HOA - të mësojmë të menaxhojmë veten. Organet drejtuese të shoqatës së pronarëve të banesave Organi më i lartë drejtues i shoqatës së pronarëve të banesave

10.01.2024

Zgjidhja është e thjeshtë - merrni fuqinë për të mbajtur shtëpinë tuaj në duart tuaja! Kodi i Strehimit i Federatës Ruse (LC RF), i cili hyri në fuqi më 1 Mars 2005, na ofron pikërisht këtë mundësi.

Pse duhet ta menaxhojmë shtëpinë tonë?

Sepse na intereson se në çfarë shtëpie jetojmë dhe në çfarë shtëpie do të jetojnë fëmijët dhe nipërit tanë!

Si të menaxhoni shtëpinë tuaj?

Sipas Art. 161 klauzola 2 e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, ekzistojnë tre mënyra për të menaxhuar një ndërtesë apartamentesh (në tekstin e mëtejmë: MKD)

menaxhimi i drejtpërdrejtë i pronarëve të lokaleve në ndërtesat e banimit;
menaxhimi i organizatës menaxhuese;
menaxhimi i një shoqate të pronarëve të shtëpive (HOA).
Le t'i hedhim një vështrim të shkurtër këtyre metodave të kontrollit.

Menaxhimi i drejtpërdrejtë i pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh (neni 164 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse)

Kur një ndërtesë apartamentesh menaxhohet drejtpërdrejt nga pronarët e lokaleve, marrëveshjet për ofrimin e shërbimeve për mirëmbajtjen dhe (ose) kryerjen e riparimeve të pronës së përbashkët me persona të angazhuar në llojet përkatëse të aktiviteteve, pronarët e lokaleve në të tilla një ndërtesë të përfundojë në bazë të vendimeve të asamblesë së përgjithshme të këtyre pronarëve.

Janë lidhur kontratat për furnizim me ujë të ftohtë dhe të nxehtë, kanalizime, furnizim me energji elektrike, furnizim me gaz, ngrohje etj. çdo pronar drejtpërdrejt me çdo organizatë furnizuese të burimeve (Mosvodokanal, MosLift, etj.).

Kur menaxhoni një shtëpi, lindin shumë pyetje dhe ato duhet të zgjidhen menjëherë, që nënkupton mbajtjen e një takimi ose intervistimin e secilit pronar. Sa shpesh duhet të mbahen takimet? Një herë në tremujor, një herë në muaj apo çdo javë? Po sikur të ketë 100 ose më shumë pronarë në shtëpi? Përfundimi është i qartë - kjo metodë është e përshtatshme vetëm për shtëpitë ku numri i pronarëve është i parëndësishëm, jo më shumë se 6-10.

Përfundim: menaxhimi efektiv i drejtpërdrejtë i pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh është i mundur kur numri i pronarëve në ndërtesë është i parëndësishëm.

Menaxhimi i organizatës menaxhuese

Kur menaxhon një organizatë administruese, shoqëria administruese lidh një marrëveshje me çdo pronar. Marrëveshja lidhet në kushtet e përcaktuara nga mbledhja e përgjithshme. Rrjedhimisht, kontrata duhet të hartohet nga një avokat i cili, ndër të tjera, ka njohuri në fushën e menaxhimit, mirëmbajtjes, funksionimit dhe riparimit të ndërtesave të banimit. A ka një avokat të tillë në çdo shtëpi? Pyetja është retorike. Rrjedhimisht, një marrëveshje e tillë do të ofrohet nga organizata menaxhuese. Interesat e kujt do të mbrojë një traktat i tillë? Definitivisht - interesat e organizatës menaxhuese. Çfarë kontrolli mbi aktivitetet e organizatës menaxhuese? Asnje! Pronari është kundër një personi juridik. Dhe për të ndryshuar organizatën e menaxhimit, është e nevojshme të mbahet një mbledhje e përgjithshme, të zgjidhni një organizatë tjetër drejtuese dhe të bini dakord për një marrëveshje të re. Dhe ende nuk dihet nëse organizimi i ri drejtues do të jetë më i mirë se ai i mëparshmi.

Përfundim: menaxhimi i një organizate menaxheriale është aktualisht mënyra më e paparashikueshme e menaxhimit.

Ku është dalja? Zgjidhja është menaxhimi i HOA!

Çfarë është një HOA? HOA është një organizatë jofitimprurëse që bashkon pronarët e lokaleve në ndërtesa apartamentesh për menaxhimin e përbashkët të një kompleksi të pasurive të paluajtshme në një ndërtesë apartamentesh, duke siguruar funksionimin e këtij kompleksi, pronësinë, përdorimin dhe, brenda kufijve të përcaktuar me ligj, asgjësimin e pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh. Pjesa e pronësisë së pronës së përbashkët në shtëpi (neni 290 i Kodit Civil të Federatës Ruse) është në përpjesëtim me sipërfaqen totale të banesës suaj (neni 42 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse).

Kodi i Strehimit i Federatës Ruse thotë se pronarët e ambienteve të banimit janë përgjegjës jo vetëm për mirëmbajtjen e ambienteve të tyre, por edhe për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.

Prona e përbashkët përfshin Tokat ndërbanesore, shkallët, ashensorët, boshtet e ashensorit, korridoret, dyshemetë teknike, papafingo, bodrumet në të cilat ka shërbime komunale, si dhe çatitë që mbyllin strukturat mbajtëse dhe jo mbajtëse të një shtëpie të caktuar, mekanike, elektrike, pajisje sanitare dhe pajisje të tjera të vendosura në këtë shtëpi; trualli ku ndodhet shtepia me elemente rregullimi dhe peizazhi.

Shoqata e pronarëve të shtëpive është një person juridik i krijuar nga vetë banorët, pronarë të lokaleve në një pallat banimi, për të fituar mundësinë për të menaxhuar në mënyrë të pavarur, dhe gjithashtu, ndoshta, për të operuar shtëpinë e tyre.

Pagesat e banorëve për shërbimet komunale transferohen drejtpërdrejt në llogarinë e HOA-së për shpërndarje të mëtejshme për nevojat sipas gjykimit të tyre. Pas regjistrimit të HOA-s, banorët dhe pronarët që nuk duan të bëhen anëtarë të HOA-s, lidhin një marrëveshje menaxhimi me HOA-në e shtëpisë së tyre. Bordi i HOA ka të drejtë të transferojë funksionet e administrimit të shtëpisë në një organizatë tjetër menaxhuese. Në këtë rast, marrëveshja e menaxhimit nënshkruhet nga organizata administruese nga njëra anë dhe Bordi i HOA në emër të pronarëve nga ana tjetër. Çështje të tilla serioze si edukimi dhe mbledhja e fondeve shtesë për fondet rezervë për restaurim, riparimet e shtëpive, marrja e fondeve të huazuara dhe kreditë bankare, etj., bien ekskluzivisht në kompetencën e asamblesë së përgjithshme të pronarëve - anëtarë të HOA, dhe miratohen kur në Për të votojnë të paktën 2 persona /3 nga numri i përgjithshëm i votave të pronarëve të lokaleve.

