Accordo per lo scambio di appartamenti e terreni - registrazione. Contratto per lo scambio di locali residenziali Esempio di contratto per lo scambio di beni immobili

08.02.2024

Il contratto di baratto occupa un posto significativo nel sistema della regolamentazione giuridica civile.

Storicamente, in conformità con l'evoluzione dei rapporti merce-denaro nella società, il baratto appare prima dell'acquisto e della vendita.

Anche prima della creazione della moneta esisteva uno scambio diretto di cosa con cosa, ma anche dopo questo evento le operazioni di scambio non hanno perso la loro rilevanza.

Disposizioni fondamentali

La disciplina su questa tipologia di accordi è contenuta nel cap. 31 del Codice Civile della Federazione Russa (articoli 567-571), il suo significato è rivelato dall'art. 567 Codice Civile della Federazione Russa. Secondo la legge, un accordo di scambio è un documento di diritto civile in base al quale ciascuna parte trasferisce la proprietà di un bene alla controparte in cambio di un altro bene.

Alla conclusione i partecipanti sono interessati nell'acquisire la proprietà di beni senza utilizzare fondi o con una piccola quantità di essi. Per impostazione predefinita, il valore della proprietà reciprocamente trasferita è uguale. Se la transazione non è equa, la parte che trasferisce la proprietà di valore inferiore paga all'altra parte questa differenza in denaro o compensa in altro modo.

Contemporaneamente al completamento della transazione da parte dei partecipanti, gli oggetti si acquisiscono i diritti di proprietà. Dopo che l'accordo è stato firmato dalle parti, segue la sua registrazione statale, ma non è necessaria l'autenticazione notarile.
Una transazione di scambio commerciale è spesso chiamata transazione di baratto (scambio di baratto, baratto), sebbene questo concetto non sia esplicitato nella legislazione russa.

Tipi

Esiste diversi tipi contratti di scambio, per comodità vengono classificati. IN a seconda del cambio si distinguono oggetti dello stesso tipo:

Di attributo soggettivo La divisione delle transazioni è accettata:

tra individui,
legale,
misto.

È anche possibile una classificazione più dettagliata all'interno delle singole specie. Ad esempio, un contratto di permuta di beni immobili può essere suddiviso in contratto di: permuta di immobili residenziali; appartamenti; da edificio residenziale ad appartamento, ecc.

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Somiglianze e differenze tra i contratti di compravendita

Nel contenuto, un accordo di scambio è simile a un contratto di compravendita ed è in gran parte regolato dalle regole di quest'ultimo. Differenza principale tra loro c'è che, secondo il primo tipo di accordo, i beni vengono trasferiti in proprietà all'altra parte non dietro compenso monetario, ma come risultato dello scambio con un altro prodotto.

A volte il baratto è più conveniente della compravendita, poiché l'interessato potrebbe non avere o non avere fondi sufficienti per acquistare l'immobile desiderato. Tuttavia, possiede una proprietà che interessa all'altra parte e quindi l'operazione di scambio diventerà possibile.

Un accordo di scambio può essere considerato sotto forma di 2 accordi di acquisto e vendita che hanno lo stesso prezzo e termini di pagamento. Ciascuna parte agisce qui come venditore per la proprietà trasferita e come acquirente per la proprietà ricevuta. Tale rappresentanza è necessaria per comprendere l’accordo di baratto nel contesto dei problemi normativi e fiscali.

Elementi di un accordo

L'accordo di baratto è universale e può essere concluso con la partecipazione di qualsiasi persona riconosciuta come soggetto di diritti civili.

Restrizioni per un contratto riguardano i requisiti di capacità giuridica e capacità giuridica.

COME soggetti gli scambi sono individui (che realizzano bisogni personali), persone giuridiche (che mirano a realizzare un profitto), nonché persone giuridiche pubbliche (stato, enti statali, comuni).

Oggetto dell'accordo Gli scambi possono essere le azioni di ciascuna parte tese a trasferire la proprietà (per le persone giuridiche - gestione economica o gestione operativa) alla parte opposta di qualsiasi prodotto in cambio di un altro prodotto, oppure i beni stessi. L'oggetto dello scambio non comprende la prestazione di lavoro e la fornitura di servizi.

Oggetti dell'accordo le permute riconoscono beni immobili (appartamenti, terreni, fabbricati vari, ecc.) e mobili (compresi titoli, valuta). In molti casi, l'oggetto dello scambio sono diritti di proprietà societaria espressi in azioni, partecipazioni (in società commerciali) e denaro non contante.

Condizioni essenziali includere:

soggetto del contratto;
nome e quantità dei beni da trasferire a ciascuna parte.

Il contratto non può essere concluso se non viene concordato almeno uno dei due.

Il mancato rispetto dei termini di una delle parti ne comporta la risoluzione. In questo caso la controparte potrà esigere il risarcimento dei danni dovuti al mancato o inesatto adempimento delle condizioni contrattuali.

Il Codice Civile della Federazione Russa non contiene alcun requisito relativo alla forma di tale accordo. Pertanto tra privati la conclusione può avvenire sia oralmente che per iscritto. Se la parte è una persona giuridica è necessaria la forma scritta.

Caratteristiche e regolamentazione giuridica

Dati contrattuali in scienza giuridica caratterizzato Come:

reciproco (due parti partecipano al contratto);
rimborsabile (per l'adempimento dei compiti prescritti, ciascuna parte riceve un compenso o altro corrispettivo);
consensuale (per concludere un contratto è necessario l'accordo dei partecipanti su tutte le condizioni contrattuali).

