Sporovi oko definisanja granica inženjerskih mreža Moskovskog obilaznog puta. Uzorak akta o razgraničenju bilansne svojine na toplotnim mrežama

25.10.2022

Utvrđivanje granica zone operativne odgovornosti između društva za upravljanje i RZS.

Pravovremeno uspostavljanje zone operativne odgovornosti, određivanje njenih granica između društva za upravljanje (ili HOA, ZHSK) i organizacije za snabdevanje resursima (u daljem tekstu RZS) jedan je od značajnih problema koji se javlja prilikom rešavanja pitanja pravnih, industrijskih odnosa između stranke i koje nastaju u slučajevima osiguranja potrebnog rada inženjerskih komunikacija stambene zgrade (u daljnjem tekstu MKD) stambenog fonda. Za društva za upravljanje ovo pitanje postaje najznačajnije u slučaju akcidenata na mrežama koje nisu u vezi sa zajedničkom imovinom vlasnika u MKD-u, ali su uključene u sporazum između društva za upravljanje i RZS-a u obliku saglasnost sa sporazumom. Na osnovu ugovora koji definiše područje operativne odgovornosti, obaveza sanacije ovih mreža, na primjer, izvan perimetra zgrade, dodijeljena je društvu za upravljanje, što u konačnici dovodi do dodatnog finansijskog opterećenja za društvo za upravljanje. Ovo dodatno finansijsko opterećenje je najčešće veoma značajno za kompaniju za upravljanje, jer radovi na mrežama izvan perimetra zgrade podrazumevaju skupe zemljane radove koji uključuju iznajmljene,specijalna oprema, prateća registracija dozvola.

Kako spriječiti razvoj takve situacije? Zaustavimo se detaljnije na osnovnim konceptima operativne odgovornosti i bilansnog vlasništva. Iz analize pravnih akata proizilazi da granica bilansa stanja dijeli inženjerske mreže po osnovu vlasništva ili drugog pravnog vlasništva, a granica operativne odgovornosti podrazumijeva liniju podjele po osnovu polaganja tereta održavanja inženjeringa. komunikacije. Tako, na primjer, u "Pravilima za vodosnabdijevanje i kanalizaciju hladnom vodom", odobrenim Uredbom Vlade Ruske Federacije od 29. jula 2013. br. 644, definicije ovih pojmova jasno su naznačene:

"granica bilansnog vlasništva" - linija podjele objekata centraliziranog vodosnabdijevanja i (ili) sistema vodosnabdijevanja, uključujući vodovodne i (ili) kanalizacione mreže, između vlasnika na osnovu vlasništva ili posjeda na drugom pravnom osnovu;

"granica operativne odgovornosti" - linija razgraničenja objekata centralizovanog vodosnabdevanja i (ili) kanalizacionih sistema, uključujući vodovodne i (ili) kanalizacione mreže, na osnovu dužnosti (odgovornosti) za rad ovih sistema ili mreža , utvrđen ugovorom o snabdijevanju hladnom vodom, ugovorom o vodosnabdijevanju ili jedinstvenim ugovorom o snabdijevanju hladnom vodom i sanitacijom, ugovorom o transportu hladne vode, ugovorom o transportu otpadnih voda;

Prilikom sklapanja ugovora o nabavci resursa za denare, granica bilance će odvojiti inženjerske mreže koje su zajedničko vlasništvo vlasnika prostora od ostalih inženjerskih mreža. S tim u vezi, potrebno je jasno razumjeti šta spada u zajedničku imovinu, a šta ne.

WITH ostatak zajedničke imovinejasno definisan glavom I. u presudi i Vlada Ruske Federacije od 13. avgusta 2006. br. 491 " O SAGLASNOSTI NA PRAVILA ODRŽAVANJA ZAJEDNIČKE IMOVINE U STANOVNOJ ZGRADI I PRAVILA ZA PROMJENU IZNOSA PLAĆANJA ZAODRŽAVANJE I POPRAVKE STAMBENIH PROSTORIJA U SLUČAJU PRUŽANJA USLUGA I IZVOĐENJA RADOVA NA UPRAVLJANJU, ODRŽAVANJU I POPRAVCI OPĆ.NEKRETNINA U STAMBENSKOJ ZGRADI NEODGOVARAJUĆEG KVALITETA I (ILI) SA PAUZIMA KOJI PRELAZE OD UTVRĐENOG TRAJANJA"

U skladu sa stavom 8 ovih Pravilavanjske granice mreža električne, toplinske, vodovodne i sanitarne, informatičke i telekomunikacijske mreže (uključujući mreže žičane radio-difuzije, kablovske televizije, optičke mreže, telefonske linije i druge slične mreže), koje su dio zajedničke imovine, osim ako drugačije nije utvrđeno zakonodavstvom Ruske Federacije, jeste vanjska granica zida stambene zgrade, a granica operativne odgovornosti u prisustvu zbirnog (zajedničkog) mjernog uređaja odgovarajućeg komunalnog resursa, osim ako nije drugačije predviđeno sporazumom vlasnika prostora sa davaocem komunalnih usluga ili RZS-om, je čvorište skupni (zajednički) mjerni uređaj sa pripadajućom inženjerskom mrežom uključen u MKD. Vanjska granica gasovodnih mreža koje su dio zajedničke imovine je spoj prvog uređaja za zaključavanje sa vanjskom plinskom distributivnom mrežom..

