Договор за замяна на апартаменти и земя - регистрация. Споразумение за замяна на жилищни помещения Примерно споразумение за замяна на недвижими имоти

Бартерният договор заема значително място в системата на гражданскоправното регулиране.

Исторически, в съответствие с еволюцията на стоково-паричните отношения в обществото, бартерът се появява преди покупко-продажбата.

Още преди създаването на парите е имало директна размяна на вещ за вещ, но дори и след това събитие разменните транзакции не са загубили значението си.

Основни положения

Правилата за този вид споразумение се съдържат в гл. 31 от Гражданския кодекс на Руската федерация (членове 567-571), значението му се разкрива от чл. 567 Граждански кодекс на Руската федерация. Според закона договорът за замяна е гражданскоправен документ, съгласно който всяка страна прехвърля собствеността върху който и да е имот на другата страна в замяна на друг имот.

При сключване участниците се интересуватпри придобиване на собственост върху имущество без използване на средства или с малък размер от тях. По подразбиране стойността на взаимно прехвърляната собственост е равна. Ако сделката е неравностойна, тогава страната, която прехвърля имущество с по-малка стойност, плаща на другата страна тази разлика в пари или компенсира по друг начин.

Едновременно със завършването на сделката от участниците обектите се придобиват права на собственост. След подписването на споразумението от страните следва неговата държавна регистрация, но не е необходима нотариална заверка.
Търговската разменна сделка често се нарича бартерна сделка (бартерна размяна, бартер), въпреки че това понятие не е разписано в руското законодателство.

Видове

Съществува няколко видадоговори за замяна, за удобство са класифицирани. IN в зависимост от обменаразграничават се обекти от един и същи тип:

от субективен признакПриема се разделението на транзакциите:

• между индивиди,
• правен,
• смесен.

Възможна е и по-подробна класификация в рамките на отделните видове. Например, споразумение за замяна на недвижими имоти може да бъде разделено на споразумение за: замяна на жилищни сгради; апартаменти; жилищна сграда за апартамент и др.

Ако все още не сте регистрирали организация, тогава най-лесният начинТова може да стане с помощта на онлайн услуги, които ще ви помогнат да генерирате всички необходими документи безплатно: Ако вече имате организация и мислите как да опростите и автоматизирате счетоводството и отчитането, тогава следните онлайн услуги ще дойдат на помощ и напълно ще замени счетоводител във вашето предприятие и ще спести много пари и време. Всички отчети се генерират автоматично, подписват се електронно и се изпращат автоматично онлайн. Идеален е за индивидуални предприемачи или LLC на опростената данъчна система, UTII, PSN, TS, OSNO.
Всичко се случва с няколко клика, без опашки и стрес. Опитайте и ще се изненадатеколко лесно стана!

Прилики и разлики от договорите за покупко-продажба

По съдържание договорът за замяна е подобен на договора за покупко-продажба и до голяма степен се регулира от правилата на последния. Основна разликамежду тях е, че според първия вид споразумение стоките се прехвърлят на другата страна в собственост не срещу парично обезщетение, а в резултат на замяна за друг продукт.

Понякога бартерът е по-удобен от покупко-продажбата, тъй като заинтересованата страна може да няма или да няма достатъчно средства за закупуване на желания имот. Въпреки това, той притежава имущество, което представлява интерес за другата страна, и тогава сделката за замяна ще стане възможна.

Договор за замяна може да се разглежда под формата на 2 договора за покупко-продажба, които имат еднаква цена и срокове за нейното плащане. Всяка страна тук действа като продавач за прехвърляния имот и като купувач за получения имот. Такова представяне е необходимо за разбиране на бартерното споразумение в контекста на регулаторни и данъчни проблеми.

Елементи на споразумение

Бартерният договор е универсален и може да бъде сключен с участието на всички лица, признати за субекти на граждански права.

Ограниченияза договор се отнасят до изискванията за правоспособност и правоспособност.

Като предметиборси са физически лица (осъществяващи лични нужди), юридически лица (с цел реализиране на печалба), както и публични юридически лица (държава, държавни образувания, общини).

Предмет на споразумениетоОбмените могат да бъдат или действията на всяка страна за прехвърляне на собственост (за юридически лица - икономическо управление или оперативно управление) на противоположната страна на всеки продукт в замяна на друг продукт, или на самите стоки. Предметът на замяна не включва извършване на работа и предоставяне на услуги.

Обекти на споразумениетоборсите признават недвижимо имущество (апартаменти, парцели, различни сгради и др.) и движимо имущество (включително ценни книжа, валута). В редица случаи обект на размяна са корпоративни имуществени права, изразени в акции, дялови участия (в търговски дружества) и безналични пари.

Съществени условиявключват:

1. предмет на договора;
2. име и количество стоки, които трябва да бъдат прехвърлени на всяка страна.

Договорът не може да бъде сключен, ако поне един от тях не е договорен.

Неспазването на условията на една от страните води до неговото прекратяване. В този случай другата страна може да поиска обезщетение за загуби, дължащи се на неизпълнение или неправилно изпълнение на договорните условия.

Гражданският кодекс на Руската федерация не съдържа никакви изисквания относно формата на такова споразумение. Следователно между лицата може да се сключи както устно, така и писмено. Ако страната е юридическо лице, тогава е необходима писмена форма.

