Contrato de permuta de apartamentos e terrenos - registo. Contrato de permuta de imóveis residenciais Modelo de contrato de permuta de imóveis

O acordo de permuta ocupa um lugar significativo no sistema de regulação jurídica civil.

Historicamente, de acordo com a evolução das relações mercadoria-dinheiro na sociedade, a troca surge antes da compra e venda.

Mesmo antes da criação do dinheiro, havia uma troca direta de coisa por coisa, mas mesmo depois desse evento as transações de câmbio não perderam sua relevância.

Disposições básicas

As regras sobre este tipo de acordo estão contidas no Capítulo. 31 do Código Civil da Federação Russa (artigos 567-571), seu significado é revelado pelo art. 567 Código Civil da Federação Russa. De acordo com a lei, um contrato de troca é um documento de direito civil, segundo o qual cada parte transfere a propriedade de qualquer bem para a parte contrária em troca de outros bens.

Após a conclusão os participantes estão interessados na aquisição de propriedade de bens sem utilização de recursos ou com pequena quantidade deles. Por padrão, o valor da propriedade transferida mutuamente é igual. Se a transação for desigual, a parte que transfere o imóvel de menor valor paga à outra parte essa diferença em dinheiro ou compensa de outra forma.

Simultaneamente à conclusão da transação pelos participantes, os objetos direitos de propriedade são adquiridos. Após a assinatura do acordo pelas partes, segue-se o seu registro estadual, mas não é necessário reconhecimento de firma.
Uma transação de troca comercial é frequentemente chamada de transação de permuta (troca de permuta, permuta), embora esse conceito não esteja definido na legislação russa.

Tipos

Existe vários tipos contratos de câmbio, por conveniência são classificados. EM dependendo da troca objetos do mesmo tipo são diferenciados:

Por atributo subjetivo A divisão das transações é aceita:

• entre indivíduos,
• jurídico,
• misturado.

Uma classificação mais detalhada dentro de espécies individuais também é possível. Por exemplo, um contrato de permuta de imóveis pode ser dividido em um contrato de: permuta de prédios residenciais; apartamentos; edifício residencial para apartamento, etc.

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Semelhanças e diferenças entre contratos de compra e venda

Em conteúdo, um contrato de troca é semelhante a um contrato de compra e venda e é amplamente regulado pelas regras deste último. Principal diferença entre eles é que, de acordo com o primeiro tipo de acordo, os bens são transferidos para a outra parte em propriedade não por compensação monetária, mas como resultado da troca por outro produto.

Às vezes, a permuta é mais conveniente do que a compra e venda, pois o interessado pode não ter ou ter recursos insuficientes para adquirir o imóvel desejado. Porém, ele possui bens de interesse da outra parte, e então a transação de troca será possível.

Um contrato de troca pode ser considerado na forma de 2 contratos de compra e venda que possuem o mesmo preço e condições de pagamento. Cada parte aqui atua como vendedor do imóvel que está sendo transferido e como comprador do imóvel recebido. Tal representação é necessária para a compreensão do acordo de troca no contexto de problemas regulatórios e tributários.

Elementos de um acordo

O acordo de permuta é universal e pode ser celebrado com a participação de quaisquer pessoas reconhecidas como sujeitos de direitos civis.

Restrições para um contrato estão relacionados com os requisitos de capacidade jurídica e capacidade jurídica.

Como assuntos As bolsas são pessoas físicas (realizando necessidades pessoais), pessoas jurídicas (com o objetivo de obter lucro), bem como pessoas jurídicas públicas (estaduais, entidades estaduais, municípios).

Assunto do acordo As trocas podem ser as ações de cada parte para transferir a propriedade (para pessoas jurídicas - gestão econômica ou gestão operacional) para a parte oposta de qualquer produto em troca de outro produto, ou as próprias mercadorias. O objeto da troca não inclui a execução de trabalhos e a prestação de serviços.

Objetos do acordo as bolsas reconhecem bens imóveis (apartamentos, terrenos, edifícios diversos, etc.) e bens móveis (incluindo títulos, moeda). Em vários casos, os objetos de troca são direitos de propriedade corporativa expressos em ações, participações (em sociedades comerciais) e dinheiro não monetário.

Condições essenciais incluir:

1. o objeto do contrato;
2. nome e quantidade de mercadorias a serem transferidas para cada parte.

O contrato não pode ser celebrado se pelo menos um deles não for acordado.

O não cumprimento dos termos de uma das partes implica a sua rescisão. Nesse caso, a outra parte poderá exigir indenização por prejuízos por descumprimento ou cumprimento indevido de cláusulas contratuais.

O Código Civil da Federação Russa não contém quaisquer requisitos relativos à forma de tal acordo. Portanto, entre indivíduos pode ser concluído tanto oralmente quanto por escrito. Se a parte for uma pessoa jurídica, será necessário um formulário escrito.

Características e regulamentação legal

Dados de acordo em ciência jurídica caracterizado Como:

• mútuo (duas partes participam do contrato);
• reembolsável (pelo desempenho das funções prescritas, cada parte recebe um pagamento ou outra contraprestação);
• consensual (para celebrar um contrato é necessária a concordância dos participantes com todos os termos contratuais).