Dakle, precizirajući tačku 8. Pravila za održavanje zajedničke imovine, može se pozvati na tačku 14. Pravila vodosnabdijevanja, koja kaže: predmet dogovora razgraničenje se može uspostaviti duž bunara (ili komore), na koje se priključuju uređaji i konstrukcije za priključenje pretplatnika na javnu vodovodnu ili kanalizacionu mrežu. Što se tiče toplovodnih mreža, moguće je postaviti granicu operativne odgovornosti na zidu termo komore na ulazu pretplatnika ili prema prvim isključnim uređajima. Sve ove opcije moraju biti dogovorene u aktu o razgraničenju operativne odgovornosti.

Međutim, čin razgraničenja operativne odgovornosti jeste po postizanju dogovora .

Analiza zakonodavstva i sudske prakse nam omogućava da zaključimo da ukoliko ne postoji sporazum između upravljačke organizacije i RZS-a o pitanju utvrđivanja granice operativne odgovornosti , potonji je određen granicom bilansa stanja, koja je vanjska granica zida stambene zgrade.

Međutim, čin razgraničenja operativne odgovornosti je po postizanju dogovora između RCO-a i pretplatnika po ovom pitanju, a ako se to ne postigne, granice odgovornosti određuju se granicama bilansa stanja. Stoga čin razgraničenja operativne odgovornosti možda nije uvijek prisutan. O istom svjedoči i analiza sudske prakse u sporovima o uslovima ugovora koji proističu iz njihovog zaključivanja..

Na osnovu prethodnogmože se izvući sljedeći zaključak:

u nedostatku akta o razgraničenju operativne odgovornosti, granica se utvrđuje na spoju zajedničkog (zajedničkog) mjernog uređaja, a u njegovom nedostatku -uz vanjsku granicu zida stambene zgrade - granica zajedničke imovine vlasnika prostora MKD.

Dodatno, može se istaći da problemi u zaključivanju ugovora i razgraničenju operativne odgovornosti nastaju kada je nepoznat bilansodržac-vlasnik dionice inženjerskih mreža od zida MKD do mreža koje se nalaze na bilansu RZS-a. Ove parcele su često bez vlasnika, ali neophodne za snabdijevanje kuće resursima i nalaze se na susjednom zemljištu koje je dio zajedničke imovine. U pravilu, RNO-i nastoje da teret održavanja ovakvih dionica mreže prebace na upravljačku organizaciju i vlasnike prostorija MKD-a, tvrdeći da održavanje ovih dionica nije uključeno u tarife. U međuvremenu, čak iu ovoj situaciji ne postoje zakonski osnov za razgraničenje operativne odgovornosti za povezivanje u inženjerske mreže, koje se nalaze na bilansu RZS-a. Treba imati u vidu da je, na osnovu stava 1. čl. 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravna lica mogu slobodno zaključiti ugovor. U skladu sa stavom 4. navedenog člana, uslovi ugovora određuju se prema diskrecionom pravu stranaka. Prilikom rješavanja ovih sporova, sudovi napominju da RNO ima pravo da se obrati regulatornom tijelu sa dokumentima koji potvrđuju troškove plaćanja usluga za prijenos resursa putem mreža koje nisu prebačene u njegov rad, radi obračuna za i nadoknaditi ih u narednom periodu tarifne regulacije.

____________________________________

"Stambeno-komunalne usluge: računovodstvo i oporezivanje", 2009, N 9

Jedno od najbolnijih pitanja pri sklapanju ugovora sa organizacijama za snabdijevanje resursima (RZS) za HOA, stambene zadruge i društva za upravljanje (u daljem tekstu: upravljačke organizacije) je razgraničenje tzv. operativne odgovornosti i definisanje njenih granica. Međutim, praksa Nižnjeg Novgorodskog udruženja HOA pokazuje da za HOA i stambene zadruge ovo pitanje često postaje relevantno čak ni u trenutku sklapanja takvog sporazuma, već u slučaju nesreća na mrežama koje nisu povezane sa zajedničkom imovinom. vlasnika u stambenoj zgradi, kada je zbog nepromišljeno potpisanog ugovora obaveza popravke ovih mreža dodijeljena ovim HOA i stambenim zadrugama.

Sasvim je očito da dodatna brojila inženjerskih komunikacija nameću upravljačkoj organizaciji (a samim tim i vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi) dodatno financijsko opterećenje za njihovo održavanje i popravak, što ponekad, na primjer, HOA-i prevazilaze snage, a podrazumijevaju i neizbježne troškove za pokrivanje komunalnog gubitka.

Regulatorna regulativa

Kada se razmatra ovo pitanje, prije svega treba se pozvati na Građanski zakonik Ruske Federacije, koji reguliše sve ugovore o snabdijevanju energijom. Prema čl. 539 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema ugovoru o snabdijevanju energijom, organizacija za snabdijevanje energijom se obavezuje da će isporučiti energiju pretplatniku (potrošaču) preko priključene mreže, a pretplatnik se obavezuje da će platiti primljenu energiju, kao i ispuniti sa načinom njegove potrošnje predviđenim ugovorom, obezbijedi sigurnost rada energetskih mreža pod njegovom kontrolom i ispravnost uređaja koje koristi i opreme koja se odnosi na potrošnju energije. Ugovor o snabdijevanju električnom energijom zaključuje se sa pretplatnikom ako posjeduje elektroprijamni uređaj koji ispunjava utvrđene tehničke zahtjeve, priključen na mreže elektroenergetske organizacije i drugu potrebnu opremu, kao i obezbjeđivanje obračuna potrošnje energije.