Si e menaxhon një HOA një shtëpi? Organi ekzekutiv i HOA është Bordi. Bordi zbaton vendimet e mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të HOA. Kush zgjidhet në Bordin e HOA? Pronarët e lokaleve në shtëpi! Kjo është, ju ose fqinjët tuaj. A do ta keqmenaxhoni shtëpinë ju apo fqinjët tuaj? Jo, sepse ju dhe fqinjët tuaj jetoni në shtëpinë tuaj. Ju e menaxhoni vetë shtëpinë tuaj, por nuk jeni vetëm, ju jeni një "palë", ju jeni një person juridik që vepron në baza të barabarta me personat e tjerë juridikë, ju vetë përcaktoni se çfarë lloj marrëveshjeje, me kë dhe me çfarë çmimi të lidhni. , ju vendosni se sa para duhet të grumbulloni në mënyrë që të rregulloni dhe mirëmbani shtëpinë tuaj dhe të jetoni me dinjitet në shtëpinë tuaj.

Përfundim: aktualisht, menaxhimi i një HOA është mënyra më optimale dhe efektive për të menaxhuar një ndërtesë apartamentesh.

Duke krijuar një HOA, ju jo vetëm që nuk e humbni mbështetjen e qytetit të Moskës, por përkundrazi, merrni avantazhe të veçanta.

Dekreti i Qeverisë së Moskës Nr. 1032-PP i datës 4 dhjetor 2007 (Për programin e synuar të qytetit për riparimet kapitale të ndërtesave të banimit në qytetin e Moskës "Pronarët përgjegjës - një shtëpi e rinovuar" për 2008-2014), përcaktohet se , para së gjithash, riparimet kapitale do të kryhen në shtëpitë në të cilat janë krijuar HOA (klauzola 1.1.1 Nr. 1032), dhe pavarësisht nëse një HOA është krijuar apo jo, riparimet do të kryhen plotësisht pa pagesë. në kurriz të fondeve buxhetore.

Pse lindi ky prioritet? Shohim që gjatë zbatimit të programit "Oborri im, hyrja ime", ndonjëherë krijohet një situatë e çuditshme: qyteti derdh fonde të mëdha për riparimin e hyrjeve, peizazhin e zonave të oborrit dhe pas një viti e gjysmë, të gjitha këto përpjekje dështojnë. me përpjekjet e vetë banorëve dhe fëmijëve të tyre. Gjithçka shembet, thyhet dhe mbulohet me mbishkrime të pahijshme. Njerëzit nuk ndihen sikur janë pronarë të gjithë kësaj mirësie. Madje shumë besojnë se ashensori i përket DEZ ose Moslift. Jo, është e pronarëve të shtëpisë dhe do të riparohet me shpenzimet e tyre.

Qyteti, në kurriz të fondeve buxhetore, rregullon shtëpinë dhe ua transferon banorëve - kujdesuni për të, sepse herën tjetër do ta riparoni me paratë tuaja.

Herët a vonë - sipas Kodit të Strehimit të Federatës Ruse - pronarët do të duhet të përballojnë plotësisht kostot e mirëmbajtjes dhe riparimit të shtëpisë. Shteti do të shlyejë borxhin e tij për nën-riparimet, por është gjithashtu më mirë që pronarët të krijojnë shpejt një HOA në mënyrë që të hyjnë në programin e riparimit në kohën e duhur.

Dhoma e Kontrollit dhe Llogarive të Moskës zbuloi shkelje gjatë riparimeve të mëdha në 2008. Për shembull, u vu re se në disa raste treguesit e cilësisë së punës së riparimit të kryer, si dhe disa elementë përfundimi, nuk plotësojnë kërkesat e rehatisë dhe sigurisë.

Është e nevojshme të krijohet një shoqatë e pronarëve të shtëpive (një komitet shtëpie, një komitet i vetëqeverisjes publike territoriale, ose, për të filluar, të paktën grupe iniciative) jo kur shtëpia është "riparuar", por para fillimit të punës. Për të mbajtur gjithçka nën kontroll, çdo organ i vetëqeverisjes së strehimit do të bëjë, por vetëm një që funksionon realisht.

Gjatë mbajtjes së mbledhjeve të pronarëve të ndërtesave të banimit, kërkohet prania e detyrueshme e klientëve dhe kontraktorëve të përgjithshëm, të cilët duhet të japin informacion të detajuar për llojet dhe vëllimet e punës.

Aktualisht, pronarët e ndërtesave të banimit janë të informuar për:

përmes mediave (gazetat e rrethit dhe rrethit, televizioni kabllor, interneti);
mbajtjen e takimeve;
shpërndarja e materialeve informative.

Por mungesa e kulturës ligjore të pronarëve, periudha e shkurtër e reformave të tregut në Rusi dhe përbërja sociale heterogjene e pronarëve e bëjnë shumë të vështirë detyrën e mbajtjes së takimeve të pronarëve. Pamundësia e mbledhjes së numrit të kërkuar të votave (66,70% - që është 2/3 e numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve), për shkak të pasivitetit dhe mosbesimit të tyre, vështirëson detyrën e vendimmarrjes për rinovimet e mëdha të shtëpisë. Përçarja e pronarëve të ndërtesave të apartamenteve në një takim personalisht nuk do të çojë në një vendim të përbashkët as për miratimin e listës së punimeve të kryera gjatë riparimeve të mëdha, as për çështjet që lidhen me pjesëmarrjen e pronarëve të lokaleve në kontrollin e prodhimit të riparime të mëdha dhe në pranimin e punimeve pas përfundimit të tyre.

Kur organizoni një takim në mungesë për të përgatitur një paketë dokumentesh (njoftime dhe vendime), është e nevojshme të keni pajisje dublikate dhe një staf specialistësh që mund t'u përgjigjen pyetjeve të shumta të banorëve. Pronarët refuzojnë të marrin pjesë në këtë punë për shkak të paaftësisë së tyre dhe mungesës së kohës së lirë. Kur përdorni burimin administrativ të departamenteve dhe specialistëve të GU IS, pronarët zhvillojnë mosbesim, dhe kjo metodë do të marrë shumë kohë për të dhënë njoftime, për të mbledhur vendime dhe për të numëruar votat e pronarëve të ndërtesave të apartamenteve dhe do të çojë në vonesa në riparimet e planifikuara kapitale.

Banorët duhet të dinë:

Shteti nuk do t'i lërë pronarët pa ndihmë në të ardhmen. Në çdo qark administrativ dhe rrethe do të krijohen qendra shërbimi që do të ofrojnë një gamë të gjerë shërbimesh për HOA. (përzgjedhja dhe ndihma në lidhjen e marrëveshjeve ndërmjet HOA-ve dhe organizatave operative, mbështetja e marrëveshjeve të tilla. Asistencë në optimizimin e kostove dhe gjetjen e burimeve financiare për HOA-të. Kontroll mbi shpenzimin e fondeve nga organizatat operuese. Mbështetje e pavarur ligjore dhe kontabël për punën e HOA-ve) .
Dhënia e subvencioneve buxhetore për HOA-të për mirëmbajtjen dhe riparimet e vazhdueshme të banesave të administruara prej tyre do të ndjekë të njëjtën procedurë si për drejtoritë e një klienti të vetëm, por ato do të shkojnë direkt në llogarinë e HOA.