Характеристика и правна уредба

Споразуметелни данни в правната наука характеризираКак:

• взаимно (в договора участват две страни);
• подлежи на възстановяване (за изпълнението на предписаните задължения всяка страна получава плащане или друго възнаграждение);
• консенсуален (за сключване на договор е необходимо съгласие на участниците с всички договорни условия).

Връзкапри договор за замяна те се регулират, от една страна, от правилата на договора за покупко-продажба, а от друга, от специални правила, които се отнасят пряко до този вид договор. Например, ако споразумението за обмен не съдържа условия относно цената на стоките, които се обменят, трябва да се изхожда от признаването на еквивалентността на тези стоки (член 568 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако се разменят стоки с различна стойност, страната, която прехвърля стоките с по-ниска стойност от стоките на другата страна, е длъжна да заплати разликата в цената на разменените стоки или да компенсира по друг начин тази разлика. Размяната на стоки може да не е незабавна (член 569 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Моментът на правото на прехвърляне на собственост върху стоките, предмет на обмен, е изпълнението на задълженията за прехвърляне на тези стоки от страните една на друга, освен ако не е предвидено друго (член 570 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

За правилата за сключване на договори за продажба, замяна и дарение вижте това видео:

Особености на замяната на движимо и недвижимо имущество

Най-популярните видове имоти при обменни сделки са апартаменти, земя и автомобили.

По време на транзакции с недвижими имотиПонякога договорът за замяна на апартамент е най-удобният вариант, тъй като елиминира необходимостта от формализиране на цяла верига от сделки с имущество по време на договор за покупко-продажба. Това значително спестява време и усилия на клиентите, когато трябва да сменят дома си.

въпреки това трябва да се разграничидоговор за замяна от договор за замяна на жилищни помещения (използвани за социален наем).

При замяна има само прехвърляне на правото на ползване на апартамента, а при замяна има прехвърляне на собственост.

При бартерни сделки с жилищни имоти е необходима държавна регистрация на сключеното споразумение.

В ерата на висока миграционна мобилност на хората сделките за обмен на недвижими имоти между различни държави или международен обмен. На теория тук може да се прилага стандартно бартерно споразумение, но има някои трудности. Не е лесно да се споразумеят всички нюанси на такава транзакция едновременно - всяка държава има свои собствени правила, трудно е да се гарантира, че всички условия са изпълнени едновременно. Много адвокати предпочитат да не поемат рискове и на практика обикновено съставят по един договор за продажба за всяка държава.

Договор за бартер поземлен имоте в много отношения подобен на съответния договор за покупко-продажба. Той се регулира от Гражданския и поземления кодекс на Руската федерация и подлежи на държавна регистрация в регистрационната камара на района, в който се намират поземлените парцели.

При сделки за замяна на парцел, както и за апартамент, могат да участват недвижими и движими вещи. Така че е популярно да се обменя парцел земя, често с дача върху него, за апартамент или кола.

Договор за бартер колаза движимо или недвижимо имущество е много популярно сред населението. Той се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Договорът трябва да съдържа следните елементи:

1. технически и други характеристики на заменяното МПС;
2. информация за документа за собственост на този автомобил;
3. характеристики на имота, за който се заменя автомобила.

В случай на замяна на недвижим имот, споразумението за замяна на автомобил подлежи на държавна регистрация. Регистрацията на превозното средство се извършва в КАТ (регистрация по местоживеене на собственика).

Нюанси, на които да обърнете внимание

Договорът за замяна на всякакъв вид собственост е двусмислен документ, съдържащ редица нюанси. Проблемите, които възникват при такива транзакции, са многобройни. По този начин, трудността при подготовката на обменна сделка представлява еквивалентната оценкаразменени стоки - трябва да е справедливо.

Друга трудност се крие в грамотността на самия документ. Например, при подписване на договор за замяна на жилищни помещения, то трябва да се съдържаточна информация за обектите на замяна, данни за документите за собственост, информация за участниците в обменяната споделена собственост. Необходимо е да се провери юридическата чистота на имота. Многостранните бартерни сделки са особено трудни.

Друг сериозен проблем са въпросите данъчно облаганетакива сделки. Бартерните споразумения често се използват за укриване на данъци. По този начин, ако заплатите се изплащат в натура, не е ясно как трябва да се определят данъците и вноските върху заплатите. Съществува риск от непълно плащане на данъци по време на сделка за обмен на недвижими имоти, тъй като участниците в сделката имат възможност умишлено да подценят нейната стойност. Има случаи на замяна на ценно имущество срещу менителница от търговска организация, която няма финансова подкрепа.

Въпреки съществуващите разходи, този вид сделка е един от най-достъпните начини, който позволява на гражданите да реализират своите имуществени интереси на най-ниска цена.

Вижте семинара по тази тема в следния видеоклип:

Съществени условия на договора за замяна

Съгласно договор за замяна всяка страна се задължава да даде собственост върху една вещ на другата страна в замяна на друга.

Договорът за замяна е сделка, чиято същност е прехвърлянето на имущество. Всички доставени артикули по договора стават собственост на приемащата страна.