Relação no âmbito de um contrato de troca, são regulados, por um lado, pelas regras do contrato de compra e venda e, por outro, por regras especiais relativas diretamente a este tipo de contrato. Por exemplo, se o contrato de troca não contiver condições relativas ao preço dos bens trocados, deve-se proceder ao reconhecimento da equivalência desses bens (artigo 568 do Código Civil da Federação Russa). Se forem trocados bens de valor desigual, a parte que transfere os bens com valor inferior aos bens da outra parte é obrigada a pagar a diferença de preço dos bens trocados, ou de outra forma compensar essa diferença. A troca de mercadorias pode não ser imediata (artigo 569 do Código Civil da Federação Russa). O momento do direito de transferir a propriedade de bens sujeitos a troca é o cumprimento das obrigações de transferência desses bens pelas partes entre si, salvo disposição em contrário (artigo 570 do Código Civil da Federação Russa).

Para conhecer as regras para celebração de contratos de venda, troca e doação, veja este vídeo:

Características da troca de bens móveis e imóveis

Os tipos de imóveis mais populares nas transações de câmbio são apartamentos, terrenos e carros.

Durante as transações com imóveisÀs vezes, um contrato de troca de apartamento é a opção mais conveniente, pois elimina a necessidade de formalizar toda uma cadeia de transações com imóveis durante um contrato de compra e venda. Isto economiza significativamente tempo e esforço dos clientes quando eles precisam mudar de casa.

No entanto deve ser distinguido contrato de troca de contrato de troca de imóvel residencial (utilizado para aluguel social).

No caso de permuta, verifica-se apenas a transmissão do direito de utilização do apartamento, e na situação de permuta, verifica-se a transmissão da propriedade.

Nas operações de permuta envolvendo imóveis residenciais, é necessário o registro estadual do contrato celebrado.

Numa era de elevada mobilidade migratória de pessoas, as transacções de troca imobiliária entre diferentes estados ou intercâmbio internacional. Em teoria, um acordo de troca padrão poderia ser aplicável aqui, mas existem algumas dificuldades. Não é fácil chegar a acordo sobre todas as nuances de tal transação ao mesmo tempo - cada país tem suas próprias regras, é difícil garantir que todas as condições sejam atendidas simultaneamente. Muitos advogados preferem não correr riscos e, na prática, costumam fazer um contrato de venda para cada estado.

Acordo de troca Lote de terrenoé em muitos aspectos semelhante ao contrato de compra e venda correspondente. É regulamentado pelos Códigos Civis e Terrestres da Federação Russa e está sujeito a registro estadual na câmara de registro do distrito em que os terrenos estão localizados.

Nas transações de troca de um terreno, bem como de um apartamento, podem estar envolvidos bens imóveis e móveis. Assim, é comum trocar um terreno, muitas vezes com uma construção de dacha, por um apartamento ou um carro.

Acordo de troca carro para bens móveis ou imóveis é muito popular entre a população. É regulamentado pelo Código Civil da Federação Russa.

O contrato deverá conter os seguintes elementos:

1. características técnicas e outras do veículo trocado;
2. informações sobre o documento de título deste carro;
3. características do imóvel pelo qual o carro é trocado.

Em caso de permuta por imóvel, o contrato de troca de automóveis está sujeito a registro estadual. O registo do veículo é efectuado na polícia de trânsito (registo no local de residência do proprietário).

Nuances para prestar atenção

O contrato de permuta de qualquer tipo de imóvel é um documento ambíguo que contém uma série de nuances. Os problemas que surgem em tais transações são múltiplos. Assim, a dificuldade em preparar uma transação de câmbio representa a estimativa equivalente mercadorias trocadas - deve ser justo.

Outra dificuldade reside na alfabetização do próprio documento. Por exemplo, ao assinar um contrato de troca de imóveis residenciais, é deve estar contido informações exatas sobre os objetos de permuta, indicações de documentos de titularidade, informações sobre os participantes do bem comum permutado. É necessário verificar a pureza jurídica do imóvel. As transações de troca multilateral são particularmente difíceis.

Outro problema sério diz respeito às questões tributação tais transações. Os acordos de troca são frequentemente usados ​​para evadir impostos. Assim, se os salários forem pagos em espécie, não é claro como devem ser determinados os impostos e as contribuições salariais. Existe o risco de pagamento incompleto de impostos durante uma transação de permuta imobiliária, uma vez que os participantes da transação têm a oportunidade de subestimar deliberadamente o seu valor. Há casos de troca de bens valiosos por letra de câmbio de entidade comercial que não possui respaldo financeiro.

Apesar dos custos existentes, este tipo de transação é uma das formas mais acessíveis que permite aos cidadãos concretizar os seus interesses patrimoniais ao menor custo.

Assista ao seminário sobre este tema no vídeo a seguir:

Termos essenciais do acordo de troca

Num acordo de troca, cada parte compromete-se a ceder a propriedade de um item à outra parte em troca de outro.

Um acordo de troca é uma transação cuja essência é a transferência de propriedade. Todos os itens entregues sob o contrato tornam-se propriedade da parte receptora.

Um dos subtipos de troca é a troca. Este acordo só é aplicável no comércio exterior. Para celebrar tal acordo, as mercadorias devem ser de igual valor e uma das partes deve ter licença.

A principal condição acordo troca é a presença do item. Outras condições tornam-se significativas se especificadas no contrato.