Opće odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije u vezi s pitanjem granica operativne odgovornosti razvijene su u takvim propisima kao što su:

Savezni zakon br. 35-FZ od 26. marta 2003. "O elektroprivredi";
Pravila funkcionisanja maloprodajnog tržišta električne energije u prelaznom periodu reforme elektroprivrede, usvojena Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 530 od 31. avgusta 2006. godine (u daljem tekstu: Pravila za elektroprivredu);
Pravila za nediskriminatorni pristup uslugama za prenos električne energije i pružanje ovih usluga, odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 27. decembra 2004. N 861 (u daljem tekstu Pravila pristupa);
Pravila za korišćenje javnih vodovodnih i kanalizacionih sistema u Ruskoj Federaciji, odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 12. februara 1999. N 167 (u daljem tekstu: Pravila vodosnabdevanja);
Pravila za održavanje zajedničke imovine;
Cirkularno pismo Gosstroja Rusije od 14.10.1999. N LCh-3555/12 "O objašnjenjima o primjeni pravila za korištenje komunalnih sistema vodosnabdijevanja i kanalizacije u Ruskoj Federaciji".

Koncepti operativne odgovornosti i vlasništva nad bilansom stanja

U gore navedenim aktima, koncept granica operativne odgovornosti neizostavno stoji uz koncept granica bilansa stanja, dok u zakonodavstvu ne postoji opšta definicija ni za jedno ni za drugo. U međuvremenu, postoji niz definicija u okviru regulacije različitih ugovora o snabdijevanju energijom. Dakle, u skladu sa tačkom 1. Pravila vodosnabdijevanja:

granica bilansa stanja - linija podjele elemenata vodovodnih i (ili) kanalizacionih sistema i objekata na njima između vlasnika na osnovu vlasništva, ekonomskog upravljanja ili operativnog upravljanja;
granica operativne odgovornosti - linija razgraničenja elemenata vodovoda i (ili) kanalizacionih sistema (vodovodne i kanalizacione mreže i objekti na njima) na osnovu dužnosti (odgovornosti) za rad elemenata vodovoda i (ili) kanalizacije sistemi, uspostavljeni sporazumom strana. U nedostatku takvog sporazuma, granica operativne odgovornosti utvrđuje se duž granice bilansa stanja.

Što se tiče snabdevanja toplotnom energijom, takva definicija uopšte ne postoji, ali stav 31. Pisma FTS Rusije od 18. februara 2005. N SN-570/14 navodi da je isporučena toplotna energija toplotna energija koja se isporučuje kompaniji potrošač toplotne energije (potrošači) na granici operativne odgovornosti (bilansna pripadnost).

Najpotpunije definicije pojmova koji se razmatraju odnose se na opskrbu električnom energijom. Prema klauzuli 2 Pravila pristupa:

akt o razgraničenju bilansne svojine na električnim mrežama - dokument sastavljen u postupku tehnološkog priključenja elektroprijamnih uređaja (elektrana) fizičkih i pravnih lica na električne mreže, kojim se utvrđuju granice bilansnog vlasništva;
akt o razgraničenju operativne odgovornosti stranaka dokument koji sastavlja mrežna organizacija i potrošač usluga za prenos električne energije u procesu tehnološkog povezivanja elektroprijamnih uređaja, kojim se utvrđuju granice odgovornosti strane za rad odgovarajućih uređaja za prijem električne energije i objekata električne mreže;
granica bilansne imovine - linija za podjelu elektroenergetskih objekata između vlasnika po osnovu vlasništva ili posjeda po drugom osnovu predviđenom saveznim zakonima, kojom se utvrđuje granica operativne odgovornosti između mrežne organizacije i potrošača usluga prenosa električne energije ( potrošač električne energije u čijem je interesu zaključen ugovor o pružanju usluga prenosa električne energije) za stanje i održavanje električnih instalacija.

Dakle, iz analize pravnih akata proizilazi da granica bilansa dijeli inženjerske mreže po osnovu vlasništva ili drugog pravnog posjeda, a granica operativne odgovornosti podrazumijeva liniju podjele po osnovu polaganja tereta održavanja inženjeringa. komunikacije.

Ratio

Na osnovu gore navedenog, prilikom sklapanja ugovora o nabavci resursa za stambenu zgradu, granica bilance će odvojiti inženjerske mreže koje su zajednička svojina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (član 36. ZK RF) od ostalih inženjerskih mreža. mreže. U tom smislu, važno je razumjeti šta se odnosi na zajedničku imovinu.

Prema stavu 5. Pravila za održavanje zajedničke imovine, zajednička imovina obuhvata interne inženjerske sisteme vodosnabdijevanja hladnom i toplom vodom i plinom, koji se sastoje od uspona, ogranaka od uspona do prvog uređaja za isključivanje koji se nalazi na granama od uspona. , naznačeni razvodni uređaji, kolektivni (zajednički) uređaji za mjerenje hladne i tople vode, prvi zaporni i regulacijski ventili na izlazima unutarstambenih instalacija iz uspona, kao i mehanička, električna, sanitarna i druga oprema koji se nalaze na ovim mrežama.

Zajednička imovina obuhvata unutarkućni sistem napajanja električnom energijom, uključujući, između ostalog, mreže (kablove) od spoljne granice uspostavljene u skladu sa tačkom 8. ovog pravilnika do individualnih, zajedničkih (stambenih) brojila električne energije, kao i drugih električnu opremu, koja se nalazi na ovim mrežama (tačka 7. Pravila za održavanje zajedničke imovine).