Relazione nell'ambito di un accordo di scambio, sono regolati, da un lato, dalle regole del contratto di compravendita e, dall'altro, da norme speciali relative direttamente a questo tipo di contratto. Ad esempio, se il contratto di scambio non contiene condizioni relative al prezzo dei beni scambiati, si dovrebbe procedere dal riconoscimento dell'equivalenza di tali beni (articolo 568 del Codice Civile della Federazione Russa). Se vengono scambiati beni di valore diverso, la parte che trasferisce beni di valore inferiore a quelli dell'altra parte è tenuta a pagare la differenza di prezzo per i beni scambiati, o comunque a compensare tale differenza. Lo scambio di beni potrebbe non essere immediato (Articolo 569 del Codice Civile della Federazione Russa). Il momento del diritto di trasferimento della proprietà dei beni oggetto di scambio è l'adempimento degli obblighi di trasferimento di tali beni da parte delle parti tra loro, salvo diversa disposizione (articolo 570 del Codice Civile della Federazione Russa).

Per le regole per concludere contratti di vendita, scambio e donazione guarda questo video:

Caratteristiche dello scambio di beni mobili e immobili

I tipi di proprietà più popolari nelle transazioni di scambio sono appartamenti, terreni e automobili.

Durante le transazioni con beni immobili A volte un contratto di scambio di appartamenti è l'opzione più conveniente, poiché elimina la necessità di formalizzare un'intera catena di transazioni con la proprietà durante un contratto di compravendita. Ciò consente ai clienti di risparmiare tempo e fatica in modo significativo quando hanno bisogno di cambiare casa.

Tuttavia andrebbe distinto contratto di scambio da un accordo per lo scambio di locali residenziali (utilizzati per l'affitto sociale).

In caso di scambio si verifica solo il trasferimento del diritto di utilizzo dell'appartamento e, in caso di scambio, si verifica il trasferimento di proprietà.

Quando si effettuano operazioni di baratto riguardanti immobili residenziali, è richiesta la registrazione statale dell'accordo concluso.

In un'epoca di elevata mobilità migratoria delle persone, le operazioni di scambio immobiliare tra diversi Stati o scambi internazionali. In teoria qui potrebbe essere applicabile un accordo di baratto standard, ma ci sono alcune difficoltà. Non è facile concordare contemporaneamente tutte le sfumature di tale transazione: ogni paese ha le proprie regole, è difficile garantire che tutte le condizioni siano soddisfatte contemporaneamente. Molti avvocati preferiscono non correre rischi e in pratica stipulano solitamente un contratto di vendita per ogni Stato.

Accordo di baratto appezzamento di terrenoè per molti versi simile al corrispondente contratto di compravendita. È regolato dai codici civili e fondiari della Federazione Russa ed è soggetto a registrazione statale nella camera di registrazione della regione in cui si trovano i terreni.

Nelle transazioni di scambio per un terreno, così come per un appartamento, possono essere coinvolti beni immobili e mobili. Pertanto, è popolare scambiare un appezzamento di terreno, spesso con sopra una dacia, con un appartamento o un'auto.

Accordo di baratto auto per beni mobili o immobili è molto popolare tra la popolazione. È regolato dal Codice Civile della Federazione Russa.

Il contratto deve contenere i seguenti elementi:

caratteristiche tecniche e di altro tipo del veicolo scambiato;
informazioni sul documento di proprietà di questa vettura;
caratteristiche dell'immobile con il quale viene permutata l'auto.

In caso di permuta con beni immobili, il contratto di scambio auto è soggetto a registrazione statale. La registrazione del veicolo viene effettuata presso la polizia stradale (registrazione nel luogo di residenza del proprietario).

Sfumature a cui prestare attenzione

Un contratto per lo scambio di qualsiasi tipo di proprietà è un documento ambiguo contenente una serie di sfumature. I problemi che sorgono in tali transazioni sono molteplici. Quindi, la difficoltà nel preparare un'operazione di scambio rappresenta la stima equivalente merce scambiata: deve essere giusto.

Un'altra difficoltà risiede nell'alfabetizzazione del documento stesso. Ad esempio, quando si firma un contratto per lo scambio di locali residenziali, esso deve essere contenuto informazioni esatte sugli oggetti di scambio, indicazioni sui documenti del titolo, informazioni sui partecipanti alla proprietà comune oggetto di scambio. È necessario verificare la purezza giuridica dell'immobile. Le transazioni di baratto multilaterale sono particolarmente difficili.

Un altro problema serio riguarda le domande tassazione tali transazioni. Gli accordi di baratto vengono spesso utilizzati per evadere le tasse. Pertanto, se gli stipendi vengono pagati in natura, non è chiaro come dovrebbero essere determinate le imposte e i contributi sugli stipendi. Esiste il rischio di un pagamento incompleto delle tasse durante un'operazione di scambio immobiliare, poiché i partecipanti alla transazione hanno l'opportunità di sottovalutarne deliberatamente il valore. Esistono casi di scambio di beni di valore con una cambiale di un'organizzazione commerciale che non dispone di copertura finanziaria.

Nonostante i costi esistenti, questo tipo di transazione è uno dei modi più accessibili che consente ai cittadini di realizzare i propri interessi immobiliari al minor costo.

Guarda il seminario su questo argomento nel seguente video:

Termini essenziali del contratto di scambio

In un accordo di scambio ciascuna parte si impegna a cedere la proprietà di un bene all'altra parte in cambio di un altro.

Un accordo di scambio è un'operazione la cui essenza è il trasferimento di proprietà. Tutti gli articoli consegnati in base al contratto diventano di proprietà della parte ricevente.

Uno dei sottotipi di scambio è il baratto. Questo accordo è applicabile solo nel commercio estero. Per concludere un tale accordo, i beni devono essere di pari valore e una delle parti deve avere una licenza.

La condizione principale accordo lo scambio è la disponibilità dell'articolo. Altre condizioni diventano significative se specificate nel contratto.