Masat e tjera për të mbështetur HOA-të janë të specifikuara në detaje në Dekretin e Qeverisë së Moskës, datë 22 maj 2007 Nr. 398-1111 "Për programin për mbështetjen dhe zhvillimin e shoqatave të pronarëve të shtëpive, banesave dhe ndërtimit të banesave".

kooperativat në qytetin e Moskës për 2007-2009 dhe detyrat për 2010" dhe botimet tona të mëparshme.

Pra, për të zgjidhur problemet e banimit dhe shërbimeve komunale, është e nevojshme të forcohet përfshirja e banorëve në menaxhimin e banesave të tyre.

Pra, ka nevojë për të zgjidhur çështjet urgjente të banesave dhe shërbimeve komunale, ka burime financiare të ndara për këto qëllime, është hapur një rrugë e gjelbër për krijimin masiv të HOA-ve. Gjithçka ka të bëjë me gjënë kryesore - dëshirën dhe dëshirën e banorëve të qytetit për të vendosur vetë fatin e shtëpive të tyre.

Për të gjitha pyetjet në lidhje me krijimin e HOA-ve, punën e tyre, mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme dhe çështje të tjera të vetëqeverisjes, gjithmonë mund të kontaktoni Institucionin Shtetëror "IS Distrikti i Khoroshevo-Mnevniki" personalisht ose me telefon +7 499 728-39 -95.

Kodi i Strehimit i Federatës Ruse në botimin e tij të ri nuk përfshin konceptin e menaxhimit të një ndërtese apartamentesh.

Në fakt menaxhimi i ndërtesave të banimit është veprime të përbashkëta të pavarura të pronarëve, me qëllim sigurimin e funksionimit të komunikimeve të shtëpisë së përbashkët, si dhe shfrytëzimin e zonës lokale dhe pronës së përbashkët.

Banorët kanë të drejtë të zgjedhin mënyrën e tyre të menaxhimit. Kjo zgjedhje varet nga numri i apartamenteve, aftësia paguese e pjesëmarrësve në HOA dhe disiplina e tyre financiare. Përveç kësaj, vlen të merret në konsideratë prania e kompanive në zonën ku ndodhet prona që mund të marrin përsipër menaxhimin e banesave.

Nëse marrëveshjet nuk lidhen me organizata të palëve të treta, banorët do të organizojnë në mënyrë të pavarur menaxhimin e shtëpisë.

Këshilla! Për të menaxhuar në mënyrë të pavarur një shtëpi, keni nevojë për njerëz që kanë njohuri ekonomike dhe juridike dhe kanë cilësitë personale të nevojshme për të bashkëvepruar me agjencitë qeveritare.

Kontrollet

Karakteristikat e administrimit të një shtëpie me ndihmën e një HOA rregullohen në detaje nga neni 161 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse. Menaxhimi i drejtpërdrejtë i shtëpisë në të cilën është organizuar HOA mund të kryhet përmes vendimeve të marra nga mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të partneritetit dhe bordi i HOA. Gjithashtu, për një tarifë, banorët mund të përdorin shërbimet e një kompanie administruese.

Mbledhja e përgjithshme

Ky është organi më i lartë vendimmarrës në HOA, i cili përfshin të gjithë pronarët.

Kompetenca e asamblesë së përgjithshme përfshin:

Në Kartë përfshihen edhe çështje dhe kompetenca të tjera me pëlqimin e mbledhjes.

Referenca! Njoftimi për Mbledhjen e Përgjithshme u jepet pronarëve nga personi inicues i thirrjes së anëtarëve me shkrim. Të gjithë duhet të marrin njoftimin personalisht kundër nënshkrimit ose me postë rekomande 10 ditë përpara datës së caktuar.

Njoftimi duhet të përmbajë të dhëna për personin inicues të mbledhjes, vendin dhe orën e mbledhjes, si dhe rendin e ditës. Mbledhja konsiderohet e zhvilluar nëse janë të pranishëm të paktën 50% e anëtarëve. Vetëm në këtë rast është e mundur të merret një vendim për rendin e ditës dhe të paktën dy të tretat e të pranishmëve duhet të pajtohen me vendimin.

Bordi i Partneritetit

Bordi i HOA është një organ ekzekutiv i zgjedhur. Kompetencat e saj, shpeshtësia e thirrjes së mbledhjeve dhe afatet për të cilat zgjidhet përcaktohen gjithashtu nga statuti i organizatës. Anëtarët e bordit zgjidhen në mbledhjen e përgjithshme me votim.

Detyrat dhe kompetencat e bordit përfshijnë:

Kompleksi

Mund të përfshijë pronarë, persona me të cilët janë lidhur marrëveshje për menaxhimin e ortakërisë. Numri i anëtarëve varet nga numri i përgjithshëm i pronarëve. Kushti kryesor është që numri i personave të përfshirë në trup të jetë tek. Përbërja duhet të përfshijë një kontabilist dhe një sekretar.

Nga radhët e personave zgjidhet personi përgjegjës për organizimin e punës së organit, kryetari i bordit. Pas miratimit të kandidatit për këtë pozicion, në Regjistrin e Unifikuar të Personave Juridik paraqitet një aplikim për të përcaktuar të drejtat e tij për të vepruar në emër të ortakërisë. Mandati është 2 vjet.

Shënim! Pozicioni i kryetarit dhe anëtarëve të bordit të shoqërisë paguhet.

Kryetari i kryen të gjitha veprimet e tij (nënshkrimin e dokumenteve të pagesës, kryerjen e transaksioneve) pa prokurë në emër të pronarëve. Ai është i detyruar të monitorojë ecurinë e riparimeve dhe mirëmbajtjes së pasurisë së një pallati, duke mbajtur dokumentacionin teknik dhe regjistrimet kontabël.

Kryetari është përgjegjës për organizimin e punës së bordit dhe gjendjen e punës. Ai gjithashtu raporton në mbledhjen e pronarëve për aktivitetet e tij, aktivitetet e menaxherit dhe shoqërisë administruese.

Vetëm një person me stabilitet psikologjik mund të aplikojë për këtë pozicion, pasi gjatë punës atij do t'i duhet të zgjidhë çështje të diskutueshme dhe të përjetojë presion nga banorët dhe organizatat e jashtme. Ortakëria duhet, me shpenzimet e veta, të sigurojë trajnime për kryetarin në kurse të veçanta për marrjen e një certifikate.

Kryetari është figura kryesore në menaxhimin e MKD-së. Mirëqenia e të gjithë banorëve varet nga veprimet e tij kompetente dhe të aftë. Është ai që është përgjegjës për zbatimin e vendimeve të bordit dhe ka kontakte të drejtpërdrejta me shoqërinë administruese dhe organet e tjera qeveritare.

E rëndësishme! Ligjet e Federatës Ruse nuk parashikojnë përgjegjësinë e kryetarit për humbjet që rrjedhin nga administrimi joefektiv i pronës së përbashkët. Në këtë drejtim, Karta duhet të përcaktojë shumën dhe procedurën e rikuperimit.