Na osnovu tačke 8. Pravilnika koji se razmatra, vanjska granica mreža električne, toplinske, vodoopskrbne i sanitarne, informacijske i telekomunikacijske mreže (uključujući mreže žičanog radio-difuzije, kablovske televizije, optičke mreže, telefonske linije i druge slične mreže), koje su dio zajedničke imovine, osim ako nije drugačije određeno zakonodavstvom Ruske Federacije, je vanjska granica zida stambene zgrade i granica operativne odgovornosti u prisustvu kolektivnog (općeg kućnog) mjerenja uređaj odgovarajućeg komunalnog dobra, osim ako drugačije nije predviđeno ugovorom između vlasnika prostora sa davaocem komunalnih usluga ili RZS-om, je spoj kolektivnog (zajedničkog) mjernog uređaja sa odgovarajućom inženjerskom mrežom uključenom u stambenu zgradu. Spoljna granica gasovodnih mreža koje su deo zajedničke imovine je spoj prvog uređaja za zaključavanje sa spoljnom gasovodnom mrežom (tačka 9. Pravilnika o održavanju zajedničke imovine).

Dakle, granica bilance pri sklapanju ugovora o nabavci resursa za stambenu zgradu uvijek je vanjska granica zida takve kuće<1>, a granica operativne odgovornosti nije imperativno postavljena - može:

biti uspostavljen sporazumom stranaka;
poklapaju se sa spojem skupnog (zajedničkog) mjernog uređaja sa odgovarajućom inženjerskom mrežom koja je uključena u stambenu zgradu;
poklapaju se sa granicom bilansa (za vlasnike stambene zgrade to je vanjski zid kuće).

<1>Naglašavamo da je to vanjska granica zida kuće, a ne granice susjedne parcele.

Dakle, precizirajući klauzulu 8 Pravila za održavanje zajedničke imovine, može se pozvati na klauzulu 14 Pravila za održavanje zajedničke imovine, koja kaže: ako postoji dogovor, razgraničenje se može uspostaviti duž bunara (ili komore). ) na koje su priključeni uređaji i objekti za priključenje pretplatnika na javnu vodovodnu ili kanalizacionu mrežu. Što se tiče toplovodnih mreža, moguće je postaviti granicu operativne odgovornosti na zidu termo komore na ulazu pretplatnika ili prema prvim isključnim uređajima (Rešenje FAS SKO od 28.05.2009. N A53-9063/2008. -C2-41). U međuvremenu, sve ove opcije moraju biti dogovorene u činu razgraničenja operativne odgovornosti.

Zakon o razgraničenju operativne odgovornosti

Analiza zakonske regulative (glavne odredbe sadržane su u stavu 8. Pravila za održavanje zajedničke imovine, stavu 14. Pravilnika o vodosnabdijevanju, stavu 114. Pravila za elektroprivredu) i sudske prakse nam omogućava zaključiti da ako ne postoji sporazum između upravljačke organizacije i Sjeverne Osetije o pitanju utvrđivanja granice operativne odgovornosti, potonja je određena granicom bilansa stanja, a to je vanjski zid stambene zgrade<2>(u nedostatku zajedničkog kućnog mjernog uređaja).

<2>Uredbe Federalne antimonopolske službe Centralnog organa od 17. februara 2009. N F10-12 / 09, FAS VVO od 24. marta 2009. N A29-5292 / 2008.

Problem je pitanje potrebe potpisivanja ovog akta. Na osnovu čl. 543 Građanskog zakonika Ruske Federacije, bitni uslovi ugovora o snabdijevanju energijom, bez kojih je ugovor ništav, uključuju uslov da se osigura održavanje i sigurnost rada mreža, instrumenata i opreme. Prilikom dogovora o granicama operativne odgovornosti, strane obezbjeđuju održavanje i rad inženjerskih mreža i opreme. Akt o razgraničenju operativne odgovornosti je tehnički dokument, obrazac koji odražava takav sporazum. Osim toga, svi gore navedeni regulatorni dokumenti također zahtijevaju potpisivanje ovog akta prilikom zaključivanja ugovora o nabavci resursa.

Međutim, čin razgraničenja operativne odgovornosti se dešava kada se o ovom pitanju postigne dogovor između RCO i pretplatnika, a ako se to ne postigne, granice odgovornosti određuju se granicama bilansa stanja. Stoga čin razgraničenja operativne odgovornosti možda nije uvijek prisutan. O istom svjedoči i analiza sudske prakse u sporovima o uslovima ugovora koji nastaju prilikom njihovog zaključivanja: sudovi ponekad čak izuzmu anekse koji sadrže ovaj akt iz teksta ugovora.<3>.

<3>Uredba FAS SKO od 28. maja 2009. godine N A53-9063 / 2008-C2-41.

Sporovi koji nastaju u vezi sa utvrđivanjem granica operativne odgovornosti

Dakle, možemo izvući sljedeći zaključak: u nedostatku akta o razgraničenju operativne odgovornosti, granica se uspostavlja na spoju mjernog uređaja kolektivnog (zajedničkog) a u njegovom odsustvu duž granice zajedničke imovine. vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Zauzvrat, navedena imovina može uključivati samo sisteme za održavanje života unutar kuće koji se završavaju vanjskom granicom zida kuće i namijenjeni za opsluživanje više od jedne prostorije u ovoj kući. Stoga, ako se upravljačkoj organizaciji ponudi da preuzme teret odgovornosti za inženjerske mreže koje se nalaze izvan stambene zgrade ili opslužuju više od jedne stambene zgrade (bez obzira na lokaciju), onda se može bezbedno odbiti i insistirati na uspostavljanju granica operativne odgovornosti uz vanjski zid kuće.