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È possibile cambiare qualsiasi articolo privo di gravami. Occorre tuttavia riservare che una parte non possa trasferire ciò di cui non ha il diritto di disporre. Ad esempio, le azioni non possono formare oggetto di un accordo di scambio se la persona che le trasferisce non è un socio della società. Ma i prodotti fabbricati nello stabilimento possono essere scambiati senza il consenso del direttore dell'impresa.

Se lo scambio avviene per oggetti di valore diverso, una delle parti (quella che ha ricevuto di più) dovrà compensare la differenza.

Altri termini del contratto di scambio

Il contratto di baratto viene solitamente concluso per iscritto. È possibile effettuare una transazione oralmente nei seguenti casi:

l'importo del contratto tra privati non supera i 10.000 rubli;
il contratto si perfeziona con la conclusione.

Per quanto riguarda il contenuto dell'accordo di baratto, i diritti di una parte corrispondono ai diritti dell'altra. Inoltre, se un cittadino non adempie ai propri obblighi di trasferire la merce, la parte che ha adempiuto ai propri obblighi ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento delle perdite.

Il legislatore non stabilisce requisiti speciali per i soggetti dell'accordo di baratto. Tuttavia, se presupponiamo che secondo i termini della transazione un bene debba essere trasferito, allora le parti devono avere un diritto di proprietà su tale bene (ad esempio, proprietà). Cioè, l'oggetto della transazione può essere costituito sia da persone fisiche che giuridiche, nonché da entità costitutive della Federazione Russa.

Il codice civile della Federazione Russa prescrive la condizione che tutti i costi previsti dall'accordo di baratto ricadano sulla parte che esegue questa o quell'azione. Tuttavia, se parliamo, ad esempio, della registrazione statale a Rosreestr, entrambe le parti pagano la tassa.

Per quanto riguarda la clausola temporale nel contratto di baratto, di norma le cose devono essere trasferite contemporaneamente. Ma se così non fosse, il documento solitamente specifica il termine entro il quale la parte deve ricevere l'oggetto. È da questo momento che inizierà il periodo in cui la controparte non adempie ai propri obblighi, il che significa che deve risarcire le perdite dell'altra parte.

Accordo di scambio fondiario

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Lo stesso accordo di scambio (Codice Civile della Federazione Russa, Capitolo 31) di un terreno non è soggetto alla registrazione statale a Rosreestr, tuttavia, il trasferimento della proprietà del terreno è obbligatorio.

Non conosci i tuoi diritti?

Inoltre si presuppone che gli articoli scambiati abbiano un valore equivalente. In caso contrario, una delle parti paga un determinato importo specificato nel contratto.

Oltre a questa condizione, si raccomanda di includere diverse disposizioni più importanti nell'accordo di scambio fondiario:

dati identificativi del sito (numero catastale, sua zona, ubicazione, ecc.);
destinazione del terreno;
oggetti immobiliari presenti nel sito.

Nella maggior parte dei casi le parti allegano al contratto di scambio planimetrie o disegni grafici che indicano l'ubicazione del sito.

Si precisa che sul terreno ceduto potrebbero essere costituite servitù. Verificateli con il proprietario o, meglio ancora, scrivete questa condizione nel contratto di scambio.

Un contratto di scambio auto viene utilizzato quando:

il proprietario dell'auto non può vendere il veicolo per molto tempo;
viene utilizzato lo schema di permuta: scambiando una vecchia auto con una nuova;
È necessario scambiare i veicoli (di un anno) senza differenza di orario.

Un contratto di permuta è uno dei modi più semplici per ottenere una nuova auto. La sua preparazione e la successiva registrazione del diritto non richiederanno molto tempo e il proprietario riceverà un nuovo veicolo, come si suol dire, senza uscire dal registratore di cassa.

L'algoritmo delle azioni è il seguente:

viene redatto e firmato un contratto di scambio auto;
La proprietà del veicolo è registrata presso l'Ispettorato statale per la sicurezza stradale.

Il legislatore non richiede l'autenticazione notarile della transazione, ma solo su richiesta delle parti.

Se nell'ambito del contratto di scambio viene effettuato un pagamento aggiuntivo, questo deve essere indicato nel documento.

Accordo scambio appartamento (campione 2017-2018 Rosreestr)

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Un contratto di scambio di appartamenti viene concluso allo scopo di scambiare immobili tra le parti senza raccogliere fondi o con un pagamento aggiuntivo minimo (se il costo degli appartamenti è diverso).

Le caratteristiche principali a cui dovresti prestare attenzione quando concludi un accordo di scambio:

l'esatta indicazione dell'oggetto del contratto (indirizzo dell'appartamento, suo numero catastale) e del costo;
l'elenco delle persone che potranno utilizzare i locali dopo la conclusione della transazione (pena il contratto potrà ritenersi non concluso).

Il trasferimento della proprietà di un appartamento, condizionato alla conclusione e all'esecuzione di un accordo per lo scambio di un appartamento, è soggetto alla registrazione statale obbligatoria nel dipartimento territoriale di Rosreestr, ovvero alle parti spetta solo la proprietà dell'appartamento dopo la registrazione del trasferimento dei diritti a Rosreestr e non al momento dello scambio. In precedenza venivano emessi certificati di proprietà, ma attualmente non vengono emessi. Tutte le informazioni sono archiviate elettronicamente in un registro.

Il contratto di scambio (campione) può essere ottenuto da un notaio o redatto personalmente.

Se decidi di stipulare tu stesso un contratto, segui i nostri consigli e non dovrai perdere tempo a correggere il documento:

nel preambolo indicare i dati identificativi delle parti (nome completo, dettagli del passaporto);
annotare l'indirizzo, le cifre catastali e altre informazioni specificando l'abitazione trasferita;
costo dell'appartamento;
importo del supplemento (se presente);
motivi per possedere un appartamento (ad esempio, dettagli di un certificato di proprietà o dati da un estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato);
termine per il trasferimento dell’oggetto del contratto.