Един от подвидовете размяна е бартерът. Тази сделка е приложима само във външната търговия. За сключване на такова споразумение стоките трябва да са с еднаква стойност и една от страните трябва да има лиценз.

Основното условие споразумениезамяна е наличието на артикула. Други условия стават значими, ако са посочени в договора.

Изтеглете формуляр за договор

Всеки артикул без тежести може да бъде заменен. Трябва обаче да се направи уговорка, че страната не може да прехвърля това, с което няма право да се разпорежда. Например дяловете не могат да бъдат предмет на договор за замяна, ако лицето, което ги прехвърля, не е член на дружеството. Но продуктите, произведени в завода, могат да се обменят без съгласието на директора на предприятието.

Ако размяната е за вещи с различна стойност, тогава една от страните (тази, която е получила повече) ще трябва да компенсира разликата.

Други условия на договора за замяна

Договорът за бартер обикновено се сключва в писмена форма. Можете да извършите сделка устно в следните случаи:

• сумата на договора между физически лица не надвишава 10 000 рубли;
• договорът се изпълнява при сключване.

Що се отнася до съдържанието на бартерния договор, правата на едната страна съответстват на правата на другата. Освен това, ако гражданин не изпълни задълженията си за прехвърляне на стоките, тогава страната, която е изпълнила задълженията си, има право да поиска прекратяване на договора и обезщетение за загуби.

Законодателят не установява специални изисквания към предметите на бартерното споразумение. Въпреки това, ако приемем, че съгласно условията на сделката даден артикул трябва да бъде прехвърлен, тогава страните трябва да имат право на собственост върху този артикул (например собственост). Тоест субектът на сделката може да включва както физически и юридически лица, така и съставни образувания на Руската федерация.

Гражданският кодекс на Руската федерация предписва условието, че всички разходи по бартерното споразумение са за сметка на страната, която извършва това или онова действие. Ако обаче говорим например за държавна регистрация в Rosreestr, тогава и двете страни плащат таксата.

Що се отнася до клаузата за срок в бартерния договор, като общо правило нещата трябва да се прехвърлят едновременно. Но ако това не е така, в документа обикновено се посочва срокът, в който страната трябва да получи вещта. От този момент ще се брои периодът, когато контрагентът не е изпълнил задълженията си, което означава, че трябва да компенсира загубите на другата страна.

Договор за замяна на земя

Изтеглете формуляр за договор

Самото споразумение за замяна (Граждански кодекс на Руската федерация, глава 31) на поземлен имот не подлежи на държавна регистрация в Rosreestr, но прехвърлянето на собствеността върху парцела е задължително.

Не знаете правата си?

Освен това се приема, че обменените артикули са еквивалентни по стойност. Ако това не е така, тогава една от страните плаща определена сума, посочена в договора.

В допълнение към това условие се препоръчва да се включат още няколко важни разпоредби в споразумението за замяна на земя:

• идентификационни данни на обекта (кадастрален номер, неговата площ, местоположение и др.);
• предназначение на земята;
• недвижими имоти, разположени на сайта.

В повечето случаи към договора за замяна страните прилагат графични планове или чертежи, които показват къде се намира обекта.

Моля, имайте предвид, че върху прехвърления парцел могат да бъдат учредени сервитути. Консултирайте се със собственика за тях или още по-добре запишете това условие в договора за замяна.

Споразумение за замяна на автомобил се използва, когато:

• собственикът на автомобила не може да продаде превозното средство за дълго време;
• използва се схемата trade-in - замяна на стар автомобил за нов;
• Необходима е смяна на автомобили (на една година) без разлика във времето.

Споразумението за замяна е един от най-лесните начини да получите нова кола. Неговата подготовка и последваща регистрация на правото няма да отнеме много време, а собственикът ще получи ново превозно средство, както се казва, без да напуска касата.

Алгоритъмът на действията е както следва:

• съставя се и се подписва споразумение за смяна на автомобил;
• Собствеността на превозното средство е регистрирана в Държавната инспекция по безопасност на движението.

Законодателят не изисква нотариална заверка на сделката, само по желание на страните.

Ако се извършва допълнително плащане по договора за замяна, това трябва да бъде посочено в документа.

споразумение размяна на апартамент (проба 2017-2018 Rosreestr)

Изтеглете формуляр за договор

Договорът за замяна на апартамент се сключва с цел замяна на недвижими имоти между страните без привличане на средства или с минимално допълнително плащане (ако цената на апартаментите е различна).

Основните характеристики, на които трябва да обърнете внимание при сключване на договор за обмен:

• точно посочване на предмета на договора (адрес на апартамента, кадастрален номер) и цена;
• списък на лицата, които могат да използват помещенията след приключване на сделката (в противен случай договорът може да се счита за несключен).

Прехвърлянето на собственост върху апартамент, обусловено от сключването и изпълнението на споразумение за замяна на апартамент, подлежи на задължителна държавна регистрация в териториалния отдел на Rosreestr, т.е. страните имат право на собственост само върху апартамента. след регистрация на прехвърлянето на права в Rosreestr, а не по време на размяната. Преди се издаваха удостоверения за собственост, но в момента не се издават. Цялата информация се съхранява в електронен вид в регистър.

Споразумението за замяна (образец) може да бъде получено от нотариус или съставено сами.