Tako je, na primer, Šesti arbitražni apelacioni sud odbio zahtev razvojne organizacije da primora upravljačku organizaciju da prihvati na održavanje i održavanje spoljne inženjerske mreže za snabdevanje električnom energijom, atmosfersku kanalizaciju i vodovodnu kanalizaciju. Činjenica je da je na ročištu suda utvrđeno da su ove komunikacije namijenjene za opsluživanje više stambenih i (ili) nestambenih prostorija u više stambenih zgrada, a ne u jednoj stambenoj zgradi, te stoga ne ispunjavaju sve kriteriji utvrđeni zakonom za zajedničku imovinu stambene zgrade kod kuće (Uredba od 17.07.2009. N 06AP-2631/2009). I obrnuto, upravljačka organizacija nije mogla dokazati nezakonitost uključivanja u sastav općinske imovine toplovoda i tranzitnih vrelovoda koji prolaze kroz podrume kuća, vrelovodnog kotla u podrumu kuće i drugih tranzitnih cjevovoda ( i dalje davanje u zakup RZS-u). Uprkos činjenici da se ovi objekti nalaze u suterenu stambene zgrade, oni nisu zajednička svojina, jer opslužuju više od jedne stambene zgrade, a takođe i zato što vanjska granica zida kuće ne može biti granica prolazne topline. mreže (Rješenje UO FAS-a od 18.05.2009. N F09 -2962/09-C6).

Osim toga, kako pokazuje praksa, problemi u zaključivanju ugovora i razgraničenju operativne odgovornosti nastaju kada nije poznat bilans dionice inženjerskih mreža od zida stambene zgrade do mreža koje se nalaze na bilansu RZS-a. Ove parcele su često bez vlasnika, ali su neophodne za snabdijevanje kuće resursima (i nalaze se na susjednom zemljištu koje je dio zajedničke imovine). Po pravilu, RNO-i pokušavaju da teret održavanja ovakvih dionica mreže prebace na upravljačku organizaciju i vlasnike prostorija u stambenoj zgradi, tvrdeći da održavanje ovih dionica nije uključeno u tarife. U međuvremenu, čak iu ovoj situaciji ne postoje zakonski osnov za razgraničenje operativne odgovornosti za povezivanje u inženjerske mreže, koje se nalaze na bilansu RZS-a. Još jednom da napravimo rezervu da ova odredba važi i u nedostatku sporazuma između stranaka izraženog u aktu, budući da na osnovu stava 1. čl. 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravna lica mogu slobodno zaključiti ugovor. U skladu sa stavom 4. navedenog člana, uslovi ugovora određuju se prema diskrecionom pravu stranaka. Prilikom rješavanja ovih sporova, sudovi napominju da RZS ima pravo da se obrati regulatornom tijelu sa dokumentima koji potvrđuju troškove plaćanja usluga za prijenos resursa preko mreža koje nisu puštene u rad, radi obračuna i nadoknaditi ih u narednom periodu tarifnog regulisanja (Rešenja Federalne antimonopolske službe TSB od 24. marta 2009. N A29-5292/2008 od 23. septembra 2008. N A11-11702/2007-K1-6/37).

M.A. Purgina

pravni savjetnik

NP "Nižnji Novgorod udruženje HOA"

Svaka zgrada, bez određenog unutrašnjeg punjenja i svih onih stambeno-komunalnih pogodnosti, bez kojih sada ne možemo zamisliti svoj život, sama po sebi je nešto kao prazna kutija. Nije bitno da li se radi o stambenoj zgradi ili privatnoj vili, proizvodnom preduzeću ili poslovnom prostoru - svima su potrebne određene usluge: grijanje, struja, voda.

U ovoj fazi, posebne organizacije su angažovane na pružanju ovih pogodnosti zgradi: UK (upravljačke kompanije), HOA (Udruženje vlasnika kuća) i druge komercijalne organizacije. Oni su odgovorni za sklapanje ugovora o pružanju određenih usluga sa resursnim kompanijama u ime vlasnika kvadrata ove kuće. Treba napomenuti da se resursi ne pojavljuju niotkuda, već dolaze kroz cijevi, žice itd. Čini se da je sve jednostavno, ali kada se ovi vodovi pokvare, postavlja se pitanje ko bi trebao biti odgovoran i popraviti ih.

Akt razgraničenja i odgovornosti

Prema normama građanskog prava Ruske Federacije, moguće je utvrditi odgovornost za očuvanje i rad vodova za opskrbu stambeno-komunalnim uslugama samo nakon čitanja informacija sadržanih u aktu o razlikovanju bilansnog vlasništva i operativne odgovornosti. . Da biste razumjeli ovaj pravni koncept, prvo morate otkriti pomoćne pojmove:

Granična pravila

Uz moderne tehnologije, pronalaženje približnog sadržaja određenog normativnog akta nije problem. Relevantne tematske stranice su ispunjene uzorcima potrebnih dokumenata.