Baixe o formulário de contrato

Qualquer item livre de ônus poderá ser trocado. No entanto, deve ser feita uma reserva de que uma parte não pode transferir aquilo de que não tem o direito de dispor. Por exemplo, as ações não podem ser objeto de contrato de troca se quem as transfere não for sócio da sociedade. Mas os produtos produzidos na fábrica podem ser trocados sem o consentimento do diretor do empreendimento.

Se a troca for por itens de valor desigual, então uma das partes (aquela que recebeu mais) terá que compensar a diferença.

Outros termos do acordo de troca

O acordo de troca é geralmente celebrado por escrito. Você pode fazer uma transação oralmente nos seguintes casos:

• o valor do contrato entre indivíduos não excede 10.000 rublos;
• o contrato é executado após a conclusão.

Quanto ao conteúdo do acordo de permuta, os direitos de uma parte correspondem aos direitos da outra. Além disso, se o cidadão não cumprir as suas obrigações de transferência dos bens, a parte que cumpriu as suas obrigações tem o direito de exigir a rescisão do contrato e a indemnização dos prejuízos.

O legislador não estabelece requisitos especiais para os sujeitos do contrato de permuta. No entanto, se assumirmos que, nos termos da transação, um item deve ser transferido, então as partes devem ter direito de propriedade sobre esse item (por exemplo, propriedade). Ou seja, a composição sujeita da transação pode consistir tanto de pessoas físicas quanto jurídicas, bem como de entidades constituintes da Federação Russa.

O Código Civil da Federação Russa prescreve a condição de que todos os custos decorrentes do acordo de troca recaiam sobre a parte que executa esta ou aquela ação. Porém, se estamos falando, por exemplo, de registro estadual em Rosreestr, ambas as partes pagam a taxa.

Quanto à cláusula de prazo do contrato de permuta, regra geral as coisas devem ser transferidas simultaneamente. Mas se não for esse o caso, o documento geralmente especifica o prazo dentro do qual a parte deve receber o item. É a partir deste momento que será contado o período em que a contraparte não cumpriu as suas obrigações, o que significa que deverá compensar os prejuízos da outra parte.

Acordo de troca de terras

Baixe o formulário de contrato

O próprio contrato de troca (Código Civil da Federação Russa, Capítulo 31) de um terreno não está sujeito a registro estadual em Rosreestr, no entanto, a transferência da propriedade do terreno é obrigatória.

Não conhece seus direitos?

Além disso, presume-se que os itens trocados sejam equivalentes em valor. Se não for esse o caso, uma das partes paga uma determinada quantia especificada no contrato.

Além desta condição, recomenda-se incluir várias disposições mais importantes no contrato de troca de terras:

• dados de identificação do sítio (número cadastral, área, localização, etc.);
• finalidade pretendida do terreno;
• objetos imobiliários localizados no site.

Na maioria dos casos, as partes anexam ao contrato de troca plantas gráficas ou desenhos que indicam a localização do local.

Observe que podem ser estabelecidas servidões no terreno transferido. Verifique com o proprietário, ou melhor ainda, escreva essa condição no contrato de troca.

Um contrato de troca de carro é usado quando:

• o proprietário do carro não pode vender o veículo por muito tempo;
• é utilizado o esquema de troca - troca de um carro antigo por um novo;
• É necessária a troca de veículos (com um ano) sem diferença de horário.

Um acordo de troca é uma das maneiras mais fáceis de conseguir um carro novo. A sua preparação e posterior registo do direito não demorarão muito, e o proprietário receberá um veículo novo, como dizem, sem sair da caixa registadora.

O algoritmo de ações é o seguinte:

• é elaborado e assinado um contrato de troca de automóveis;
• A propriedade do veículo está registrada na Inspetoria Estadual de Segurança no Trânsito.

O legislador não exige reconhecimento de firma da operação, apenas a pedido das partes.

Se for feito um pagamento adicional no âmbito do contrato de troca, isso deverá ser indicado no documento.

Acordo troca de apartamento (amostra 2017-2018 Rosreestr)

Baixe o formulário de contrato

O contrato de permuta de apartamentos é celebrado com o objetivo de permuta de imóveis entre as partes sem captação de recursos ou com pagamento adicional mínimo (se o custo dos apartamentos for diferente).

As principais características que você deve prestar atenção ao fechar um contrato de troca:

• indicação exata do objeto do contrato (endereço do apartamento, seu número cadastral) e custo;
• uma lista de pessoas que podem usar as instalações após a conclusão da transação (caso contrário, o contrato pode ser considerado não concluído).

A transmissão da propriedade de um apartamento, condicionada à celebração e execução de um contrato de permuta de apartamento, está sujeita a registo estadual obrigatório no departamento territorial de Rosreestr, ou seja, as partes ficam investidas apenas da propriedade do apartamento após o registro da transferência de direitos na Rosreestr, e não no momento da troca. Anteriormente, eram emitidos certificados de propriedade, mas atualmente não são emitidos. Todas as informações são armazenadas eletronicamente em um cadastro.

O contrato de troca (amostra) pode ser obtido em cartório ou redigido por você mesmo.

Se você decidir fazer um contrato sozinho, siga nossas recomendações e não perderá tempo corrigindo o documento:

• no preâmbulo indicar os dados de identificação das partes (nome completo, dados do passaporte);
• anote o endereço, números cadastrais e outras informações que especifiquem o espaço residencial transferido;
• custo do apartamento;
• valor da sobretaxa (se houver);
• motivos de propriedade de um apartamento (por exemplo, detalhes de um certificado de propriedade ou dados de um extrato do Cadastro Único de Imóveis do Estado);
• prazo para transferência do objeto do contrato.