Për të rregulluar aktivitetet dhe për të ushtruar kontroll mbi to, duhet të hartohen udhëzime për punën e Kryetarit. Masa e shpërblimit të kryetarit përcaktohet nga mbledhja e pronarëve dhe zakonisht varion nga 5 deri në 10 për qind të totalit të shpenzimeve dhe të ardhurave të HOA.

Në përfundim të mandatit të kryetarit, ai paraqet të gjithë dokumentacionin dhe raportet për veprimtarinë e tij. Mbledhja e përgjithshme zgjedh një kandidat të ri, i cili nga ana e tij rekruton një bord të ri drejtues. Nëse veprimet e drejtuesit të mëparshëm dhe ekipit të tij konsiderohen të kënaqshme, e njëjta përbërje mund të zgjidhet për një mandat të ri.

Procedura dhe forma e raportit të kryetarit për pronarët nuk përcaktohet nga legjislacioni i Federatës Ruse, prandaj duhet të përfshihet në Kartë.

Pune zyre

Bordit i kërkohet të mbajë dokumentet e mëposhtme:

Kompania e Menaxhimit

Shpesh Kryetari nuk mund ose nuk dëshiron të lërë punën e tij kryesore për të kryer aktivitete në partneritet. Në këtë rast, bëhet e nevojshme tërheqja e një pale të tretë për të menaxhuar pallatin.

Shoqëria administruese është një organizatë tregtare me të cilën partneriteti mund të lidhë një marrëveshje për menaxhimin e ndërtesave të banimit. Me këtë formë menaxhimi, e gjithë puna e nevojshme do të kryhet nga profesionistë të shoqërisë administruese të cilët kanë aftësi të veçanta teknike për këtë.

Detyrat e shoqërisë administruese janë të mirëmbajnë sistemet e ndërtesës në gjendje pune në mënyrë që banorët të jenë në kushte komode. Lista e përgjegjësive të shoqërisë përpilohet nga asambleja e përgjithshme dhe bordi.

Këshilla! Para se të zgjidhni një kompani administruese, mësoni për aktivitetet e saj në sektorin e strehimit dhe shërbimeve komunale, lexoni komente në lidhje me të. Për të zgjedhur nga disa aplikantë, kërkoni secilit të krijojë një plan për zhvillimin e shtëpisë dhe sugjerime për metodat për të përmirësuar mirëmbajtjen e saj.

Pas zgjedhjes së një kompanie, hartohet një marrëveshje me të. Shërbimet e saj paguhen nga fondet e përgjithshme të HOA.

Përfundimi i një marrëveshjeje

Lidhja e një marrëveshjeje me një kompani administruese është një kusht i detyrueshëm për bashkëpunim me të.

Nuk ka marrëveshje standarde dhe shumë menaxherë përfitojnë nga kjo duke lidhur marrëveshje me kushte të favorshme.

Dokumenti rregullon procedurën për ofrimin e shërbimeve për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët të apartamenteve, shërbimeve komunale dhe zonave të tjera për organizimin e jetës së HOA.

Marrëveshja me shoqërinë administruese lidhet ekskluzivisht në baza vullnetare nga pronarët, me pëlqimin e tyre në mbledhjen e përgjithshme.

Shoqëria administruese nuk ka të drejtë të vendosë kushte të veta që nuk përkojnë me interesat e banorëve. Për të miratuar kushtet e marrëveshjes, një numër më i madh i anëtarëve të partneritetit duhet të shprehin pëlqimin e tyre.

Marrëveshja e menaxhimit duhet të përfshijë pikat e mëposhtme:

Lista e pronave të transferuara në menaxhim.
Lista e punimeve për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët.
Lista e shërbimeve komunale që u ofrohen banorëve.
Procedura për përcaktimin e kostos së punës dhe shërbimeve.
Procedura për monitorimin e aktiviteteve të shoqërisë administruese.

Ju nuk mund të nënshkruani një marrëveshje nëse ajo nuk përmban pikat e mëposhtme:

Lista e pronave të një ndërtese apartamentesh.
Lista e punëve dhe shërbimeve të banimit dhe shërbimeve komunale.
Përgjegjësia e menaxherëve për mospërmbushjen e kushteve të kontratës.
Procedura dhe koha për shqyrtimin e ankesave dhe kërkesave nga anëtarët e HOA.
E drejta e banorëve të shtëpisë për të kontrolluar leximet e pajisjeve të zakonshme matëse të shtëpisë.

Një marrëveshje me një organizatë lidhet për një periudhë prej një deri në pesë vjet, në formë të thjeshtë me shkrim. Një kopje e marrëveshjes duhet të jetë në duart e pronarëve të shtëpive për të ushtruar kontroll mbi punën e kompanisë administruese.

Kontratës duhet t'i bashkëngjitet certifikata e regjistrimit të ndërtesës. me një përshkrim të pajisjeve të tij, pajisjeve të komunikimit dhe gjendjes së tyre.

Referenca! Kodi i Strehimit i Federatës Ruse përcakton sigurimin e detyrueshëm të aksesit të lirë në informacion në lidhje me aktivitetet e shoqërisë administruese dhe procedurën për vendosjen e tarifave për shërbimet komunale.

Roli i komisionit të auditimit në partneritet

Struktura e HOA duhet të përfshijë një organ mbikëqyrës. Funksionet e kontrollit të HOA kryhen nga një auditor ose një komision auditimi. Ushtron kontroll mbi zhvillimin e veprimtarive financiare dhe ekonomike. Rezultatet e kontrollit i paraqiten mbledhjes së përgjithshme të pronarëve.

Komisioni i Auditimit vetëm i njeh pronarët me rezultatet e auditimit të aktiviteteve të organeve drejtuese. Në rast mosmarrëveshjeje me rezultatet e punës së tyre, anëtarët e HOA mund të kërkojnë largimin e bordit dhe kompensimin për humbjet e shkaktuara.

A kërkohet një licencë HOA?

Licencimi i aktiviteteve të HOA nuk parashikohet me ligj. Përjashtim bëjnë aktivitetet që lidhen me mirëmbajtjen e rrjeteve të shërbimeve. Në veçanti, pa licencë, ortakëria nuk mund të nxjerrë ujë.

Përveç kësaj, autoritetet vendore mund të miratojnë akte nënligjore që parashikojnë marrjen e lejes për lloje të tjera aktivitetesh dhe të auditojnë veprimtaritë e bordeve të HOA.

Sipas Kapitullit 19 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, kompanive të administrimit u kërkohet të marrin një licencë për të kryer aktivitetet e tyre. Kështu, Kompania administruese me të cilën pronarët e shtëpive lidhin një marrëveshje duhet të licencohet.

Mbikëqyrja shtetërore

Veprimtaritë e shoqatës së pronarëve kontrollohen nga shteti. Autoritetet e kontrollit shtetëror deri vonë nuk inspektonin aktivitetet e partneriteteve dhe në këtë fushë u shfaqën shumë probleme. Në ditët e sotme, mbikëqyrja e veprimtarisë së organeve të vetëqeverisjes në fushën e shfrytëzimit të banesave është marrë nën kontrollin e prokurorisë.