Se l'appartamento è di proprietà di più cittadini, per concludere una transazione è necessario ottenere il consenso di tutti i proprietari.

Tutti coloro che erano registrati nell'appartamento non dovrebbero perdere la registrazione. Questa clausola è indicata nel contratto di scambio. Inoltre, se nell’alloggio scambiato c’è una quota di un minore, questa rimane invariata. Se il proprietario è il minore, la transazione richiede il consenso delle autorità di tutela.

Pertanto, il cambio di proprietario di un immobile (compresi i terreni) per il quale è stato concluso un accordo è soggetto alla registrazione statale obbligatoria.

Nonostante le peculiarità della conclusione di un accordo, la maggior parte delle questioni relative allo scambio sono regolate dalle disposizioni sull'acquisto e sulla vendita contenute nel capitolo 30 del Codice Civile della Federazione Russa.

La legislazione civile attribuisce al proprietario di un immobile il diritto di possederlo, utilizzarlo e disporne. Una delle opzioni di cessione consiste nel trasferire i diritti di proprietà a un'altra persona nell'ambito di un accordo di scambio. Per ridurre al minimo i rischi associati al completamento di tale transazione, è necessario sapere come redigere correttamente un accordo di scambio nel 2019 per Rosreestr.

Cos’è un contratto di scambio immobiliare?

Il concetto di documento secondo il quale avviene lo scambio di beni immobili tra proprietari è riportato al comma 1 dell'art. 567 Codice Civile.

Un contratto di scambio immobiliare è un accordo reciproco di trasferimento di un immobile in cambio di un altro, tra persone che sono sia venditori, obbligati a trasferire l'oggetto, sia acquirenti, obbligati ad accettarlo.

Le sue caratteristiche includono:

applicazione di regole simili ad un'operazione di compravendita;
redazione in forma scritta semplice;
entrambe le parti sono venditori e acquirenti degli oggetti del contratto, obbligati a trasferirli e ad accettarli in cambio;
gli oggetti del contratto devono essere riconosciuti equivalenti, a meno che non sia specificata diversa condizione. In caso di scambio di beni diversi, una delle parti può richiedere un risarcimento per la differenza di prezzo come pagamento aggiuntivo. La procedura e l'importo del pagamento aggiuntivo sono stabiliti nell'ambito del contratto.

Pro e contro di un accordo di scambio

Le specifiche dell'accordo di baratto prevedono sia i lati positivi che quelli negativi della transazione. I vantaggi includono:

non è necessario autenticare il contratto, è redatto in forma scritta semplice;
con uno scambio equivalente, non è necessario trasferire fondi o effettuare pagamenti;
uno scambio equivalente consente di evitare la tassazione dell'operazione, poiché nessuna delle parti è riconosciuta come beneficiaria;
In caso di controversia e la transazione viene dichiarata non valida, è più semplice tornare al momento precedente alla conclusione della transazione. L'immobile trasferito a seguito dello permuta tornerà semplicemente ai precedenti proprietari.

Ci sono anche dei lati negativi:

in caso di scambio ineguale, il risarcimento per la differenza di prezzo dovrebbe essere previsto nel quadro del contratto;
il destinatario del vantaggio a seguito di uno scambio ineguale è tenuto a presentarsi all'autorità fiscale e pagare le tasse;
gli immobili ricevuti in seguito allo scambio diventano proprietà comune dei coniugi.

Quali documenti sono necessari per compilare il contratto?

Per stipulare un accordo di scambio, sono richiesti documenti personali da entrambe le parti della transazione. Questi includono:

carte d'identità dei proprietari di oggetti immobiliari che parteciperanno alla transazione;
estratti del Registro dei beni immobili dello Stato unificato per entrambi gli oggetti del contratto. Confermano il diritto del proprietario di disporre della proprietà a sua discrezione.

Come compilarlo correttamente?

Per l'esecuzione di un contratto di scambio valgono le stesse regole che valgono per le altre transazioni immobiliari. Le parti qui hanno la stessa importanza e sono denominate Parte 1 e Parte 2. Questo paragrafo indica i nomi completi dei partecipanti alla transazione, i dettagli del loro passaporto in conformità con i documenti.

Una differenza significativa tra un accordo di scambio è il fatto che l'oggetto dell'accordo sono due oggetti. Nel presente paragrafo, pertanto, si prescrivono le caratteristiche di entrambi gli oggetti dell'operazione, facendo riferimento, per ciascuno di essi, al documento titolo.

Contratto equivalente

Poiché il contratto è il risultato di un accordo su tutti i termini essenziali, si dovrebbe tener conto se lo scambio è equivalente. In caso di scambio equivalente, le condizioni contengono:

l'obbligo della prima parte di trasferire la proprietà alla seconda e allo stesso tempo di accettarne un'altra, che viene trasferita in cambio dalla seconda;
l'obbligo della seconda parte di trasferire e accettare, rispettivamente, la sua proprietà in cambio della proprietà della prima parte.

Contratto con pagamento aggiuntivo

In caso di scambio ineguale, è necessario chiarire il valore di ciascuno dei beni del contratto, indicarne il valore e ricavare l'importo del compenso aggiuntivo dovuto alla parte la cui proprietà viene trasferita all'oggetto di valore inferiore. Questa norma è stabilita dall’art. 568 Codice Civile.

Tra le clausole essenziali della transazione rientrano anche i diritti delle persone che, in conformità alla legge, conservano la possibilità di utilizzare i locali. Questo punto riguarda le aree residenziali, che molto spesso vengono scambiate in base ad apposito accordo. Se tali persone esistono, il contratto deve indicare un elenco dei loro diritti di utilizzo dell'alloggio dopo il cambio di proprietario dei locali. Questi includono:

inquilini;
cittadini e persone con essi conviventi con contratto di locazione;
beneficiari di rendite in forza di un contratto di mantenimento a vita con familiari a carico;
ex familiari del titolare.