Se o apartamento for propriedade de vários cidadãos, para concluir uma transação é necessário obter o consentimento de todos os proprietários.

Todos que estavam cadastrados no apartamento não devem perder o cadastro. Esta cláusula está prevista no contrato de troca. Além disso, se houver participação de menor na habitação trocada, ela permanece inalterada. Se o menor for o proprietário, a transação requer o consentimento das autoridades tutelares.

Assim, a mudança de proprietário de um imóvel (incluindo terrenos) para o qual tenha sido celebrado um acordo está sujeita a registo estatal obrigatório.

Apesar das peculiaridades da celebração de um acordo, a maioria das questões relacionadas à troca são reguladas pelas disposições sobre compra e venda contidas no Capítulo 30 do Código Civil da Federação Russa.

A legislação civil confere ao proprietário de um imóvel o direito de possuí-lo, usá-lo e aliená-lo. Uma das opções de alienação é transferir os direitos de propriedade para outra pessoa sob um contrato de troca. Para minimizar os riscos associados à conclusão de tal transação, você precisa saber como redigir corretamente um contrato de troca em 2019 para Rosreestr.

O que é um contrato de permuta imobiliária?

O conceito de documento segundo o qual ocorre a troca de bens imóveis entre proprietários é dado no § 1º do art. 567 Código Civil.

O acordo de permuta de bens imóveis é um acordo mútuo de transmissão de um imóvel em troca de outro, entre pessoas que são simultaneamente vendedores, obrigando-se a ceder o bem, e compradores, obrigando-se a aceitá-lo.

Seus recursos incluem:

• aplicação de regras semelhantes a uma transação de compra e venda;
• redigir em forma escrita simples;
• ambas as partes são vendedores e compradores dos itens do contrato, obrigando-se a transferi-los e aceitá-los em troca;
• os objetos do contrato devem ser reconhecidos como equivalentes, a menos que outra condição seja especificada. Na troca de mercadorias desiguais, uma das partes pode exigir a compensação da diferença de preço como pagamento adicional. O procedimento e o valor do pagamento adicional são estabelecidos no âmbito do contrato.

Prós e contras de um acordo de troca

As especificidades do acordo de troca prevêem os lados positivos e negativos da transação. As vantagens incluem:

• não há necessidade de reconhecimento de firma do contrato, ele é lavrado em forma escrita simples;
• com uma troca equivalente, não há necessidade de transferir fundos ou efetuar quaisquer pagamentos;
• uma troca equivalente permite evitar a tributação da operação, uma vez que nenhuma das partes é reconhecida como beneficiária;
• Em caso de litígio e a transação ser declarada inválida, é mais fácil voltar ao momento anterior à conclusão da transação. O imóvel transferido em decorrência da permuta simplesmente retornará aos antigos proprietários.

Existem também lados negativos:

• em caso de troca desigual, a compensação pela diferença de preço deve ser prevista no âmbito do contrato;
• o beneficiário do benefício em decorrência de uma troca desigual é obrigado a se reportar à autoridade fiscal e a pagar o imposto;
• os bens imóveis recebidos em decorrência da permuta passam a ser propriedade conjunta dos cônjuges.

Quais documentos são necessários para preencher o contrato?

Para a celebração de um contrato de troca, são necessários documentos pessoais de ambas as partes da transação. Esses incluem:

• carteiras de identidade dos proprietários de objetos imobiliários que participarão da transação;
• extratos do Cadastro Único de Imóveis do Estado para ambos os sujeitos do contrato. Eles confirmam o direito do proprietário de dispor da propriedade a seu critério.

Como preencher corretamente?

As mesmas regras se aplicam à execução de um contrato de troca e a outras transações imobiliárias. As partes aqui são de igual importância e são denominadas Parte 1 e Parte 2. Este parágrafo indica os nomes completos dos participantes da transação, seus dados de passaporte de acordo com os documentos.

Uma diferença significativa entre um acordo de troca é o fato de que o objeto do acordo são dois objetos. Portanto, neste parágrafo são prescritas as características de ambos os sujeitos da operação, sendo feita referência ao documento de titularidade de cada um deles.

Contrato equivalente

Dado que o contrato é o resultado do acordo sobre todos os termos essenciais, deve ser tido em conta se a troca é equivalente. No caso de uma troca equivalente, as condições contêm:

• a obrigação da primeira parte de transferir bens para a segunda parte e ao mesmo tempo aceitar outra, que é transferida em troca da segunda parte;
• a obrigação da segunda parte de transferir e aceitar, respetivamente, os seus bens em troca dos bens da primeira parte.

Contrato com pagamento adicional

Em caso de troca desigual, é necessário esclarecer o valor de cada um dos itens do contrato, indicar o seu valor e derivar o valor do pagamento adicional devido à parte cuja propriedade é transferida para o objeto de menor valor. Esta norma é estabelecida pelo art. 568 Código Civil.

Os termos essenciais da transação incluem também os direitos das pessoas que, nos termos da lei, mantêm a oportunidade de utilizar as instalações. Este ponto diz respeito a áreas residenciais, que na maioria das vezes são trocadas ao abrigo do acordo correspondente. Se existirem tais pessoas, o contrato deve indicar uma lista dos seus direitos de uso da habitação após a mudança de proprietário das instalações. Esses incluem:

• inquilinos;
• cidadãos e pessoas que com eles vivam ao abrigo de um contrato de arrendamento;
• beneficiários de anuidades sob contrato de manutenção vitalícia com dependentes;
• ex-membros da família do proprietário.