E rëndësishme! Mbikëqyrja e prokurorit mbi veprimtarinë e HOA dhe bordit të saj kryhet në bazë të ankesave të qytetarëve për shkelje të të drejtave të pronarëve të shtëpive nga organet e vetëqeverisjes. Ankesa të tilla mund të jenë individuale dhe kolektive.

Prokuroria inspekton veprimtarinë e bordit dhe shoqërisë administruese të HOA-s dhe, nëse konstatohen shkelje, i drejtohet gjykatës në emër të qytetarëve.

Prokuroritë mund të paraqesin pretendime në bazë të ankesave kolektive. Një pronar individual duhet të paraqesë një kërkesë në mënyrë të pavarur, përveç rasteve kur një ankim i tillë është i pamundur për ndonjë arsye (gjendja shëndetësore, mosha, paaftësia e një qytetari).

Krahas inspektimeve në bazë të ankesave të qytetarëve, Prokuroria kryen edhe kontrolle të paplanifikuara aktivitetet e organeve të vetëqeverisjes në bazë të sinjaleve të marra për shkelje.

Pjesa më e madhe e shkeljeve janë shkaktuar nga rregulloret dhe marrëveshjet e hartuara gabimisht për aktivitetet e organizatave.

Në rast të shkeljes së të drejtave të pronarëve të banesave në një ndërtesë apartamentesh nga bordi ose shoqëria administruese, banorët paraqesin një ankesë kolektive në prokurori, e cila përshkruan faktet e shkeljeve, informacione për pandershmërinë e detyrave të kryetarit. ose menaxher.

Organizimi i menaxhimit të një shoqate të pronarëve të shtëpive është një proces kompleks dhe i rregulluar rreptësisht. Komoditeti i banorëve të një ndërtese apartamentesh varet nga sa me kompetencë kryhet.

Nëse gjeni një gabim, ju lutemi theksoni një pjesë të tekstit dhe klikoni Ctrl+Enter.

Organet drejtuese të shoqatës së pronarëve të banesave janë mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të shoqatës dhe bordi i shoqatës.

Komenti i Artit. 144 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse

1. Duke marrë parasysh paragrafin 1 të Artit. 53 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një shoqatë e pronarëve të shtëpive fiton të drejta civile dhe merr përgjegjësi civile përmes organeve të saj. Kjo do të thotë se në çështjet e formimit dhe shprehjes së vullnetit të shoqërisë, kemi të bëjmë me vullnetin dhe veprimet e organeve të saj që veprojnë në emër të shoqërisë. Janë organet e shoqërisë ato që formojnë dhe shprehin vullnetin e shoqërisë dhe me veprimet që ato kryejnë shoqëria fiton të drejta civile dhe merr përgjegjësi. Veprimet e organeve të shoqërisë konsiderohen si veprime të vetë shoqërisë. Në mungesë të organeve të formuara, ortakëria do të jetë një person juridik i “vdekur”, i paaftë për të kryer asnjë veprimtari.

Organet e partneritetit janë një element i detyrueshëm i strukturës së brendshme të menaxhimit të partneritetit, i cili është tipik për çdo person juridik. Në veçanti, vendimet e menaxhimit në një shoqatë të pronarëve të shtëpive merren me vullnetin e personave të përfshirë në organet drejtuese të shoqatës dhe në fund konsiderohen vendime të vetë shoqatës. Në të njëjtën kohë, organet drejtuese të shoqatës së pronarëve të shtëpive kryejnë jo vetëm vendimmarrje, por edhe menaxhimin e vazhdueshëm të punëve që lidhen me zbatimin e mundësive të pronësisë, përdorimit dhe, brenda kufijve të përcaktuar, disponimin e pronës. të shoqatës.

Në përgjithësi, ne mund të theksojmë karakteristikat kryesore të mëposhtme të natyrshme në organin menaxhues të një shoqate të pronarëve të shtëpive:

- ky është një element strukturor i formalizuar organizativ i partneritetit, i përfaqësuar nga disa anëtarë të partneritetit ose të gjithë anëtarët e tij;

- është formuar në përputhje me procedurën e përcaktuar me Kodin e Strehimit të Federatës Ruse dhe statutin e partneritetit;

- ka kompetenca të caktuara, zbatimi i të cilave kryhet brenda kompetencës së tij.

Në të njëjtën kohë, duhet t'i kushtohet vëmendje faktit që organet e shoqatës së pronarëve të shtëpive formohen në një mënyrë të veçantë - vetëm nga anëtarët e shoqatës, të cilët janë gjithashtu pronarë të lokaleve në ndërtesën e banimit në të cilën ishte një partneritet i tillë. krijuar. Me fjalë të tjera, në fakt, vetë anëtarët e partneritetit marrin pjesë në marrjen e vendimeve të menaxhimit dhe zbatimin e tyre. Prandaj, mund të themi se menaxhimi i kësaj shtëpie kryhet nga vetë anëtarët e ortakërisë, edhe pse në mënyrë indirekte - përmes organeve të ortakërisë.

2. Artikulli i komentuar i referohet organeve drejtuese të një shoqate të pronarëve të shtëpive:

— mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të ortakërisë;

- bordi i partneritetit.

Mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të shoqërisë dhe bordi i ortakërisë janë organe kolegjiale, e para prej të cilave përbëhet nga të gjithë anëtarët e ortakërisë, e dyta - nga një numër i caktuar, më i kufizuar i anëtarëve të ortakërisë. Këto organe funksionojnë në raport me njëri-tjetrin sipas një hierarkie të caktuar, pasi bordi i shoqërisë jo vetëm që zgjidhet nga mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të shoqërisë, por i përgjigjet edhe në veprimtaritë e saj. Kjo për faktin se mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të shoqërisë është organi suprem drejtues i ortakërisë, dhe bordi i ortakërisë është organi drejtues ekzekutiv i ortakërisë.
———————————
DI. Meyer, në lidhje me kolegjialitetin e organeve drejtuese të një personi juridik, vuri në dukje se "në pjesën më të madhe, disa individë përbëjnë organin e një personi juridik". Në të njëjtën kohë, ai gjithashtu tërhoqi vëmendjen për faktin se "trupi i një personi juridik - një koleksion individësh - mund të përbëhet ose në atë mënyrë që disa individë të përbëjnë trupin e një personi juridik, ose të gjithë personat e përfshirë në entiteti juridik përbëjnë kolektivisht organin e tij "(Meyer D.I. E drejta civile ruse: Në 2 orë. M., 1997. Pjesa 1. P. 127).