Tabela inženjerskih sistema i odgovornosti strana

Naziv inženjerskih sistema	System Settings	Opis operativne odgovornosti Zakupodavca	Opis operativne odgovornosti Zakupca
Prisilna ventilacija	Min1600- max 5700 m3/h	Do izlaza vazdušnih kanala dovodnih jedinica iz ventilacionih šahtova i od zidova zgrade do prostorija Zakupca
Ispušna ventilacija	Min 1500- max 5500 m3/h	Do izlaska vazdušnih kanala izduvnih jedinica iz ventilacionih šahtova i sa zidova zgrade u prostorije Zakupca	Oprema za ventilaciju i vazdušni kanali u prostorijama Zakupca
Sistem napajanja	Namjenska snaga Rust.- 55 kW	Do kabelskih papučica odlaznih vodova na mjestima njihovog spajanja na blok opterećenja podne razvodne ploče	Od kabelskih papučica odlaznih vodova na mjestima njihovog spajanja na blok opterećenja podne razvodne ploče
Sistem hladne vode itd.

Nakon zaključenja akta o razgraničenju, između strana se mora zaključiti ugovor o zakupu odgovarajućih stambeno-komunalnih usluga. Vlasniku stana će biti dodijeljen lični finansijski račun, po kojem će plaćati komunalne račune. Kompanija za snabdevanje resursima, zauzvrat, preuzima obavezu da obezbedi pogodnosti neophodne za savremeni život. A ako dođe do kvara u komunikacijskim putevima, onda će strana navedena u aktu o razlikovanju bilansnog vlasništva i operativne odgovornosti snositi odgovornost za njeno dobro.

Kako odrediti granice bilansnog vlasništva i operativne odgovornosti u ugovoru o nabavci resursa? Da li ih je moguće promijeniti protiv volje RZS-a, ako je relevantne akte prethodno potpisao pretplatnik?

Izvršioci komunalnih usluga iz različitih regiona zemlje se obraćaju našoj kompaniji za pravnu pomoć u slučaju sporova sa RZS u postupku zaključivanja i izvršenja ugovora. Većina sporova se javlja u vezi sa definisanjem tačaka snabdevanja odgovarajućim resursom i granicama operativne odgovornosti prema ugovoru. Kako bi smanjili gubitke na mrežama, RNO nastoji uspostaviti mjesto isporuke što je dalje moguće od krajnjeg potrošača, što je apsolutno neisplativo za drugu stranu ugovora, jer pored gubitaka, menadžer MKD-a i ima teret održavanja takvih inženjerskih mreža.

Koristeći nagomilano iskustvo u ovakvim slučajevima, razmotrićemo način da zakonski odredimo tačke isporuke i granice operativne odgovornosti strana. Zahvaljujući nedavnoj presudi Oružanih snaga RF, to je postalo moguće iu pogledu već sklopljenih sporazuma.

Koncepti i regulativa

Koncepti tačaka isporuke, kao i granice bilansnog vlasništva i operativne odgovornosti predstavljeni su u zakonodavnim aktima koji regulišu postupak nabavke odgovarajućeg resursa:

u Pravilima za organizaciju snabdijevanja toplotom (odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 08.08.2012. br. 808);
u Pravilima za snabdijevanje toplom vodom (odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 29. jula 2013. br. 642);
u Pravilima za snabdijevanje hladnom vodom i kanalizaciju (odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 29. jula 2013. br. 644);
u Pravilima za snabdevanje gasom za domaće potrebe građana (odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 21. jula 2008. br. 549);
u Osnovnim odredbama za funkcionisanje maloprodajnog tržišta električne energije (odobrene Uredbom Vlade Ruske Federacije od 04.05.2012. br. 442).

Uprkos činjenici da se u navedenim zakonskim aktima razlikuju koncepti mesta isporuke i granica bilansne svojine i operativne odgovornosti, njihova suština se ipak svodi na sledeće.

Mjesto isporuke- mjesto ispunjenja obaveza RZS-a, koje se nalazi na mjestu postavljanja OU-a, a u njegovom odsustvu - na granici bilansa stanja.

Granica svojstva bilansa stanja- granica podjele mreža po osnovu vlasništva.

Granica operativne odgovornosti- granica podjele mreža po osnovu nametanja tereta održavanja, koja ide granicom bilansa stanja, osim ako se ugovorne strane nisu drugačije dogovorile.

Promjena granica uz saglasnost vlasnika

Odredbe Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, Pravila za pružanje javnih usluga, kao i Pravila za održavanje zajedničke imovine regulišu odnos prema ugovoru o nabavci resursa, jer ga zaključuje izvođač javnih usluga. sa RZS-om u cilju pružanja javnih usluga građanima. U skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, prema ugovoru o upravljanju MKD-om, izvođač je odgovoran vlasnicima za održavanje zajedničke imovine u kući.

Sastav zajedničke imovine vlasnika prostorija u MKD uključuje, između ostalog, inženjerske komunikacije koje se nalaze unutar kuće (stavovi 5. - 7. Pravila za održavanje zajedničke imovine) ili izvan nje na zemljišnoj parceli koja je dio zajedničke imovine u MKD (stav "g" 2 Pravilnika o održavanju zajedničke imovine), a namijenjena je za servisiranje ove kuće.

U skladu sa stavom 7. Pravilnika o održavanju zajedničke imovine, OPU se postavlja na granici mreža koje su dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u MKD, a odnosi se na zajedničku imovinu.

Prema stavu 8 Pravilnika o održavanju zajedničke imovine, vanjska granica mreža koje su dio zajedničke imovine je vanjska granica MKD zida, a granica operativne odgovornosti, ako postoji OPU stambene zgrade. odgovarajući komunalni resurs, spoj je brojila sa odgovarajućom inženjerskom mrežom MKD-a. Dogovorom vlasnika prostora sa pružaocem komunalnih usluga ili RZS-om može se utvrditi drugačija granica operativne odgovornosti.