Na troca de imóveis residenciais, o procedimento para sua liberação deverá ser determinado e especificado no contrato. Os termos de dispensa do alojamento e sua vacância completa deverão ser especificados aqui.

Contrato de troca de imóveis (apartamentos) 2019:

O formulário também leva em consideração o acordo de troca de apartamentos desiguais.

Algumas funcionalidades

É necessária a lavratura de escritura de transmissão do contrato, que preveja todas as características do imóvel permutado. É parte integrante do mesmo, que deve ser mencionado no texto do acordo. Pode listar todos os bens transferidos junto com o objeto do contrato, bem como indicar seu estado e eventuais defeitos.

A transação de câmbio não requer reconhecimento de firma. Mas há exceções. As transações devem ser certificadas por um notário:

• com a participação de proprietário que não tenha atingido a maioridade, ou de cidadão reconhecido como tendo capacidade jurídica limitada;
• alienação de participações em bens imóveis, exceto participações em terreno.

O contrato é redigido em uma via para cada parte e uma via adicional para a autoridade de registro. Todas as cópias do contrato devem ser autenticadas com assinatura manuscrita.

Certificado de transferência e aceitação sob contrato de permuta de imóvel (apartamento):

Registro de contrato de câmbio em 2018

O direito de propriedade sobre o imóvel recebido em decorrência da permuta surge entre as partes da transação somente após seu registro estadual. Portanto, após a assinatura do acordo, ambos os intercambistas deverão recolher os documentos necessários para tal e submetê-los ao órgão territorial da Rosreestr.

Quais documentos são necessários para Rosreestr?

Esses documentos incluem:

• A taxa estadual para registrar um contrato é de 1.000 rublos. e registro de direitos de propriedade - 2.000 rublos;
• requerimento na forma estabelecida de transferência do direito ao bem transferido e registro de direitos ao novo;
• carteira de identidade do requerente;
• documento comprovativo da propriedade das instalações trocadas (extrato do Cadastro Único do Estado ou certificado de registro estadual);
• contrato de troca - 3 peças.

Além disso, você pode precisar de:

• consentimento do cônjuge, se os bens comuns estiverem sujeitos a permuta (com firma reconhecida);
• autorização da autoridade tutelar e tutelar quando o proprietário for menor de idade.

Onde se inscrever?

Os documentos são enviados para registro na Rosreestr de uma das formas convenientes:

• pessoalmente na autoridade de registro ou através do MFC;
• através do preenchimento de formulário eletrônico no site oficial do departamento com documentos digitalizados anexados;
• por correio com notificação e lista de anexos.

O prazo de inscrição é de 7 dias úteis a partir da data de recebimento do pacote completo de documentos. O resultado do registro de um contrato de troca no Rosreestr é que o cidadão recebe um extrato do Cadastro Único de Imóveis do Estado do imóvel recém-recebido. De referir que na apresentação da candidatura através do MFC o prazo é acrescido de dois dias úteis.

Contrato de permuta de imóveis: conteúdo, forma.

Troca de alojamentos.

Por contrato de permuta de bens imóveis entende-se o acordo pelo qual cada parte se compromete a transferir um bem imóvel para a propriedade da outra parte em troca de outro imóvel ou outro produto.

De acordo com o direito civil russo, um acordo de troca é um tipo independente de obrigação contratual, que envolve destacar as características distintivas inerentes a este acordo.

O acordo de permuta é consensual, compensado, bilateral.

As principais características distintivas de um contrato de troca:

O foco está na transferência do imóvel em titularidade (isso aproxima o contrato de permuta do contrato de compra e venda, por exemplo);

A natureza da consideração;

O momento da transferência de propriedade.

Ao contrário de um contrato de empréstimo, segundo o qual os bens consumíveis, determinados por características genéricas (incluindo dinheiro), são transferidos para a propriedade do mutuário nas condições de devolução do mesmo número de coisas (por peso, volume, etc.) ou no mesmo montante de dinheiro, No contrato de troca, fica excluída a devolução de bens semelhantes aos recebidos. No contrato de compra e venda, a contrapartida por parte do comprador é sempre o pagamento de uma determinada quantia em dinheiro, enquanto no contrato de troca o pagamento do valor está excluído, uma vez que as mercadorias são trocadas por mercadorias. Nos termos de um contrato de troca, a propriedade dos bens recebidos em troca passa para cada uma das partes simultaneamente após o cumprimento das obrigações de transferência dos bens por ambas as partes, salvo disposição legal em contrário (artigo 570 do Código Civil da Federação Russa) .