Ако решите сами да съставите договор, следвайте нашите препоръки и няма да губите време за коригиране на документа:

• в преамбюла посочете идентификационните данни на страните (пълно име, паспортни данни);
• запишете адреса, кадастралния номер и друга информация, уточняваща прехвърленото жилищно пространство;
• цена на апартамента;
• размер на доплащането (ако има такова);
• основания за притежаване на апартамент (например данни от удостоверение за собственост или данни от извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти);
• срок за предаване на предмета на договора.

Ако апартаментът е собственост на няколко граждани, тогава за сключване на сделка е необходимо да получите съгласието на всички собственици.

Всеки, който е бил регистриран в апартамента, не трябва да губи регистрацията си. Тази клауза е посочена в договора за обмен. Освен това, ако в обменяното жилище има дял на непълнолетно лице, той остава непроменен. Ако непълнолетният е собственик, тогава сделката изисква съгласието на органите по настойничество.

По този начин промяната на собственика на недвижими имоти (включително парцели), по отношение на които е сключено споразумение, подлежи на задължителна държавна регистрация.

Въпреки особеностите на сключването на споразумение, повечето въпроси, свързани със замяната, се регулират от разпоредбите за покупко-продажба, съдържащи се в глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Гражданското законодателство дава право на собственика на недвижим имот да притежава, използва и да се разпорежда с него. Една от възможностите за разпореждане е прехвърляне на правото на собственост на друго лице по договор за замяна. За да сведете до минимум рисковете, свързани с извършването на такава сделка, трябва да знаете как правилно да съставите споразумение за обмен през 2019 г. за Rosreestr.

Какво е договор за замяна на недвижим имот?

Концепцията за документ, според който се извършва размяната на недвижими имоти между собственици, е дадена в параграф 1 на чл. 567 Граждански кодекс.

Споразумението за замяна на недвижим имот е взаимно споразумение за прехвърляне на недвижим имот в замяна на друг между лица, които са едновременно продавачи, задължаващи се да прехвърлят обекта, и купувачи, задължаващи се да го приемат.

Характеристиките му включват:

• прилагане на правила, подобни на сделката за покупко-продажба;
• изготвяне в проста писмена форма;
• двете страни са продавачи и купувачи на предметите на договора, като се задължават да ги прехвърлят и приемат в замяна;
• обектите на договора трябва да бъдат признати за еквивалентни, освен ако не е посочено друго условие. При размяна на различни стоки, една от страните може да изиска компенсация за разликата в цената като допълнително плащане. Процедурата и размерът на допълнителното плащане се определят в рамките на договора.

Плюсове и минуси на споразумение за обмен

Спецификата на бартерното споразумение предвижда както положителни, така и отрицателни страни на сделката. Предимствата включват:

• не е необходимо нотариално заверяване на споразумението, то е съставено в проста писмена форма;
• при еквивалентен обмен не е необходимо да се прехвърлят средства или да се извършват плащания;
• еквивалентна размяна ви позволява да избегнете данъчното облагане на транзакцията, тъй като никоя от страните не се признава за бенефициент;
• В случай на спор и обявяване на сделката за невалидна е по-лесно да се върнете към момента преди сключването на сделката. Имотът, прехвърлен в резултат на замяната, просто ще се върне на предишните собственици.

Има и отрицателни страни:

• в случай на неравностойна замяна компенсация за разликата в цената следва да бъде предвидена в рамките на договора;
• получателят на облагата в резултат на неравен обмен е длъжен да докладва на данъчния орган и да плати данък;
• недвижими имоти, получени в резултат на замяната, стават съвместна собственост на съпрузите.

Какви документи са необходими за попълване на договора?

За изготвяне на договор за замяна са необходими лични документи от двете страни по сделката. Те включват:

• лични карти на собствениците на недвижими имоти, които ще участват в сделката;
• извлечения от Единния държавен регистър на недвижимите имоти и за двата предмета на договора. Те потвърждават правото на собственика да се разпорежда с имущество по свое усмотрение.

Как да го попълните правилно?

При сключване на договор за замяна важат същите правила, както при други сделки с имущество. Страните тук са с еднакво значение и се наричат ​​Страна 1 и Страна 2. Този параграф посочва пълните имена на участниците в сделката, техните паспортни данни в съответствие с документите.

Съществена разлика между договора за замяна е фактът, че предмет на договора са два обекта. Следователно в този параграф са описани характеристиките на двата предмета на сделката и се прави препратка към документа за собственост за всеки от тях.

Еквивалентен договор

Тъй като договорът е резултат от съгласие по всички съществени условия, следва да се има предвид дали размяната е еквивалентна. В случай на еквивалентен обмен, условията съдържат:

• задължението на първата страна да прехвърли имущество на втората страна и в същото време да приеме друго, което се прехвърля в замяна от втората страна;
• задължението на втората страна да прехвърли и приеме съответно своето имущество в замяна на имуществото на първата страна.

Договор с доплащане

В случай на неравностойна размяна е необходимо да се изясни стойността на всяка от позициите на договора, да се посочи стойността им и да се изведе размера на допълнителното плащане, дължимо на страната, чиято собственост се прехвърля върху обекта с по-ниска стойност. Тази норма е установена с чл. 568 Граждански кодекс.