Quando si scambiano locali residenziali, la procedura per il loro rilascio dovrebbe essere determinata e specificata nel contratto. Qui dovrebbero essere specificati i termini di dimissione dall'alloggio e la sua completa vacanza.

Contratto di scambio immobiliare (appartamento) 2019:

Il modulo tiene conto anche dell'accordo per lo scambio di appartamenti disuguali.

Alcune funzionalità

Per il contratto è necessario redigere un atto di trasferimento, che preveda tutte le caratteristiche dell'immobile permutato. Ne costituisce parte integrante e dovrebbe essere menzionato nel testo dell'accordo. Può elencare tutti i beni trasferiti insieme all'oggetto del contratto, nonché indicarne lo stato e gli eventuali difetti.

L'operazione di scambio non necessita di autenticazione notarile. Ma ci sono delle eccezioni. Le transazioni devono essere certificate da un notaio:

con la partecipazione di un proprietario che non ha raggiunto la maggiore età, o di un cittadino riconosciuto dotato di capacità giuridica limitata;
alienazione di quote di beni immobili, ad eccezione delle quote di un terreno.

L'accordo è redatto in un esemplare per ciascuna parte e in un esemplare aggiuntivo per l'autorità di registrazione. Tutte le copie dell'accordo devono essere autenticate con una firma autografa.

Certificato di trasferimento e accettazione nell'ambito di un accordo di scambio immobiliare (appartamento).:

Registrazione di un accordo di scambio nel 2018

Il diritto di proprietà sulla proprietà ricevuta a seguito dello scambio sorge tra le parti della transazione solo dopo la sua registrazione statale. Pertanto, dopo aver firmato l'accordo, entrambi i partecipanti allo scambio devono raccogliere i documenti necessari e presentarli all'ente territoriale di Rosreestr.

Quali documenti sono necessari per Rosreestr?

Tali documenti includono:

Il dovere statale per la registrazione di un accordo è di 1000 rubli. e registrazione dei diritti di proprietà - 2000 rubli;
una domanda nella forma stabilita sul trasferimento del diritto sulla proprietà trasferita e la registrazione dei diritti su quella nuova;
la carta d'identità del richiedente;
un documento attestante la proprietà dei locali scambiati (estratto del registro dello Stato unificato o certificato di registrazione statale);
accordo di scambio - 3 pz.

Inoltre potresti aver bisogno di:

consenso del coniuge, se la comunione dei beni è soggetta a scambio (autenticazione autenticata);
autorizzazione dell'autorità di tutela e amministrazione fiduciaria quando il proprietario è un cittadino minorenne.

Dove candidarsi?

I documenti vengono inviati per la registrazione a Rosreestr in uno dei modi convenienti:

di persona all'ufficio dell'autorità di registrazione o tramite il MFC;
compilando un modulo elettronico sul sito ufficiale del dipartimento con allegati documenti scannerizzati;
tramite spedizione postale con avviso ed elenco degli allegati.

Il periodo di registrazione è di 7 giorni lavorativi dalla data di ricevimento del pacchetto completo di documenti. Il risultato della registrazione di un accordo di scambio a Rosreestr è che il cittadino riceve un estratto dal registro immobiliare dello Stato unificato per la proprietà appena ricevuta. Va notato che quando si presenta una domanda tramite MFC, il termine è aumentato di due giorni lavorativi.

Contratto di permuta immobiliare: contenuto, forma.

Scambio di alloggi.

Per contratto di scambio immobiliare si intende un accordo in base al quale ciascuna delle parti si impegna a trasferire un immobile nella proprietà dell'altra parte in cambio di un altro immobile o di un altro prodotto.

Secondo il diritto civile russo, un accordo di scambio è un tipo di obbligazione contrattuale indipendente, che implica l'evidenziazione delle caratteristiche distintive inerenti a tale accordo.

L’accordo di baratto è consensuale, compensativo, bilaterale.

Le principali caratteristiche distintive di un accordo di scambio:

L'accento è posto sul trasferimento dell'immobile in proprietà (questo, ad esempio, avvicina il contratto di scambio al contratto di compravendita);

La natura del corrispettivo;

Il momento del passaggio di proprietà.

A differenza di un contratto di prestito, in base al quale le cose di consumo, determinate da caratteristiche generiche (compreso il denaro), vengono trasferite nella proprietà del mutuatario a condizione di restituire lo stesso numero di cose (in peso, volume, ecc.) o lo stesso importo di denaro, In base ad un accordo di scambio, è esclusa la restituzione di un bene simile a quello ricevuto. Nel contratto di compravendita il corrispettivo da parte dell'acquirente è sempre il pagamento di una determinata somma di denaro, nel contratto di scambio è escluso il pagamento di valore, poiché la merce viene scambiata con merce. In base a un accordo di scambio, la proprietà dei beni ricevuti in scambio passa simultaneamente a ciascuna delle parti dopo che entrambe le parti hanno adempiuto agli obblighi di trasferimento dei beni, salvo diversa disposizione della legge (articolo 570 del codice civile della Federazione Russa) .