O Capítulo 31 do Código Civil da Federação Russa não contém regras especiais sobre o assunto do contrato de troca, portanto, é regulado pelas regras relevantes de compra e venda, se isso não contradizer a essência da troca (cláusula 2 do Artigo 567 do Código Civil da Federação Russa). A condição objeto do contrato é uma das essenciais; se forem permutados objetos imobiliários, cada um desses objetos deverá ser descrito no contrato de acordo com os requisitos do art. 554 do Código Civil da Federação Russa e cláusula 1 do art. 18 e § 6º do art. 12 da Lei de Registro de Direitos. O preço não é um dos termos essenciais do contrato de permuta, mesmo que o imóvel seja permutado. Esta conclusão baseia-se no facto de as regras de compra e venda serem aplicáveis ​​a um contrato de troca, na medida em que não contradizem a essência da troca. Preço é a expressão do valor de um produto em dinheiro, enquanto a essência de um contrato de troca é a troca de bens que se presume serem de igual valor. Consequentemente, se no contrato não houver avaliação monetária dos bens imobiliários permutados, o contrato não pode ser considerado não celebrado, pelo facto de as partes não terem chegado a acordo sobre todos os termos essenciais. Ao mesmo tempo, o facto de não haver no contrato avaliação monetária dos imóveis permutados não pode constituir motivo de recusa de registo.

A forma do contrato de permuta não está especificamente definida na lei, pelo que as regras sobre a forma do contrato de venda de imóveis estão sujeitas a aplicação ao contrato de permuta de bens imóveis (n.º 2 do artigo 567.º do Código Civil do Federação Russa). Isto significa que um acordo de permuta de bens imóveis deve ser celebrado por escrito sob a forma de um documento assinado pelas partes (artigo 550 do Código Civil da Federação Russa).

Uma característica do registro estadual de transferência de propriedade de bens imóveis adquiridos em contrato de permuta é que tal registro só pode ser realizado depois que ambas as partes do contrato de permuta tenham cumprido suas obrigações de transferir entre si os bens imóveis permutados (artigo 570 do Código Civil da Federação Russa). Daqui decorre que, para registar a transmissão de propriedade ao abrigo de um contrato de permuta, deve ser apresentado um ato ou atos de transmissão que comprovem a transmissão de bens imóveis.

Condição essencial do contrato de permuta de edifício residencial, apartamento, parte de casa ou apartamento, quarto é a lista das pessoas que mantêm o direito de utilização do imóvel residencial após a sua transferência para o novo proprietário. Caso este requisito não seja cumprido, o contrato considera-se não celebrado, pelo que o seu registo deverá ser recusado. O registo estadual de permuta de imóveis residenciais é efectuado de acordo com as regras previstas nas Instruções sobre o procedimento de registo estadual de contratos de compra e venda e transferência de propriedade de imóveis residenciais, aprovadas por Despacho do Ministério da Justiça da Rússia datado de 6 de agosto de 2001 nº 233.

Em caso de celebração e execução pelas partes de contrato de permuta de imóvel residencial, são realizadas as seguintes ações de registro:

Registro de transação - contrato de troca;

Registo de transferência do direito a um imóvel residencial;

Registro de transferência de direitos para outro imóvel residencial.

As características do registro estadual de um contrato de permuta, que tem por objeto objetos imobiliários localizados nos territórios de diversos distritos de registro, e a transmissão de direitos sobre esses objetos imobiliários estão refletidas nas Instruções sobre o procedimento de registro estadual de um contrato de troca e (ou) transferência de direitos sobre objetos imobiliários localizados em territórios de vários distritos de registro, aprovado pela Ordem do Ministério da Justiça da Rússia datada de 1º de julho de 2002 nº 183 (conforme alterada em 24 de dezembro de 2004). À escolha das partes na operação, o registo estadual do contrato de permuta é efectuado em qualquer um dos órgãos territoriais do Serviço que funcionem nos distritos de registo em cujo território se encontrem os bens imobiliários objecto deste contrato. localizado, e o registro da transmissão de direitos é realizado no local de cada um dos objetos. Quando um órgão territorial do Serviço recebe requerimentos e documentos relevantes para o registo estadual de um contrato de permuta e (ou) transmissão de direitos sobre um dos objetos imobiliários, este órgão territorial do Serviço envia no mesmo dia uma mensagem sobre este e uma cópia do acordo ao segundo órgão territorial do Serviço para efeitos de inscrição do segundo órgão territorial do Serviço no Cadastro Único do Estado sobre essas declarações, indicando a existência de uma ação judicial em relação ao objeto imobiliário especificado no contrato de troca e localizado no território do distrito de registro em que atua o órgão territorial do Serviço no local do segundo objeto. Na mensagem, o órgão territorial do Serviço solicita também a outro órgão territorial do Serviço informações sobre o direito registado ao correspondente bem imobiliário, sobre as restrições registadas (gravames) do direito, bem como sobre a existência de reclamações judiciais. para este objeto imobiliário. No prazo de 5 dias, o segundo órgão territorial do Serviço comunica ao órgão territorial que regista a transação as informações disponíveis sobre o objeto, direitos sobre o mesmo e gravames. Após a decisão de registo da operação, no prazo de 5 dias, a informação sobre o registo da operação e a transmissão de direitos é enviada ao segundo órgão territorial (são comunicados a data do registo e o número de registo em caso de recusa); cadastro ou suspensão do cadastro, é enviada cópia da mensagem. Após o registo da operação e transmissão do direito pelo primeiro órgão territorial, o segundo regista a transferência do direito para outro objeto, tendo em conta a verificação da legalidade do contrato de troca efetuada pelo primeiro órgão territorial.