Съществените условия на сделката включват и правата на лицата, които в съответствие със закона запазват възможността да ползват помещенията. Тази точка се отнася до жилищни площи, които най-често се обменят по съответното споразумение. Ако има такива лица, договорът трябва да посочи списък на техните права за използване на жилището след смяната на собственика на помещенията. Те включват:

• наематели;
• граждани и лица, живеещи с тях по договор за наем;
• получатели на анюитет по договор за пожизнена издръжка с лица на издръжка;
• бивши членове на семейството на собственика.

При размяна на жилищни помещения процедурата за освобождаването им трябва да бъде определена и посочена в договора. Условията за освобождаване от жилището и пълното му освобождаване трябва да бъдат посочени тук.

Договор за замяна на недвижим имот (апартамент) 2019г:

Във формуляра се взема предвид и споразумението за замяна на неравни апартаменти.

Някои функции

За споразумението е необходимо да се състави прехвърлителен акт, който да предвижда всички характеристики на обменяния недвижим имот. То е неразделна част от него, която следва да бъде отбелязана в текста на договора. В него може да бъде изброено цялото имущество, което се прехвърля заедно с предмета на договора, както и да се посочи неговото състояние и евентуални недостатъци.

Сделката за замяна не изисква нотариална заверка. Но има и изключения. Сделките трябва да бъдат нотариално заверени:

• с участието на собственик, който не е навършил пълнолетие, или гражданин, признат за ограничена правоспособност;
• отчуждаване на дялове от недвижими имоти, с изключение на дялове в поземлен имот.

Споразумението се съставя в един екземпляр за всяка страна и допълнителен екземпляр за регистриращия орган. Всички екземпляри от договора трябва да бъдат заверени със саморъчен подпис.

Акт за предаване и приемане по договор за замяна на недвижим имот (апартамент).:

Регистрация на договор за замяна през 2018 г

Правото на собственост върху имота, получено в резултат на замяната, възниква между страните по сделката само след държавната му регистрация. Следователно, след подписване на споразумението, и двамата участници в обмена трябва да съберат необходимите документи за това и да ги представят на териториалния орган на Rosreestr.

Какви документи са необходими за Rosreestr?

Такива документи включват:

• Държавното мито за регистрация на споразумение е 1000 рубли. и регистрация на права на собственост - 2000 рубли;
• заявление в установената форма за прехвърляне на правото върху прехвърления имот и регистрация на права върху новия;
• лична карта на кандидата;
• документ, потвърждаващ собствеността върху обменяните помещения (извлечение от Единния държавен регистър или удостоверение за държавна регистрация);
• договор за замяна - 3 бр.

Освен това може да се нуждаете от:

• съгласие на съпруга, ако съвместното имущество подлежи на замяна (нотариално заверено);
• разрешение от органа по настойничество и попечителство, когато собственикът е непълнолетен гражданин.

Къде да кандидатствам?

Документите се подават за регистрация в Rosreestr по един от удобните начини:

• лично в офиса на регистриращия орган или чрез MFC;
• чрез попълване на електронен формуляр на официалния сайт на отдела с прикачени сканирани документи;
• по пощата с уведомление и списък на приложенията.

Срокът за регистрация е 7 работни дни от датата на получаване на пълния пакет документи. Резултатът от регистрацията на споразумение за замяна в Rosreestr е, че гражданинът получава извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за новополучения имот. Трябва да се отбележи, че при подаване на заявление чрез MFC периодът се увеличава с два работни дни.

Договор за замяна на недвижими имоти: съдържание, форма.

Замяна на жилищни помещения.

Споразумение за замяна на недвижим имот се разбира като споразумение, по силата на което всяка страна се задължава да прехвърли един недвижим имот в собственост на другата страна в замяна на друг недвижим имот или друг продукт.

Според руското гражданско законодателство споразумението за обмен е независим вид договорно задължение, което включва подчертаване на отличителните черти, присъщи на това споразумение.

Бартерният договор е консенсуален, възмезден, двустранен.

Основните отличителни черти на споразумението за обмен:

Акцентът е върху прехвърлянето на собственост в собственост (това доближава договора за замяна до договора за покупко-продажба например);

Естеството на съображението;

Моментът на прехвърляне на собствеността.

За разлика от договора за заем, при който консумативните вещи, определени от родови характеристики (включително пари), се прехвърлят в собственост на кредитополучателя при условията на връщане на същия брой неща (по тегло, обем и т.н.) или същата сума на пари, При договор за замяна се изключва връщането на имущество, подобно на полученото. При договор за покупко-продажба възнаграждението от страна на купувача винаги е плащането на определена сума пари, докато при договор за замяна плащането на стойност е изключено, тъй като стоките се разменят за стоки. Съгласно споразумение за обмен собствеността върху стоките, получени като обмен, преминава към всяка от страните едновременно след изпълнение на задълженията за прехвърляне на стоките от двете страни, освен ако не е предвидено друго в закона (член 570 от Гражданския кодекс на Руската федерация). .

