahkan batas kepemilikan neraca di luar batas luar tembok MKD dan mengubah komposisi milik bersama.

Dalam pertimbangan baru kasus tersebut, pengadilan tingkat pertama menetapkan kontradiksi antara tindakan pembatasan kepemilikan neraca dan tanggung jawab operasional dan norma hukum yang mendesak, serta tidak adanya keputusan oleh pemilik untuk mengklasifikasikan bagian yang disengketakan. jaringan rekayasa sebagai milik bersama. Kesepakatan dengan RSO mengenai pembagian tanggung jawab operasional dinyatakan batal demi hukum, RSO ditolak pemulihan kerugian dari Perusahaan Pengelola di bagian jaringan yang disengketakan.

Pengadilan arbitrase, ketika mempertimbangkan perselisihan semacam itu, sudah menggunakan definisi Mahkamah Agung ini dan membuat keputusan untuk membebankan RSO beban pemeliharaan dan pemeliharaan jaringan rekayasa di luar milik bersama pemilik tempat di MKD, serta kewajiban untuk membayar kerugian pada jaringan tersebut. Misalnya, dalam putusan Pengadilan Tinggi Arbitrase Kesebelas tanggal 20 April 2016 perkara No. A72-9399/2015, Pengadilan Tinggi Arbitrase Kelima belas tanggal 5 April 2016 perkara No. A53-23569/2014, keputusan Pengadilan Arbitrase Wilayah Ulyanovsk tertanggal 27 Januari 2016 dalam kasus No. A72-9399/2015, ketika mengadopsi tindakan yudisial, para arbiter mengacu pada definisi Mahkamah Agung Federasi Rusia yang disebutkan di atas.

Titik-titik penyediaan sumber daya komunal (terlepas dari ada atau tidaknya PPU) harus terletak di perbatasan neraca yang membentang di sepanjang perbatasan milik bersama pemilik tempat di MKD.

Batas tanggung jawab operasional berjalan di sepanjang batas kepemilikan neraca, kecuali batas yang berbeda disetujui oleh para pihak dalam perjanjian pasokan sumber daya dalam undang-undang yang relevan dan jika tidak ada keputusan pemilik untuk memindahkan batas tersebut.

Cara termudah untuk menyepakati batas-batas jaringan rekayasa adalah dalam proses membuat kesepakatan, termasuk di pengadilan.

Ketentuan perjanjian yang disepakati dan tindakan penetapan batas yang ditandatangani, yang bertentangan dengan aturan yang mengikat para pihak dalam perjanjian pasokan sumber daya, tidak berlaku jika tidak ada keputusan oleh pemilik tempat di MKD untuk menetapkan batas lain dari wilayah tersebut. milik bersama di MKD.

Dikeluarkan atas klaim organisasi pemasok panas kepada perusahaan manajemen untuk pemulihan kerugian di bagian jaringan dari tempat pemasangan titik kontrol (titik masuk pipa ke MKD) ke batas neraca , didefinisikan dalam tindakan demarkasi sebagai titik keluaran (ikatan) pipa dengan pembawa panas dari stasiun pemanas sentral.