Uma lista aproximada de documentos de titularidade apresentados durante o registro estadual de contratos de troca de bens habitacionais:

Declarações das partes do contrato ou de suas pessoas autorizadas (o formulário é emitido mediante solicitação);

Documento comprovativo do pagamento da inscrição (original e cópia);

Pessoas físicas (inclusive representantes) – documentos de identificação (a apresentar). Pessoas jurídicas - documentos constitutivos, bem como documento comprovativo da inscrição de informações no cadastro estadual unificado de pessoas jurídicas, e documento comprovativo do registro de pessoa jurídica como contribuinte com indicação do seu NIF (originais e cópias). Caso o arquivo de documentos de titularidade já contenha cópias desses documentos, é possível apresentar extrato do cadastro estadual unificado de pessoas jurídicas, indicando a ausência de alterações e acréscimos nos documentos constitutivos da pessoa jurídica;

Documentos que comprovem a autoridade do representante (original e cópia): procuração; certidão de tutor (curador) - para tutores (curadores) de filhos menores, cidadãos limitados pelo tribunal em capacidade jurídica ou incompetentes; certidão de adoção - para pais adotivos;

Originais do contrato de troca (geralmente em quantidade igual ao número de partes do contrato, bem como um para inclusão no arquivo - para contrato em forma escrita simples;

Os originais do contrato e uma cópia autenticada ou, a critério do requerente, outra cópia original do contrato - para contrato com firma reconhecida);

O original e uma cópia do documento de titularidade do alienador do imóvel residencial (contrato, certidão, etc.) ou o original se os direitos estiverem inscritos no Cadastro Único do Estado;

Documento comprovativo da transmissão do imóvel (se os termos do contrato e do pedido permitirem o registo simultâneo da operação e do direito);

Originais e cópias de documentos que comprovem o cumprimento dos termos do contrato nos casos em que a transação foi concluída sob condição (artigo 157 do Código Civil da Federação Russa);

Passaporte cadastral de imóvel residencial (original e cópia autenticada pela autoridade que emitiu este documento);

Consentimento das autoridades tutelares e tutelares (no caso de operação de alienação de imóveis residenciais em que residam menores, cidadãos parcial ou totalmente incapacitados, bem como se forem proprietários de bens imóveis alienados);

Outros documentos comprovativos dos fundamentos da operação, previstos na legislação em vigor e necessários ao registo (consentimento autenticado do cônjuge para a operação; confirmação do cumprimento do requisito do direito de preferência na aquisição de uma participação no direito de propriedade comum dos coproprietários; consentimento por escrito da pessoa a favor de quem o gravame é constituído - o locatário, o credor pignoratício de realizar uma transação/transação importante na qual haja interesse, etc.)

Vice-Chefe do Departamento de Registro

transações com objetos imobiliários A.R. Gregório

Desde a antiguidade, este método de conclusão de transações é conhecido como troca. Em 2018, a legislação russa também prevê a oportunidade de trocar um imóvel pertencente a um proprietário por uma casa ou apartamento pertencente a outro, através da celebração de um acordo de troca como confirmação.

Você precisa percorrer todo o caminho (até entrar com uma ação judicial) se seus direitos foram violados?

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A essência do acordo

Um acordo de troca é um contrato escrito celebrado pelos proprietários de um imóvel. O resultado de tal transação, de acordo com o artigo 567 do Código Civil da Federação Russa, é na verdade uma troca de direitos de propriedade, bem como o recebimento de um certificado especial para imóveis anteriormente pertencentes à outra parte do acordo.

Normalmente, tal acordo significa uma troca pura, sem a participação de fundos e propriedades adicionais.

No entanto, se os objetos que são objeto do contrato tiverem custos desiguais, o documento também pode incluir outras condições que acompanham a transação:

• troca de um apartamento grande por vários pequenos;
• pagamento de uma taxa adicional pelo proprietário de imóveis residenciais mais baratos;
• complementando o objeto principal de troca com outros bens. Por exemplo, para equilibrar o custo dos itens do contrato, você pode doar um carro adicional junto com um pequeno apartamento para conseguir um quarto maior sem pagamento adicional.

Na celebração de um contrato de permuta, os bens pertencentes a cada uma das partes estão sujeitos a alienação. Na verdade, a transação é quase idêntica à realizada no âmbito de um contrato de compra e venda.

A única diferença significativa é a quase completa ausência do lado monetário da questão, excluindo pequenos montantes de pagamentos adicionais que compensam a diferença de custo.

Pontos-chave do contrato de troca de apartamento

O contrato de permuta imobiliária possui particularidades:

1. Na celebração de um contrato aplicam-se as mesmas regras da compra e venda de um apartamento. A exceção são os casos em que tais condições contradizem a essência de uma transação específica.
2. Depois de cumprir os termos do acordo, de acordo com as disposições do artigo 570 do Código Civil da Federação Russa, a propriedade da propriedade especificada passa simultaneamente para os novos proprietários. Porém, o imóvel resultante deve ser registrado no cadastro estadual.
3. O contrato especifica o preço de cada objeto. Caso não seja indicado, os apartamentos são considerados equivalentes.
4. Os custos associados à transação recaem sobre os ombros da parte que ofereceu a troca.
5. O momento da transferência de bens imóveis pode variar. Neste caso, entra em vigor o artigo 328 do Código Civil da Federação Russa, que regulamenta o procedimento para o cumprimento de contra-obrigações.

A principal condição para que uma transação adquira significado jurídico é a introdução de condições essenciais. Em um acordo de troca, incluem:

• Descrição dos apartamentos, indicando as características técnicas das instalações, bem como os seus preços;
• Lista de terceiros que têm direito de uso da habitação após a permuta. Se não houver, isso será indicado em um parágrafo separado.