Глава 31 от Гражданския кодекс на Руската федерация не съдържа специални правила относно предмета на споразумението за обмен, поради което се регулира от съответните правила за покупка и продажба, ако това не противоречи на същността на обмена (клауза 2 от член 567 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Условието по предмета на договора е едно от съществените, ако се заменят недвижими имоти, то всеки от тези обекти трябва да бъде описан в договора в съответствие с изискванията на чл. 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация и клауза 1 на чл. 18 и ал. 6 на чл. 12 от Закона за регистрация на правата. Цената не е едно от съществените условия на договора за замяна, дори ако се заменя недвижим имот. Този извод се основава на факта, че правилата за покупко-продажба са приложими към договора за замяна, доколкото не противоречат на същността на замяната. Цената е израз на стойността на продукта в пари, докато същността на бартерния договор е размяната на стоки, които се приемат за еднакви по стойност. Следователно, ако в договора няма парична оценка на обменяните недвижими имоти, договорът не може да се счита за несключен, поради факта, че страните не са постигнали съгласие по всички съществени условия. В същото време фактът, че в договора няма парична оценка на заменения недвижим имот, не може да бъде основание за отказ от вписване.

Формата на договора за замяна не е конкретно определена в закона, следователно правилата за формата на договора за продажба на недвижим имот подлежат на прилагане към договора за замяна на недвижим имот (клауза 2 на член 567 от Гражданския кодекс на Руска федерация). Това означава, че споразумението за замяна на недвижими имоти трябва да бъде сключено в писмена форма под формата на един документ, подписан от страните (член 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Характеристика на държавната регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижим имот, придобит по споразумение за замяна, е, че такава регистрация може да се извърши само след като и двете страни по споразумението за замяна са изпълнили задълженията си да прехвърлят обменяния недвижим имот един на друг (чл. 570 от Гражданския кодекс на Руската федерация). От това следва, че за да се регистрира прехвърлянето на собствеността по договор за замяна, трябва да се представи акт или актове за прехвърляне, потвърждаващи прехвърлянето на недвижим имот.

Съществено условие на споразумението за замяна на жилищна сграда, апартамент, част от къща или апартамент, стая е списък на лицата, които запазват правото да използват жилищните помещения след прехвърлянето им на новия собственик. Ако това изискване не е изпълнено, договорът се счита за несключен, което означава, че регистрацията му трябва да бъде отказана. Държавната регистрация на замяната на жилищни помещения се извършва съгласно правилата, предвидени в Инструкциите за процедурата за държавна регистрация на договори за покупко-продажба и прехвърляне на собственост върху жилищни помещения, одобрени със заповед на Министерството на правосъдието на Русия от 6 август 2001 г. № 233.

В случай на сключване и изпълнение от страните на споразумение за замяна на жилищни помещения се извършват следните регистрационни действия:

Регистрация на сделка - борсов договор;

Регистрация на прехвърляне на правото върху едно жилищно помещение;

Регистрация на прехвърляне на права върху друго жилищно помещение.

Характеристики на държавната регистрация на споразумение за замяна, чийто предмет са обекти на недвижими имоти, разположени на териториите на различни райони за регистрация, и прехвърлянето на права върху тези обекти на недвижими имоти са отразени в Инструкциите за процедурата за държавна регистрация на споразумение за замяна и (или) прехвърляне на права върху обекти на недвижими имоти, разположени на териториите на различни регистрационни райони, одобрено със заповед на Министерството на правосъдието на Русия от 1 юли 2002 г. № 183 (с измененията на 24 декември 2004 г.). По избор на страните по сделката държавната регистрация на споразумението за замяна се извършва във всеки от териториалните органи на службата, действащи в рамките на регистрационните райони, на територията на които са обектите на недвижими имоти, които са предмет на това споразумение разположени, като вписването на прехвърлянето на правата се извършва по местонахождението на всеки от обектите. Когато териториален орган на Службата получи заявления и съответни документи за държавна регистрация на споразумение за замяна и (или) прехвърляне на права върху един от обектите на недвижими имоти, този териториален орган на Службата в същия ден изпраща съобщение за това и копие от споразумението до втория териториален орган на службата за вписване на втория териториален орган на службата вписва в Единния държавен регистър тези изявления, като посочва наличието на правен иск във връзка с обекта на недвижими имоти посочени в договора за замяна и разположени на територията на регистрационния район, в рамките на който действа териториалният орган на службата по местонахождението на втория обект. В съобщението териториалният орган на службата изисква и от друг териториален орган на службата информация за вписано право върху съответния недвижим имот, за вписани ограничения (тежести) на правото, както и за наличие на правни претенции. към този недвижим имот. В 5-дневен срок вторият териториален орган на службата докладва на териториалния орган, който регистрира сделката, наличната информация за обекта, правата върху него и тежестите. След вземане на решение за регистриране на сделката, в рамките на 5 дни, информация за регистрацията на сделката и прехвърлянето на права се изпраща на втория териториален орган (датата на регистрация и регистрационният номер се съобщават в случай на отказ); регистрация или спиране на регистрация, се изпраща копие от съобщението. След регистрация на сделката и прехвърляне на правото от първия териториален орган, вторият регистрира прехвърлянето на правото върху друг обект, като взема предвид проверката на законосъобразността на договора за замяна, извършена от първия териториален орган.