Dakle, granica bilansa je vanjska granica zida MKD-a ili granica zemljišne parcele u slučaju kada su granice parcele određene na osnovu podataka državnog katastarskog upisa i kada se nalaze inženjerske mreže. u granicama ove parcele opslužuju samo jednu kuću. Granica bilansa ujedno je i granica operativne odgovornosti, osim ako vlasnici prostorija nisu uspostavili drugu granicu.

Mjesto postavljanja OPU-a je granica mreža koje su dio zajedničke imovine u MKD-u.

Postoje razlike u pogledu vanjske granice mreže za opskrbu plinom: ovo je spoj prvog uređaja za zaključavanje s vanjskom distributivnom mrežom plina.

Dakle, RZS može mijenjati granice operativne odgovornosti samo uz dogovor sa vlasnicima prostorija u MKD-u, koji su potpisali akte o razgraničenju operativne odgovornosti sa granicama koje prelaze granice bilansa stanja (ili su donijele ovu odluku) .

Akti razgraničenja

Granice operativne odgovornosti i bilansnog vlasništva utvrđuju strane pri sklapanju ugovora i određuju koje će dijelove inženjerske opreme servisirati pružalac komunalnih usluga. Preporučujemo da izvođači radova, kako bi izbjegli sporove u procesu izvršenja ugovora sa RNO, ove akte potpišu u fazi zaključivanja ugovora. Pri tome se mora uzeti u obzir sljedeće.

Akte o razgraničenju bilansne svojine i operativne odgovornosti potpisuju strane u postupku tehnološkog povezivanja potrošačkih mreža na RNO mreže, a mogu se potpisati i (u nedostatku prethodno sastavljenih akata) u postupku zaključivanja ugovora. sa RZS.

U skladu sa Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. avgusta 2006. br. 491, LSU moraju odrediti granice zemljišne parcele koja se odnosi na zajedničku imovinu kuće za svaki denar. Granice zemljišne parcele, koja je dio zajedničke imovine u MKD-u, određuju granice bilansnog vlasništva i operativne odgovornosti, što treba evidentirati u relevantnim aktima kod RZS-a. Dakle, ako su granice zemljišne čestice veće od površine MKD-a, održavanje komunalnih usluga koje prolaze kroz ovu zemljišnu parcelu dodjeljuje se društvu za upravljanje na osnovu ugovora o upravljanju.

Ako državni katastarski upis nije izvršen u odnosu na zemljišnu parcelu, granica bilansne pripadnosti mreža je vanjski zid MKD-a.

Mreže bez vlasnika

Često inženjerske mreže nisu uključene u područje odgovornosti bilo koje strane u ugovoru o nabavci resursa, odnosno bez vlasnika. Ko je odgovoran za održavanje ovih mreža i plaćanje gubitka komunalnih resursa u njima?

Prema važećem zakonodavstvu, ako je dionica mreže između MKD mreže i RNO mreže bez vlasnika, pri određivanju tarife za RZS uzimaju se u obzir troškovi održavanja, popravke i rada ove dionice mreže. Evo šta piše:

u Federalnom zakonu od 27. jula 2010. br. 190-FZ „O snabdijevanju toplotom“ (dio 4, član 8, dio 5, 6, član 15);
u Federalnom zakonu od 7. decembra 2011. br. 416-FZ „O vodosnabdijevanju i kanalizaciji“ (dijelovi 5, 6, član 8);
u Federalnom zakonu od 26. marta 2003. br. 35-FZ “O elektroprivredi” (član 28. dio 4).

Nezakonito je nametati potrošačima i pružaocima komunalnih usluga gubitak komunalnih resursa u dijelovima mreža bez vlasnika. Takav zaključak o gubicima struje donesen je u Odluci Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28. oktobra 2013. godine br. VAC-10864/13.

Granice inženjerskih mreža postavljamo u skladu sa zakonom

Prilikom sklapanja ugovora sa RZS

Idealna opcija za menadžera MKD-a je da prilikom sklapanja ugovora sa RZS-om utvrdi zakonske granice operativne odgovornosti. Ali kako se to može postići ako RZS insistira na drugim granicama odgovornosti? Menadžer ne treba žuriti da potpisuje akte o razgraničenju operativne odgovornosti pod nezakonitim uslovima.

Prema građanskom pravu, ugovor se smatra zaključenim ako se između stranaka postigne sporazum o svim bitnim uslovima ugovora. Zakonodavac je uslov o granici operativne odgovornosti upućivao i na bitne uslove ugovora o snabdijevanju energijom. Ovaj uslov strane se dogovaraju potpisivanjem akta o razgraničenju operativne odgovornosti.

Stoga, ukoliko RZS predlaže sklapanje sporazuma sa aktom o razgraničenju operativne odgovornosti, u kojem granice izlaze izvan zajedničke imovine vlasnika lokala u MKD-u, potrebno je potpisati takav ugovor s protokolom o nesuglasicama. u pogledu granica odgovornosti. U protokolu nesuglasica potrebno je naznačiti uslov o granicama operativne odgovornosti s obzirom na tačku 8. Pravila održavanja zajedničke imovine: granica operativne odgovornosti ide duž vanjske granice zida MKD-a. (granica zemljišne parcele koja je u zajedničkom vlasništvu vlasnika prostorija u kući).