Në thelb, detyra e mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të partneritetit si organi më i lartë drejtues i partneritetit zbret në formimin e vullnetit të partneritetit për çështje themelore të veprimtarisë së tij si person juridik, në përcaktimin e qasjeve konceptuale për zgjidhjen e çështjeve më të rëndësishme. çështjet që lidhen me aktivitetet e partneritetit. Për shembull, mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të partneritetit miraton planin vjetor për aktivitetet financiare të partneritetit dhe një raport për zbatimin e një plani të tillë, merr vendime për riorganizimin dhe likuidimin e partneritetit, për marrjen e fondeve të huazuara, duke përfshirë kredi bankare, për dhënien me qira ose transferimin e të drejtave të tjera mbi pronën e përbashkët në një pallat banimi, si dhe vendime për çështje që lidhen me ndryshimin e statutit të shoqërisë, zgjedhjen e bordit dhe komisionit të kontrollit (auditorit) të ortakërisë, përcaktimin e shumës së pagesat dhe kontributet e detyrueshme të anëtarëve të ortakërisë, formimi i fondeve të veçanta të ortakërisë, përcaktimi i drejtimeve për përdorimin e të ardhurave nga partneritetet e veprimtarive ekonomike (shih komentin e nenit 145 të Kodit të Strehimit).

Bordi i ortakërisë, si organi i tij ekzekutiv, siguron menaxhimin operacional të aktiviteteve aktuale të ortakërisë dhe zbaton drejtpërdrejt vullnetin e kësaj të fundit si person juridik, të shprehur në vendimet e mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të shoqërisë, gjatë zhvillimit të saj. punët e ortakërisë (organizimi i administrimit të shtëpisë, kryerja e transaksioneve etj.), d.m.th. organizon zbatimin e vendimeve të tilla. Në këtë rast, bordi i shoqërisë ka të ashtuquajturën kompetencë të mbetur, d.m.th. mund të zgjidhë vetëm ato çështje të menaxhimit të aktiviteteve aktuale të partneritetit që nuk janë në kompetencën ekskluzive të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh ose në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të shoqërisë (shih komentin e neneve 147 dhe 148 të Kodit të Strehimit).

Për menaxhimin operacional të partneritetit, ofrohet një organ drejtues më i lëvizshëm dhe më pak i madh - bordi.

Menaxhimi i përgjithshëm i aktiviteteve të HOA kryhet nga bordi i partneritetit. Bordi i HOA ka të drejtë të marrë vendime për të gjitha çështjet e veprimtarisë së partneritetit, me përjashtim të çështjeve që janë në kompetencën ekskluzive të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një ndërtesë apartamentesh dhe kompetencës së mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të HOA.

Detyrat e bordit në përputhje me Art. 148 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse përfshin:

1) pajtueshmërinë e partneritetit me legjislacionin dhe kërkesat e statutit të partneritetit;
2) kontroll mbi pagesën në kohë nga anëtarët e partneritetit të pagesave dhe kontributeve të detyrueshme të përcaktuara;
3) përpilon vlerësime të të ardhurave dhe shpenzimeve për vitin përkatës të partneritetit dhe raporte për aktivitetet financiare, duke i paraqitur ato në mbledhjen e përgjithshme të anëtarëve të partneritetit për miratim;
4) menaxhimi i një ndërtese banimi ose lidhja e kontratave për menaxhimin e saj;
5) punësimin e punëtorëve për shërbimin e një ndërtese banimi dhe shkarkimin e tyre;
6) lidhjen e kontratave për mirëmbajtjen, funksionimin dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi;
7) mbajtja e listës së anëtarëve të partneritetit, puna në zyrë, kontabiliteti dhe raportimi financiar;
8) thirrja dhe mbajtja e mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të shoqërisë;
9) përmbushja e detyrave të tjera që rrjedhin nga statuti i HOA.

Në thelb, bordi është një organ kolegjial drejtues, ekuivalenti më i afërt i të cilit është bordi i drejtorëve të një shoqërie tregtare. Ai zgjidhet nga radhët e anëtarëve të shoqërisë nga mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të shoqërisë për periudhën e përcaktuar me statutin e shoqërisë, por jo më shumë se dy vjet. Në të njëjtën kohë, numri i anëtarëve të bordit nuk është i përcaktuar me ligj dhe as procedura e detajuar për funksionimin e tij. Kuptohet që çështje të tilla duhet të pasqyrohen në statutin e një partneriteti të caktuar.

Bordi konsiderohet organ ekzekutiv i ortakërisë, ai zgjedh një kryetar nga radhët e tij, i cili siguron zbatimin e vendimeve të bordit dhe ka të drejtë të japë udhëzime dhe urdhra për të gjithë zyrtarët e ortakërisë, ekzekutimi i të cilave është e detyrueshme për këta persona.

Kryetari i bordit të partneritetit në përputhje me pikën 2 të Artit. 149 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse vepron pa autorizim në emër të partneritetit, nënshkruan dokumentet e pagesës dhe kryen transaksione që, në përputhje me ligjin, statutin e partneritetit, nuk kërkojnë miratim të detyrueshëm nga bordi i ortakëria ose mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të shoqërisë, zhvillon dhe paraqet për miratim në mbledhjen e përgjithshme të anëtarëve të shoqërisë rregulloren e brendshme të shoqërisë në lidhje me punonjësit, detyrat e të cilëve përfshijnë mirëmbajtjen e një ndërtese apartamentesh, dispozitat për shpërblimin e tyre. punës.

Kur renditen organet e përfshira në aktivitetet e HOA, nuk mund të mos përmendet komisioni i auditimit ose auditori i HOA.

Komisioni i auditimit (auditori) i HOA është i detyruar të:

1) të kryejë auditime të aktiviteteve financiare të partneritetit të paktën një herë në vit;
2) t'i paraqesë mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të partneritetit një përfundim mbi vlerësimin e të ardhurave dhe shpenzimeve për vitin përkatës të partneritetit dhe një raport për aktivitetet financiare dhe shumën e pagesave dhe kontributeve të detyrueshme;
3) raporton në mbledhjen e përgjithshme të anëtarëve të partneritetit për aktivitetet e tyre.

Nga sa më sipër është e qartë se partneritetet kanë një mekanizëm mjaft të zhvilluar për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh. Për më tepër, partneriteti ka një sërë kompetencash që synojnë zbatimin e procedurës për administrimin e pronës së shtëpisë.

Në veçanti, partneriteti ka të drejtë:

1) lidh, në përputhje me ligjin, një marrëveshje për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh (në rast se në një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh merret një vendim për përfshirjen e një organizate administruese për mirëmbajtjen e një ndërtesë apartamentesh), si dhe marrëveshje për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, kontrata për ofrimin e shërbimeve komunale dhe marrëveshje të tjera në interes të anëtarëve të partneritetit;
2) të përcaktojë vlerësimin e të ardhurave dhe shpenzimeve për vitin, duke përfshirë shpenzimet e nevojshme për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, kostot për riparime të mëdha dhe rindërtim të një ndërtese apartamentesh, kontribute të veçanta dhe zbritje në fondin rezervë; si dhe shpenzimet për shpenzime të tjera të përcaktuara me statutin e qëllimeve të partneritetit;
3) vendos, në bazë të vlerësimit vjetor të të ardhurave dhe shpenzimeve të partneritetit, shumat e pagesave dhe kontributeve për secilin pronar të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në përputhje me pjesën e tij në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në ndërtesë apartamentesh;
4) kryejnë punë për pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh dhe u ofrojnë atyre shërbime;
5) shfrytëzon kreditë e dhëna nga bankat në mënyrën dhe kushtet e parashikuara me ligj;
6) transferimi i burimeve materiale dhe monetare sipas një marrëveshjeje te personat që kryejnë punë për partneritetin dhe ofrojnë shërbime për partneritetin;
7) të shesë dhe të transferojë për përdorim të përkohshëm, të shkëmbejë pronën që i përket partneritetit.