Приблизителен списък на документите за собственост, представени по време на държавна регистрация на договори за замяна на жилищни активи:

Декларации от страните по договора или техни упълномощени лица (бланка се издава при заявка);

Документ, потвърждаващ плащането за регистрация (оригинал и копие);

Физически лица (включително представители) - документи за самоличност (представят се). Юридически лица - учредителни документи, както и документ, потвърждаващ факта на вписване на информация в Единния държавен регистър на юридическите лица, и документ, потвърждаващ регистрацията на юридическо лице като данъкоплатец, посочващ неговия TIN (оригинали и копия). Ако досието на документите за собственост вече съдържа копия от тези документи, тогава е възможно да се представи извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица, посочващо липсата на промени и допълнения към учредителните документи на юридическото лице;

Документи, потвърждаващи пълномощията на представителя (оригинал и копие): пълномощно; удостоверение за настойник (попечител) - за настойници (попечители) на непълнолетни деца, граждани, ограничени от съда в правоспособност или некомпетентни; удостоверение за осиновяване - за осиновители;

Оригинали на договора за замяна (обикновено в количество, равно на броя на страните по договора, както и един за включване в досието - за договор в обикновена писмена форма;

Оригиналите на договора и едно нотариално заверено копие или по преценка на кандидата друго оригинално копие на договора - за договор в нотариална форма);

Оригиналът и копието на документа за собственост на лицето, което отчуждава жилищните помещения (споразумение, удостоверение и др.) или оригинал, ако правата са регистрирани в Единния държавен регистър;

Документ, потвърждаващ прехвърлянето на недвижим имот (ако условията на договора и заявлението позволяват едновременно регистриране на сделката и правото);

Оригинали и копия на документи, потвърждаващи изпълнението на условията на договора в случаите, когато сделката е сключена под условие (член 157 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

Кадастрален паспорт на жилищно помещение (оригинал и копие, заверено от органа, издал този документ);

Съгласие на органите по настойничество и попечителство (при извършване на сделка за разпореждане с жилищни помещения, в които живеят непълнолетни, частично или напълно недееспособни граждани, както и ако те са собственици на отчуждени недвижими имоти);

Други документи, потвърждаващи основанията за сделката, предвидени от действащото законодателство и необходими за регистрация (нотариално заверено съгласие на съпруга за сделката; потвърждение за спазване на изискването за преимуществено право за закупуване на дял от общото право на собственост на съсобствениците; писмено съгласие на лицето, в чиято полза е учредена тежестта - наемателят, заложният кредитор за извършване на крупна сделка/сделка, от която има интерес и др.)

Заместник началник отдел "Регистрация".

сделки с недвижими имоти обекти А.Р. Григорян

От древни времена този метод за сключване на сделки е известен като обмен. През 2018 г. руското законодателство също така предвижда възможност за замяна на имот, собственост на един собственик, за къща или апартамент, собственост на друг, чрез сключване на споразумение за замяна като потвърждение.

Трябва ли да извървите целия път (до завеждане на дело), ​​ако правата ви са били нарушени?

даНе

Същността на споразумението

Договорът за замяна е писмен договор, сключен от собствениците на недвижими имоти. Резултатът от такава сделка, съгласно член 567 от Гражданския кодекс на Руската федерация, всъщност е обмен на права на собственост, както и получаване на специален сертификат за недвижим имот, който преди това е бил собственост на другата страна по споразумението.

Обикновено такова споразумение означава чиста замяна, без участието на средства и допълнителна собственост.

Ако обаче обектите, които са предмет на договора, са с различна цена, документът може да включва и други условия, съпътстващи сделката:

• замяна на един голям апартамент за няколко малки;
• заплащане на допълнителна такса от собственика на по-евтини жилищни помещения;
• допълване на основния обект на размяна с друго имущество. Например, за да балансирате цената на договорните артикули, можете да подарите допълнителна кола заедно с малък апартамент, за да получите по-голяма стая без допълнително заплащане.

При сключване на бартерно споразумение собствеността, принадлежаща на всяка от страните, подлежи на отчуждаване. Всъщност сделката е почти идентична с тази по договор за покупко-продажба.

Единствената съществена разлика е почти пълното отсъствие на паричната страна на въпроса, с изключение на малки суми допълнителни плащания, които компенсират разликата в цената.

Основни моменти от договора за замяна на апартамент

Договорът за замяна на недвижими имоти има специални характеристики:

1. При сключване на договор важат същите правила, както при покупко-продажба на апартамент. Изключение правят случаите, когато такива условия противоречат на същността на конкретна сделка.
2. След изпълнение на условията на споразумението, в съответствие с разпоредбите на член 570 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собствеността върху посочения имот преминава едновременно към новите собственици. Полученият имот обаче трябва да бъде регистриран в държавния регистър.
3. В договора е посочена цената на всеки обект. Ако не е посочено, апартаментите се считат за равностойни.
4. Разходите, свързани със сделката, падат върху плещите на страната, предложила бартера.
5. Моментът на прехвърляне на недвижими имоти може да варира. В този случай влиза в сила член 328 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който урежда процедурата за изпълнение на насрещни задължения.

Основните условия за придобиване на правно значение на сделката е въвеждането на съществени условия. В споразумение за обмен те включват:

• Описание на апартаментите с посочване на техническите характеристики на помещенията, както и техните цени;
• Списък на трети лица, които имат право да ползват жилище след замяна. Ако няма такива, това се посочва в отделен параграф.