Prilikom razmatranja sporova o rješavanju nesuglasica prilikom zaključivanja ugovora o snabdijevanju energijom, sudovi odobravaju takve ugovore u odnosu na uslove o granicama operativne odgovornosti. Primeri iz prakse su odluke Vrhovnog suda Vrhovnog vojnog okruga od 19. novembra 2015. godine u predmetu br. A29-10092 / 2014. godine, US ZSO od 09. novembra 2015. godine u predmetu broj A75-1441 / 2015. godine, AK SKO-a od 11.12.2015.godine u predmetu broj A25-953/2014.

Ako granice mreže nisu dogovorene u sporazumu sa RZS-om

Ako se strane prilikom zaključivanja ugovora o nabavci resursa nisu obratile sudu za rješavanje nesuglasica i protokol o nesuglasicama je ostao nepotpisan od RZS-a, u slučaju spora oko obima isporučenih resursa i granica odgovornosti, ugovor će ne bude priznat od strane suda kao nezaključen, jer se uslov o granicama operativne odgovornosti može regulisati zakonom.

Rešenjem Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 3409/10 od 07.09.2010. godine, sud je zaključio da nepostojanje akta o razgraničenju bilansnog vlasništva o kojem su se ugovorile strane ne može ukazivati na to da stranke nisu zaključio sporazum. U nedostatku akta o razgraničenju operativne odgovornosti stranaka, granica operativne odgovornosti utvrđuje se na osnovu bilansnog vlasništva, a potonje se utvrđuje na osnovu vlasništva.

Ako su granice mreže utvrđene u sporazumu sa RZS-om ne u skladu sa zakonom

Ugovor je po pravilu zaključen na određeno vrijeme i smatra se produženim pod istim uslovima, ako se nijedna strana u određenom roku ne izjasni o namjeri da zaključi ugovor pod novim uslovima.

Na način propisan ugovorom o snabdijevanju resursima, pružalac komunalnih usluga ima pravo izjaviti raskid ugovora i zaključivanje novog ugovora pod drugim uslovima. U novom ugovoru on će moći postići dogovor o granicama u formulaciji koju je predložio (ako bude potrebno, na sudu).

Priznavanje od strane suda uslova sporazuma o uspostavljanju granica mreže ništavnim

Sada razmotrimo opciju kada su prilikom sklapanja ugovora sa RZS-om, u aktima razgraničenja bilansnog vlasništva i operativne odgovornosti, dogovorene granice koje prelaze zajedničku imovinu vlasnika lokala u MKD-u, a u postupku od izvršenja ugovora, strane su imale spor oko plaćanja toplotnih gubitaka.

Rešenjem Vrhovnog suda Ruske Federacije od 21. decembra 2015. godine u predmetu br. 305-ES15-11564 predmet je upućen na ponovno suđenje prvostepenom sudu sa preporukama da se utvrdi da li je postojao izraz volja vlasnika lokala u MKD-u da se granica bilansnog vlasništva prenese izvan vanjske granice MKD zida i promijeni sastav zajedničke imovine.

U novom razmatranju predmeta, prvostepeni sud je utvrdio protivrečnost akta o razgraničenju bilansne svojine i operativne odgovornosti i imperativnih normi zakona, kao i izostanak odluke vlasnika da se sporni odeljak klasifikuje. inženjerske mreže kao zajedničko vlasništvo. Ugovor sa RZS-om o razgraničenju operativne odgovornosti proglašen je ništavim, RZS-u je odbijena naplata gubitaka od Društva za upravljanje na spornom dijelu mreža.

Arbitražni sudovi, prilikom razmatranja ovakvih sporova, već koriste ovu definiciju Vrhovnog suda i donose odluke o nametanju RZS-a tereta održavanja i održavanja inženjerskih mreža izvan zajedničke imovine vlasnika lokala u MKD-u, kao i obaveze da platiti gubitke na takvim mrežama. Na primjer, u odlukama Jedanaestog arbitražnog apelacionog suda od 20. aprila 2016. godine u predmetu br. A72-9399 / 2015. godine, Petnaesti arbitražni apelacioni sud od 5. aprila 2016. godine u predmetu broj A53-23569 / 2014. Odlukom Arbitražnog suda Uljanovske oblasti od 27. januara 2016. godine u predmetu br. A72-9399/2015, arbitri su se prilikom donošenja sudskih akata pozvali na gore navedenu definiciju Vrhovnog suda Ruske Federacije.

Mjesta opskrbe komunalnim resursima (bez obzira na prisustvo ili odsustvo PPU) moraju se nalaziti na granici bilansa stanja, koja se proteže duž granice zajedničke imovine vlasnika prostorija u MKD.

Granica operativne odgovornosti ide granicom bilansnog vlasništva, osim ako strane u ugovoru o nabavci resursa u relevantnom aktu ne dogovore drugačiju granicu i ako ne postoji odluka vlasnika da pomjere granicu.

Najlakši način da se dogovorite o granicama inženjerskih mreža je u procesu zaključivanja sporazuma, uključujući i sudski.

Uslovi zaključenog sporazuma i potpisani akti o razgraničenju, koji su u suprotnosti sa pravilima koja obavezuju strane u ugovoru o nabavci resursa, ništavni su u nedostatku odluke vlasnika prostorija u MKD-u da uspostave druge granice zajedničko vlasništvo u MKD.

Izdaje se na zahtjev organizacije za opskrbu toplinom prema društvu za upravljanje za nadoknadu gubitaka na dionici mreže od mjesta ugradnje kontrolne tačke (tačka ulaska cjevovoda u MKD) do granice bilansa stanja , definisan u aktu razgraničenja kao tačka izlaza (uvezivanja) cjevovoda sa nosačem toplote iz stanice za centralno grijanje.