Il capitolo 31 del Codice Civile della Federazione Russa non contiene norme speciali in materia di contratto di scambio, pertanto è regolato dalle norme pertinenti sull'acquisto e sulla vendita, se ciò non contraddice l'essenza dello scambio (clausola 2 del Articolo 567 del Codice Civile della Federazione Russa). La condizione oggetto del contratto è una di quelle essenziali; in caso di scambio di beni immobili, ciascuno di tali beni deve essere descritto nel contratto secondo quanto previsto dall'art. 554 del Codice Civile della Federazione Russa e comma 1 dell'art. 18 e comma 6 dell'art. 12 della legge sulla registrazione dei diritti. Il prezzo non è uno dei termini essenziali del contratto di scambio, anche se si scambiano beni immobili. Questa conclusione si basa sul fatto che le regole sulla compravendita sono applicabili ad un accordo di scambio nella misura in cui non contraddicono l'essenza dello scambio. Il prezzo è l'espressione del valore di un prodotto in denaro, mentre l'essenza di un contratto di baratto è lo scambio di beni che si presuppone abbiano uguale valore. Di conseguenza, se nel contratto non è indicata la valutazione monetaria degli oggetti immobiliari scambiati, il contratto non può considerarsi concluso, poiché le parti non hanno raggiunto un accordo su tutti i termini essenziali. Allo stesso tempo, il fatto che nel contratto non sia prevista alcuna valutazione monetaria del bene immobile scambiato non può costituire motivo di rifiuto della registrazione.

La forma del contratto di permuta non è specificatamente definita dalla legge, pertanto le norme sulla forma del contratto di compravendita immobiliare sono soggette ad applicazione al contratto di permuta di beni immobili (comma 2 dell'articolo 567 del codice civile della Federazione Russa). Ciò significa che un accordo per lo scambio di beni immobili deve essere concluso per iscritto sotto forma di un documento firmato dalle parti (articolo 550 del codice civile della Federazione Russa).

Una caratteristica della registrazione statale del trasferimento di proprietà di un immobile acquisito nell'ambito di un accordo di scambio è che tale registrazione può essere effettuata solo dopo che entrambe le parti dell'accordo di scambio hanno adempiuto ai propri obblighi di trasferire reciprocamente l'immobile scambiato (articolo 570 del Codice Civile della Federazione Russa). Ne consegue che per registrare il trasferimento di proprietà nell'ambito di un accordo di scambio è necessario presentare uno o più atti di trasferimento che confermino il trasferimento di beni immobili.

Una condizione essenziale del contratto per lo scambio di un edificio residenziale, appartamento, parte di una casa o appartamento, stanza è l'elenco delle persone che mantengono il diritto di utilizzare l'abitazione dopo il suo trasferimento al nuovo proprietario. Se questo requisito non viene soddisfatto, il contratto si considera non concluso, il che significa che la sua registrazione deve essere rifiutata. La registrazione statale dello scambio di locali residenziali viene effettuata secondo le regole previste dalle Istruzioni sulla procedura per la registrazione statale dei contratti di vendita, acquisto e trasferimento di proprietà di locali residenziali, approvate dall'Ordine del Ministero della Giustizia della Russia del 6 agosto 2001 n. 233.

In caso di conclusione ed esecuzione da parte delle parti di un accordo per lo scambio di locali residenziali, vengono eseguite le seguenti azioni di registrazione:

Registrazione di una transazione - un accordo di scambio;

Registrazione del trasferimento del diritto a un locale residenziale;

Registrazione del trasferimento dei diritti ad un altro locale residenziale.

Le caratteristiche della registrazione statale di un accordo di scambio, il cui oggetto sono oggetti immobiliari situati nei territori di vari distretti di registrazione, e il trasferimento dei diritti su questi oggetti immobiliari si riflettono nelle Istruzioni sulla procedura per la registrazione statale di un accordo di scambio e (o) trasferimento di diritti su beni immobili situati sui territori di vari distretti di registrazione, approvato con Ordinanza del Ministero della Giustizia della Russia del 1 luglio 2002 n. 183 (come modificato il 24 dicembre 2004). A scelta delle parti dell'operazione, la registrazione statale dell'accordo di scambio viene effettuata in uno qualsiasi degli enti territoriali del Servizio operanti nei distretti di registrazione nel territorio dei quali si trovano gli oggetti immobiliari oggetto del presente accordo localizzato e la registrazione del trasferimento dei diritti viene effettuata nella posizione di ciascuno degli oggetti. Quando un ente territoriale del Servizio riceve richieste e documenti pertinenti per la registrazione statale di un accordo di scambio e (o) trasferimento di diritti su uno degli oggetti immobiliari, questo ente territoriale del Servizio lo stesso giorno invia un messaggio al riguardo e una copia dell'accordo con il secondo ente territoriale del Servizio ai fini dell'iscrizione nel registro dello Stato unificato dei registri del secondo ente territoriale del Servizio relativi a tali dichiarazioni, indicanti l'esistenza di un diritto legale in relazione all'oggetto immobiliare specificato nell'accordo di scambio e situato nel territorio del distretto di registrazione all'interno del quale opera l'ente territoriale del Servizio nella sede del secondo oggetto. Nel messaggio l'ente territoriale del Servizio richiede anche ad un altro ente territoriale del Servizio informazioni sul diritto registrato sull'oggetto immobiliare corrispondente, sulle restrizioni registrate (gravami) del diritto, nonché sull'esistenza di diritti legali a questo oggetto immobiliare. Entro 5 giorni, il secondo ente territoriale del Servizio comunica all'ente territoriale che registra l'operazione le informazioni disponibili sull'oggetto, i diritti sullo stesso e gli oneri. Dopo la decisione di registrare l'operazione, entro 5 giorni vengono inviate al secondo ente territoriale le informazioni relative alla registrazione dell'operazione e al trasferimento dei diritti (in caso di rifiuto vengono riportate la data di registrazione e il numero di registrazione); registrazione o sospensione della registrazione, viene inviata copia del messaggio. Dopo la registrazione dell'operazione e il trasferimento del diritto da parte del primo ente territoriale, il secondo registra il trasferimento del diritto su altro oggetto, tenendo conto della verifica della legalità dell'accordo di scambio effettuata dal primo ente territoriale.