Për më tepër, në rastet kur kjo nuk cenon të drejtat dhe interesat legjitime të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, HOA ka të drejtë të:

1) të sigurojë për përdorim ose përdorim të kufizuar një pjesë të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
2) në përputhje me kërkesat e ligjit, në mënyrën e përcaktuar, ndërton, rindërton një pjesë të pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi;
3) të marrë për përdorim ose të marrë ose të marrë parcela toke në pronësi të përbashkët të pronarëve të objekteve në një ndërtesë apartamentesh për ndërtimin e banesave, ndërtimin e objekteve komunale dhe ndërtesat e tjera dhe funksionimin e tyre të mëtejshëm;
4) të kryejë, në përputhje me kërkesat e ligjit, në emër dhe në kurriz të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, zhvillimin e parcelave të ndara të tokës ngjitur me një shtëpi të tillë;
5) të hyjë në transaksione dhe të kryejë veprime të tjera në përputhje me qëllimet dhe objektivat e partneritetit.

Nëse pronarët e ambienteve në një ndërtesë apartamentesh nuk përmbushin detyrimet e tyre për të marrë pjesë në shpenzimet e përbashkëta, HOA ka të drejtë të kërkojë rimbursimin e detyruar të pagesave dhe kontributeve të detyrueshme. Gjithashtu, HOA, në gjykatë, mund të kërkojë kompensim të plotë për humbjet e shkaktuara si pasojë e mospërmbushjes së detyrimeve të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi për të paguar pagesat dhe kontributet e detyrueshme dhe shpenzimet e tjera të përgjithshme.

Për më tepër, në përputhje me normat e paragrafit 5 të Artit. 155 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, anëtarët e shoqatës së pronarëve bëjnë pagesa të detyrueshme dhe (ose) kontribute në lidhje me pagesën e shpenzimeve për mirëmbajtjen, riparimet aktuale dhe të mëdha të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, si dhe pagesa. për shoqëritë në mënyrën e përcaktuar nga organet drejtuese të HOA. Pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në të cilën është krijuar HOA, të cilët nuk janë anëtarë të HOA paguajnë tarifa për ambientet e banimit dhe shërbimet komunale në përputhje me marrëveshjet e lidhura me HOA ose një kooperativë strehimi ose kooperativë tjetër të specializuar të konsumit.

Shuma e pagesave të detyrueshme dhe (ose) kontributeve të anëtarëve të HOA që lidhen me pagesën e shpenzimeve për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh përcaktohet nga organet drejtuese të HOA në përputhje me statutin e HOA .

Për më tepër, HOA është një person juridik dhe ka pronën e vet të veçantë. HOA mund të zotërojë pasuri të luajtshme, si dhe pasuri të paluajtshme të vendosura brenda ose jashtë ndërtesës së apartamentit.

Objektet HOA përbëhen nga:

1) pagesat e detyrueshme, hyrjet dhe kontributet e tjera të anëtarëve të partneritetit;
2) të ardhurat nga veprimtaritë ekonomike të shoqërisë, që synojnë arritjen e qëllimeve, objektivave dhe përmbushjen e detyrimeve të shoqërisë;
3) subvencione për të siguruar funksionimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, duke kryer riparime aktuale dhe të mëdha, duke siguruar lloje të caktuara të shërbimeve komunale dhe subvencione të tjera;
4) të ardhura të tjera.

Për të arritur qëllimet e parashikuara nga statuti, HOA ka të drejtë të angazhohet në veprimtari ekonomike. Një HOA mund të angazhohet në llojet e mëposhtme të aktiviteteve ekonomike:

1) mirëmbajtjen, funksionimin dhe riparimin e pasurive të paluajtshme në një ndërtesë apartamentesh;
2) ndërtimi i objekteve shtesë dhe pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
3) dhënia me qira ose dhënia me qira e një pjese të pronës së përbashkët në një ndërtesë banimi.

Në bazë të vendimit të mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të HOA, të ardhurat nga aktivitetet ekonomike të partneritetit përdoren për të paguar shpenzimet e përgjithshme ose dërgohen në fonde të veçanta të shpenzuara për qëllimet e parashikuara nga statuti i partneritetit. Të ardhurat shtesë mund të përdoren për qëllime të tjera të aktiviteteve të HOA.

Kështu, me qasjen e duhur, një HOA mund të bëhet një mënyrë plotësisht e pranueshme për të organizuar mirëmbajtjen e një ndërtese apartamentesh në kushte të reja. Megjithatë, ka një sërë pengesash në rrugën drejt kësaj. Më i rëndësishmi, për mendimin tim, është problemi i përcaktimit të natyrës juridike të fondeve që vijnë në dispozicion të partneritetit. Për shkak të faktit se partneriteti nuk është një organizatë, qëllimi i së cilës është të gjenerojë fitim dhe ta shpërndajë atë midis pjesëmarrësve të saj, fondet e marra nga partneriteti në formën e kontributeve të synuara nga anëtarët e saj duhet të konsiderohen si financim i synuar. Në të njëjtën kohë, të ardhurat që një ortakëri mund të marrë nga dhënia me qira e pronës së përbashkët si pjesë e një ndërtese apartamentesh duhet të konsiderohen si të ardhura nga aktivitetet e biznesit të kryera me qëllim financimin e aktiviteteve kryesore statutore të partneritetit.

Praktika e krijimit të shoqatave të pronarëve të shtëpive në Republikën e Tatarstanit

Sipas të dhënave (mars 2007) të Ministrisë së Ndërtimit të Arkitekturës dhe Banesave dhe Shërbimeve Komunale të Republikës së Tatarstanit, sot në Republikën e Tatarstanit në 75% të stokut të banesave të ndërtesave të banimit, pronarët e lokaleve kanë vendosur për mënyra e menaxhimit të shtëpisë. Për krahasim, në Rusi kjo përqindje nuk kalon 15%.

Në rastet kur pronarët nuk kanë zgjedhur një metodë për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh, pushteti vendor zhvillon një konkurs të hapur për të zgjedhur në mënyrë të pavarur një organizatë administruese. Data e konkursit caktohet nga pushteti vendor. Sot në republikë data nuk është përcaktuar ende në asnjë rreth apo qytet, kështu që pronarët e shtëpive kanë ende kohë të vendosin në mënyrë të pavarur për metodën. Dhe deri në fund të vitit (2008), pjesa e shtëpive në të cilat vetë pronarët zgjodhën metodën e menaxhimit mund të rritet në 80-85%.

Deri më tani, në republikë janë krijuar 775 HOA (në Kazan - 358 HOA) dhe 366 kooperativa strehimi (në Kazan - 309 kooperativa strehimi).

Intervistuar nga Intertat. ru (Portali Zyrtar i Qeverisë së Republikës së Tatarstanit) pronarët e shtëpive pothuajse unanimisht njohën krijimin e një HOA si opsionin më tërheqës për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh. Edhe pse lindin probleme në krijimin dhe funksionimin e tyre, ata vazhdojnë të pohojnë se duhet të ketë një pronar në shtëpi.