A principal condição para a entrada em vigor do documento é o pleno acordo das partes sobre cada questão. Somente quando o consenso total for alcançado a transação será considerada concluída.

Vantagens e desvantagens

A celebração de tal acordo na troca de apartamentos permite que as partes usufruam de algumas vantagens:

1. O acordo protege os direitos dos participantes. O artigo é aceito para apreciação judicial quando surgem conflitos que não podem ser resolvidos pacificamente.
2. Se uma troca já ocorrida for declarada inválida, as partes devolverão os imóveis residenciais que anteriormente lhes pertenciam.
3. O contrato não exige reconhecimento de firma obrigatório.
4. Os custos associados à transferência de dinheiro são reduzidos, uma vez que tais operações estão muitas vezes ausentes.

Mas tal acordo, como, em essência, qualquer outro, tem suas desvantagens. No entanto, não há tantos deles:

1. Uma longa busca por uma opção de troca adequada. Se entre seus amigos e parentes não houver pessoas dispostas a trocar de apartamento, ou nenhum deles possuir um imóvel com as configurações necessárias, você terá que procurar um segundo participante da transação por um período significativo de tempo.
2. A avaliação da propriedade é muitas vezes realizada de forma subjetiva; as partes negligenciam o envolvimento de um perito independente na avaliação das instalações. No futuro, tal negligência muitas vezes leva à rescisão do contrato.

Também podem surgir alguns conflitos com as autoridades fiscais, especialmente se o imóvel a ser permutado não for definitivamente de igual valor e o facto do pagamento adicional não estiver refletido no contrato.

Partes do acordo

No Capítulo 31 do Código Civil da Federação Russa, que regula as relações no âmbito de um acordo de troca, não há restrições óbvias ao círculo de pessoas que podem ser partes na transação. Portanto, de acordo com as regras gerais, são reconhecidos como participantes legais na transação:

• indivíduos;
• estado;
• organizações;
• súditos da Federação Russa;
• municípios.

O único ponto polêmico é a participação do Estado na troca.

Como apenas os proprietários diretos podem dispor dos bens, só eles podem ser participantes. Porém, em casos excepcionais, o direito de disposição pode ser transferido a terceiros mediante a emissão de procuração em seu nome.

Cada parte atua simultaneamente como comprador e vendedor, pois aceita e vende o imóvel.

Formulário de contrato de troca de apartamento

O contrato de permuta de bens imóveis só pode ser celebrado por escrito. Não é necessário autenticá-lo em cartório, mas pode ser feita uma visita a um especialista se as partes desejarem.

O acordo de intercâmbio também prevê uma forma oral. A recusa em executar um contrato escrito é possível nos seguintes casos:

• o custo do contrato for inferior a 10 salários mínimos;
• a transferência dos objetos é realizada ao mesmo tempo, a propriedade ocorre no mesmo momento.

No entanto, a transmissão de apartamentos não é efectuada desta forma, pois contraria as regras de celebração do contrato de compra e venda, que são prioritárias:

Exemplo de contrato

O contrato deverá necessariamente estipular os termos essenciais da transação, sem os quais será considerado nulo. Também é necessário adicionar pontos adicionais que descrevam de forma abrangente a transação:

• informações sobre os participantes;
• local de celebração do acordo;
• data da transferência da propriedade;
• circunstâncias que possam afetar o curso da troca.

Para ter em conta todas as nuances e proteger os seus próprios direitos, deverá contactar um advogado que o ajudará a redigir o documento. No entanto, você também pode usar modelos universais baixados da Internet. Existem apenas dois deles: uma amostra para uma troca igual ou uma transação desigual.

Erros típicos na elaboração e celebração de um contrato

Eventuais imprecisões no preenchimento do documento podem levar à contestação e anulação da operação. Os erros mais comuns cometidos na elaboração de um contrato são:

• fornecer informações incompletas sobre os itens trocados;
• falta de referência a documentos comprobatórios de titularidade ou procuração expedida pelo proprietário do imóvel com a participação de procurador na operação;
• a avaliação é realizada em moeda estrangeira;
• o procedimento de liquidação entre os participantes não foi formado;
• a forma de efetuar pagamentos adicionais em caso de troca desigual não é especificada ou faltam dados das partes;
• o período de validade do contrato não é especificado;
• não há cláusula contendo as condições de rescisão do contrato.

O valor da multa a pagar em caso de violação dos termos da transação também é destacado separadamente. Isto é muitas vezes esquecido pelas partes de um acordo que redigem um documento sem a ajuda de um advogado.

Registro de contrato de troca de apartamento

Para que uma transação ganhe força legal, ela deve ser registrada em órgãos governamentais. contabilidade. Para fazer isso, você precisará fornecer vários documentos:

1. Declaração de participante de operação de permuta imobiliária.
2. Acordo de troca.
3. Documentação técnica de apartamentos, incluindo passaportes cadastrais.
4. Um documento que comprove o direito de possuir instalações residenciais.

Em alguns casos, podem ser exigidos outros documentos, por exemplo, o consentimento das autoridades tutelares no momento do registo de um menor no apartamento, ou o consentimento do cônjuge do participante da troca.

O registro é realizado pelos órgãos da Rosreestr. O cidadão candidata-se à sucursal da organização do seu local de residência.