Un elenco approssimativo dei documenti del titolo presentati durante la registrazione statale dei contratti per lo scambio di beni immobiliari:

Dichiarazioni delle parti contraenti o dei loro delegati (il modulo viene rilasciato su richiesta);

Documento attestante il pagamento per l'iscrizione (originale e copia);

Persone fisiche (compresi i rappresentanti) - documenti di identità (da presentare). Persone giuridiche - documenti costitutivi, nonché un documento che conferma il fatto di inserire informazioni nel registro statale unificato delle persone giuridiche e un documento che conferma la registrazione di una persona giuridica come contribuente indicando il suo TIN (originali e copie). Se il fascicolo dei titoli contiene già copie di tali documenti, allora è possibile presentare un estratto del registro statale unificato delle persone giuridiche, indicando l'assenza di modifiche e integrazioni agli atti costitutivi della persona giuridica;

Documenti che confermano i poteri del rappresentante (originale e copia): procura; certificato di tutore (fiduciario) - per tutori (fiduciari) di figli minori, cittadini limitati dal tribunale nella capacità giuridica o incompetenti; certificato di adozione - per i genitori adottivi;

Originali dell'accordo di scambio (di solito in quantità pari al numero delle parti dell'accordo, nonché uno da includere nel fascicolo - per un accordo in forma scritta semplice;

Gli originali del contratto e una copia autenticata o, a discrezione del richiedente, un'altra copia originale del contratto - per un contratto in forma autenticata);

L'originale e una copia del titolo di proprietà dell'alienante dell'abitazione (contratto, certificato, ecc.) o l'originale se i diritti sono iscritti nel Registro dello Stato Unificato;

Un documento che conferma il trasferimento di beni immobili (se i termini dell'accordo e della domanda consentono la registrazione simultanea della transazione e del diritto);

Originali e copie dei documenti che confermano l'adempimento dei termini del contratto nei casi in cui la transazione è stata conclusa sotto condizione (articolo 157 del codice civile della Federazione Russa);

Passaporto catastale di un locale residenziale (originale e copia autenticata dall'autorità che ha rilasciato questo documento);

Consenso delle autorità di tutela e amministrazione fiduciaria (quando si effettua un'operazione per disporre di locali residenziali in cui vivono minori, cittadini parzialmente o completamente incapaci, nonché se sono proprietari di beni immobili alienati);

Altri documenti attestanti la motivazione dell'operazione, previsti dalla normativa vigente e necessari per la registrazione (consenso autenticato del coniuge all'operazione; conferma del rispetto del requisito del diritto di prelazione per l'acquisto di una quota del diritto di proprietà comune dei comproprietari; consenso scritto della persona a favore della quale è stabilito il vincolo - l'affittuario, la decisione dell'organo autorizzato di una persona giuridica di completare un'operazione importante/transazione in cui vi è un interesse, ecc.);

Vice capo del dipartimento di registrazione

transazioni con oggetti immobiliari A.R. Grigoryan

Sin dai tempi antichi, questo metodo per concludere le transazioni è noto come scambio. Nel 2018 la legislazione russa prevede anche la possibilità di scambiare un immobile di proprietà di un proprietario con una casa o un appartamento di proprietà di un altro, concludendo un accordo di scambio come conferma.

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SÌNO

L'essenza dell'accordo

Un accordo di scambio è un contratto scritto concluso dai proprietari di beni immobili. Il risultato di tale transazione, ai sensi dell'articolo 567 del Codice Civile della Federazione Russa, è in realtà uno scambio di diritti di proprietà, nonché la ricezione di un certificato speciale per gli immobili precedentemente posseduti dall'altra parte dell'accordo.

Di norma, tale accordo implica un puro scambio, senza la partecipazione di fondi e proprietà aggiuntive.

Tuttavia, se gli oggetti che costituiscono oggetto del contratto non hanno lo stesso costo, il documento può includere anche altre condizioni che accompagnano la transazione:

scambio di un grande appartamento con diversi piccoli;
pagamento di un compenso aggiuntivo da parte del proprietario di locali residenziali più economici;
integrare l'oggetto principale dello scambio con altri beni. Ad esempio, per bilanciare il costo degli articoli contrattuali, puoi regalare un'auto aggiuntiva insieme a un piccolo appartamento per ottenere una stanza più grande senza pagamento aggiuntivo.

Quando si conclude un accordo di permuta, i beni appartenenti a ciascuna delle parti sono soggetti ad alienazione. In effetti, l'operazione è quasi identica a quella effettuata nell'ambito di un contratto di compravendita.

L'unica differenza significativa è la quasi totale assenza dell'aspetto monetario dell'emissione, esclusi piccoli importi di pagamenti aggiuntivi che compensano la differenza di costo.

Punti chiave del contratto di scambio appartamento

Il contratto di permuta immobiliare presenta particolarità:

Quando si conclude un contratto si applicano le stesse regole di quando si acquista e si vende un appartamento. L'eccezione è rappresentata dai casi in cui tali condizioni contraddicono l'essenza di una particolare transazione.
Dopo aver adempiuto ai termini dell'accordo, in conformità con le disposizioni dell'articolo 570 del Codice Civile della Federazione Russa, la proprietà della proprietà specificata passa contemporaneamente ai nuovi proprietari. Tuttavia, la proprietà risultante deve essere registrata nel registro statale.
Il contratto specifica il prezzo di ciascun oggetto. Qualora non sia indicato gli appartamenti si intendono equivalenti.
I costi legati alla transazione ricadono sulle spalle della parte che ha offerto il baratto.
I tempi del trasferimento dell'immobile possono variare. In questo caso entra in vigore l'articolo 328 del Codice Civile della Federazione Russa, che regola la procedura per l'adempimento dei contro obblighi.

La condizione principale affinché un'operazione acquisisca rilevanza giuridica è l'introduzione di condizioni essenziali. In un accordo di scambio, questi includono:

Descrizione degli appartamenti, indicando le caratteristiche tecniche dei locali, nonché i loro prezzi;
Elenco dei terzi che hanno diritto a usufruire dell'alloggio dopo lo scambio. Se non ce ne sono, ciò viene indicato in un paragrafo separato.