Основното условие за влизане в сила на документа е пълното съгласие на страните по всеки въпрос. Само когато бъде постигнат пълен консенсус, транзакцията ще се счита за завършена.

Предимства и недостатъци

Сключването на такова споразумение при размяна на апартаменти позволява на страните да се възползват от някои предимства:

1. Споразумението защитава правата на участниците. Документът се приема за разглеждане в съда, когато възникнат конфликти, които не могат да бъдат разрешени по мирен начин.
2. Ако вече извършена размяна бъде обявена за невалидна, страните ще върнат жилищните помещения, които преди това са им принадлежали.
3. Споразумението не изисква задължителна нотариална заверка.
4. Разходите, свързани с прехвърлянето на пари, са намалени, тъй като такива операции най-често липсват.

Но такава сделка, както по същество всяка друга, има своите недостатъци. Въпреки това, няма толкова много от тях:

1. Дълго търсене на подходящ вариант за размяна. Ако сред вашите приятели и роднини няма хора, желаещи да обменят апартаменти, или никой от тях не притежава помещение с необходимите конфигурации, тогава ще трябва да търсите втора страна по сделката за значително време.
2. Оценката на имотите често се извършва субективно; страните пренебрегват участието на независим експерт в оценката на помещенията. В бъдеще подобна небрежност често води до прекратяване на договора.

Възможно е също да възникнат определени конфликти с данъчните власти, особено ако имотът, който трябва да се обмени, определено не е с еднаква стойност и фактът на допълнително плащане не е отразен в споразумението.

Страни по споразумението

В глава 31 от Гражданския кодекс на Руската федерация, която урежда отношенията по споразумение за обмен, няма очевидни ограничения за кръга от лица, които могат да бъдат страни по сделката. Следователно, съгласно общите правила, следните се признават за юридически участници в сделката:

• лица;
• състояние;
• организации;
• субекти на Руската федерация;
• общини.

Единственият спорен момент е участието на държавата в бартер.

Тъй като само преките собственици могат да се разпореждат с имущество, само те могат да бъдат участници. В изключителни случаи обаче правото на разпореждане може да се прехвърли на трети лица, когато за тях е издадено пълномощно.

Всяка страна действа едновременно като купувач и продавач, като приема и продава имота.

Формуляр на договор за замяна на апартамент

Договор за замяна на недвижим имот може да бъде сключен само в писмена форма. Не е необходима нотариална заверка, но при желание на страните може да се отиде при специалист.

Договорът за размяна предвижда и устна форма. Отказ от изпълнение на писмен договор е възможен в следните случаи:

• стойността на договора е под 10 минимални работни заплати;
• прехвърлянето на обекти се извършва едновременно, собствеността възниква в същия момент.

Прехвърлянето на апартаменти обаче не се извършва по този начин, тъй като противоречи на правилата за изготвяне на договор за покупко-продажба, които са приоритетни:

Примерен договор

Споразумението трябва задължително да предвижда основните условия на сделката, без които тя ще се счита за невалидна. Необходимо е също така да добавите допълнителни точки, които изчерпателно описват транзакцията:

• информация за участниците;
• място на сключване на договора;
• дата на прехвърляне на собствеността;
• обстоятелства, които могат да повлияят на хода на обмена.

За да вземете предвид всички нюанси и да защитите собствените си права, трябва да се свържете с адвокат, който ще ви помогне да съставите документ. Можете обаче да използвате и универсални шаблони, изтеглени от интернет. Има само две от тях: проба за равен обмен или неравна транзакция.

Типични грешки при изготвяне и сключване на договор

Всякакви неточности при попълването на документа могат да доведат до оспорване и обявяване на сделката за невалидна. Най-честите грешки при изготвянето на договор са:

• предоставяне на непълна информация за обменяните артикули;
• липса на позоваване на документи, потвърждаващи собствеността, или пълномощно, издадено от собственика на имота с участието на пълномощник в сделката;
• оценката се извършва в чуждестранна валута;
• не е образувана процедурата за сетълмент между участниците;
• не е посочен начинът за извършване на допълнителни плащания в случай на неравностойна размяна или липсват данни за страните;
• срокът на действие на споразумението не е посочен;
• липсва клауза, съдържаща условията за прекратяване на договора.

Размерът на дължимата неустойка в случай на нарушение на условията на сделката също е подчертан отделно. Това често се забравя от страните по споразумение, които изготвят документ без помощта на адвокат.

Регистрация на договор за замяна на апартамент

За да получи сделката законна сила, тя трябва да бъде регистрирана в държавните органи. счетоводство. За да направите това, ще трябва да предоставите редица документи:

1. Изявление от участник в сделка за замяна на имот.
2. Договор за бартер.
3. Техническа документация за апартаменти, включително паспорти по кадастър.
4. Документ, потвърждаващ правото на собственост върху жилищни помещения.

В някои случаи може да са необходими други документи, например съгласието на органите по настойничество при регистрация на непълнолетно лице в апартамента или съгласието на съпруга на участника в обмена.

Регистрацията се извършва от органите на Rosreestr. Гражданин кандидатства в клона на организацията по местоживеене.