La condizione principale per l'entrata in vigore del documento è il pieno accordo delle parti su ciascuna questione. Solo al raggiungimento del pieno consenso la transazione si considererà completata.

Vantaggi e svantaggi

La conclusione di un tale accordo in caso di scambio di appartamenti consente alle parti di godere di alcuni vantaggi:

L'accordo tutela i diritti dei partecipanti. Il documento viene accettato per l'esame in tribunale quando sorgono conflitti che non possono essere risolti pacificamente.
Se uno scambio già avvenuto viene dichiarato nullo, le parti restituiranno l'abitazione precedentemente di loro proprietà.
L'accordo non necessita di autenticazione notarile obbligatoria.
I costi associati al trasferimento di denaro sono ridotti, poiché tali operazioni sono spesso assenti.

Ma un accordo del genere, come, in sostanza, qualsiasi altro, ha i suoi svantaggi. Tuttavia, non ce ne sono così tanti:

Una lunga ricerca per un'opzione di scambio adeguata. Se tra i vostri amici e parenti non ci sono persone disposte a scambiare appartamenti, o nessuno di loro possiede un locale con le configurazioni necessarie, allora dovrete cercare una seconda persona coinvolta nella transazione per un periodo di tempo significativo.
La valutazione della proprietà viene spesso effettuata in modo soggettivo; le parti trascurano di coinvolgere un esperto indipendente nella valutazione dei locali. In futuro, tale negligenza porta spesso alla risoluzione del contratto.

Possono sorgere anche alcuni conflitti con le autorità fiscali, soprattutto se la proprietà da scambiare non ha sicuramente lo stesso valore e il fatto del pagamento aggiuntivo non si riflette nell'accordo.

Parti dell'accordo

Nel capitolo 31 del Codice Civile della Federazione Russa, che regola i rapporti nell'ambito di un accordo di scambio, non ci sono restrizioni evidenti sulla cerchia delle persone che possono essere parti della transazione. Pertanto, secondo le regole generali, sono riconosciuti come soggetti giuridici della transazione:

individui;
stato;
organizzazioni;
soggetti della Federazione Russa;
comuni.

L'unico punto controverso è la partecipazione dello Stato al baratto.

Poiché solo i proprietari diretti possono disporre della proprietà, solo loro possono partecipare. Tuttavia, in casi eccezionali, il diritto di disposizione può essere trasferito a terzi quando viene loro conferita una procura.

Ciascuna parte agisce contemporaneamente come acquirente e venditore, poiché accetta e vende la proprietà.

Modulo contratto scambio appartamento

Un contratto per lo scambio di beni immobili può essere concluso solo per iscritto. Non è necessario farla certificare presso uno studio notarile, ma se le parti lo desiderano è possibile recarsi da uno specialista.

L'accordo di scambio prevede anche la forma orale. Il rifiuto di stipulare un contratto scritto è possibile nei seguenti casi:

il costo del contratto è inferiore a 10 salari minimi;
il trasferimento degli oggetti avviene contemporaneamente, la proprietà avviene nello stesso momento.

Tuttavia, il trasferimento degli appartamenti non viene effettuato in questo modo, poiché contraddice le regole per la stipula di un contratto di compravendita, che sono prioritarie:

Contratto campione

L'accordo dovrà necessariamente prevedere i termini essenziali dell'operazione, senza i quali la stessa sarà ritenuta nulla. È inoltre necessario aggiungere ulteriori punti che descrivano in modo esaustivo la transazione:

informazioni sui partecipanti;
luogo di conclusione del contratto;
data del trasferimento di proprietà;
circostanze che potrebbero influenzare il corso dello scambio.

Per tenere conto di tutte le sfumature e proteggere i tuoi diritti, dovresti contattare un avvocato che ti aiuterà a redigere un documento. Tuttavia, puoi anche utilizzare modelli universali scaricati da Internet. Ce ne sono solo due: un campione per uno scambio uguale o una transazione disuguale.

Errori tipici durante la stesura e la conclusione di un contratto

Eventuali inesattezze nella compilazione del documento potranno comportare l'impugnazione e l'annullamento dell'operazione. Gli errori più comuni commessi nella stesura di un contratto sono:

fornire informazioni incomplete sugli articoli scambiati;
mancanza di riferimento a documenti attestanti la proprietà o procura rilasciata dal proprietario dell'immobile con la partecipazione di un procuratore alla transazione;
la valutazione è effettuata in valuta estera;
non è stata costituita la procedura di transazione tra i partecipanti;
non è specificata la modalità di pagamento supplementare in caso di scambio ineguale, oppure mancano gli estremi delle parti;
il periodo di validità del contratto non è specificato;
non esiste alcuna clausola contenente le condizioni per la risoluzione del contratto.

Distintamente è evidenziato anche l'importo della penale dovuta in caso di violazione dei termini dell'operazione. Ciò viene spesso dimenticato dalle parti contraenti che redigono un documento senza l'aiuto di un avvocato.

Registrazione di un contratto di scambio di appartamento

Affinché una transazione acquisisca valore legale, deve essere registrata presso le agenzie governative. contabilità. Per fare ciò, dovrai fornire una serie di documenti:

Dichiarazione di un partecipante ad un'operazione di scambio immobiliare.
Accordo di baratto.
Documentazione tecnica per appartamenti, compresi passaporti catastali.
Un documento che conferma il diritto di possedere locali residenziali.

In alcuni casi potrebbero essere necessari altri documenti, ad esempio il consenso delle autorità tutorili al momento della registrazione di un minore nell'appartamento o il consenso del coniuge del partecipante allo scambio.

La registrazione viene effettuata dalle autorità di Rosreestr. Un cittadino si rivolge alla filiale dell'organizzazione nel suo luogo di residenza.