Shoqata e pronarëve të shtëpive duhet të funksionojë nën menaxhim, format e së cilës përcaktohen nga disa rregullore. Të huajt nuk mund të marrin pjesë në menaxhimin e një ndërtese apartamentesh. Prandaj, kontrolli i drejtpërdrejtë mbi aktivitetet që synojnë mirëmbajtjen e ndërtesës mund të ushtrohet vetëm nga pronarët.

Përcaktimi i organeve drejtuese të ortakërisë

Sipas ligjit, shoqata e pronarëve të shtëpive është një person juridik, që do të thotë se është i detyruar të kryejë aktivitetet e saj me ndihmën e organeve drejtuese. Ashtu si në shumicën e organizatave, anëtarët e organeve të tilla drejtuese janë anëtarë të HOA. Në këtë rast, procedura e emërimit rregullohet nga dokumentet përbërëse të ortakërisë.

Organet drejtuese të shoqatës së pronarëve të banesave janë bordi dhe mbledhja e përgjithshme.

Ato janë të nevojshme për të zgjidhur të gjitha çështjet më të rëndësishme që mund të lindin në partneritet. Bazuar në këtë, ekziston një ndarje e caktuar e kompetencave ndërmjet këtyre organeve.

Bordi i Partneritetit

Përzgjedhja e anëtarëve të bordit bëhet me votim. Secili prej tyre ka të drejtë të mbajë postin e tij për dy vjet, jo më shumë. Numri i anëtarëve të bordit përcaktohet nga statuti i HOA. Pasi të jenë zgjedhur të gjithë anëtarët e bordit, ata zgjedhin në mënyrë të pavarur një përfaqësues.

Bordi synon kryesisht të monitorojë pagesën në kohë të pagesave dhe kontributeve të ndryshme.

Për më tepër, përgjegjësitë e tij përfshijnë menaxhimin e një ndërtese apartamentesh. Bordi duhet të punësojë punëtorë për riparime dhe mirëmbajtje të tjera të ndërtesës dhe zonës përreth, të lidhë një marrëveshje për të ofruar një sërë shërbimesh për banorët dhe të mbledhë e të mbajë mbledhje.

Përgjegjësitë e bordit të HOA përfshijnë gjithashtu nevojën për të zgjidhur ato çështje që, sipas statutit, nuk janë në kompetencën e komisionit të auditimit dhe asamblesë së përgjithshme. Këto pyetje më së shpeshti përfshijnë:

menaxhimi i aktiviteteve të HOA;
hartimin e vlerësimeve dhe raporteve që lidhen me aktivitetet financiare të partneritetit;
asgjësimi i të gjitha aseteve të HOA në mënyrën e përcaktuar;
zgjedhja e metodës së nevojshme për të mbrojtur pronën e HOA;
mirëmbajtja e drejtpërdrejtë e regjistrit të anëtarëve të organizatës;
përgatitja e projekt-amendamenteve të statutit përbërës etj.

Personave të pranuar në bordin e një HOA për të menaxhuar një ndërtesë apartamentesh u ndalohet:

kombinoni punën në HOA sipas një kontrate pune dhe në një pozicion tjetër;
kombinoni pozicionin e një anëtari të bordit me pozicione të tjera në organet drejtuese të HOA;
të kombinojë aktivitetet e tij me aktivitetet e auditorit të ortakërisë.

Mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të HOA

Menaxhimi i drejtpërdrejtë i ortakërisë kryhet nga asambleja e përgjithshme. Ky organ kolegjial drejtues i HOA ka një fushë veprimtarie mjaft të gjerë. Në fund të fundit, menaxhimi i një ndërtese apartamentesh përfshin zgjidhjen e një numri të madh çështjesh që shqetësojnë të gjithë banorët. Anëtar i këtij organi drejtues mund të jetë vetëm pronari i lokalit.

Ligji kërkon që të gjithë anëtarët e HOA të marrin njoftimin për mbledhjen e ardhshme në kohë. Për sa i përket mënyrës së transmetimit të njoftimit, këtë zgjedhje mund ta bëjnë anëtarët e bordit të HOA. E gjithë kjo është e nevojshme për menaxhimin e plotë të një ndërtese apartamentesh.

Nëse një ortak në një partneritet nuk e merr këtë informacion, mund të pretendohet me siguri se të drejtat e tij janë shkelur. Njoftimi duhet të përmbajë rendin e ditës, i cili nuk mund të ndryshohet gjatë mbledhjes.

Në të njëjtën kohë, ekzistojnë forma të ndryshme të mbajtjes së një takimi - personalisht dhe në mungesë. Zgjedhja se si të zhvillohet një takim varet nga agjenda dhe arsye të tjera. Mbledhja e përgjithshme konsiderohet e vlefshme nëse janë të pranishëm më shumë se gjysma e pronarëve të banesave. Ky kusht mund të forcohet duke përdorur statutin e organizatës. Për të përcaktuar përshtatshmërinë, pjesëmarrësit e pranishëm regjistrohen përpara se të hapet takimi.

Mbledhja e përgjithshme drejtohet nga kryetari i bordit. Gjatë mungesës së tij, kjo përgjegjësi i kalon zv. Nëse nuk ka as zëvendës, atëherë zgjedhja e menaxherit bie mbi një nga anëtarët e bordit.

Vendimet në mbledhjen e përgjithshme merren me votim. Numri i votave të nevojshme për të marrë një vendim ndryshon për çdo çështje individuale. Çështjet më të rëndësishme vendosen me shumicë votash, por për disa mjaftojnë dy të tretat e numrit të përgjithshëm të pjesëmarrësve. Për më tepër, zgjedhja e çështjeve përcaktohet nga statuti.

Të gjitha takimet duhet të dokumentohen në procesverbal. Përveç kësaj, asambleja e përgjithshme ka të drejtë:

përcaktoni shumën e kontributeve të detyrueshme;
krijimi i fondeve rezervë për HOA;
përdorni të ardhurat e partneritetit;
të shqyrtojë ankesa të ndryshme, duke përfshirë ato kundër bordit të HOA;
miratojnë rregullore të brendshme për punonjësit e punësuar.

Kompetenca e asamblesë së përgjithshme përfshin gjithashtu zgjidhjen e çështjeve që lidhen me marrjen e fondeve të kredisë (marrëveshje me bankat), likuidimin ose riorganizimin e HOA, përdorimin e fitimeve, shpërblimin e pjesëmarrësve të ortakërisë, miratimin e pjesëmarrësve të rinj etj. Mbledhja e përgjithshme miraton statutin dhe përcakton drejtimin e drejtpërdrejtë të aktiviteteve të organizatës.

Pyetje përgjigje

Këshilla ligjore falas online për të gjitha çështjet ligjore

Bëni një pyetje falas dhe merrni përgjigjen e një avokati brenda 30 minutave

Pyetni një avokat

Ju gjithashtu do t'i gjeni të dobishëm artikujt e mëposhtëm

Ndërprerja e aktiviteteve të menaxhimit me MKD për shkak të ndryshimeve në statusin e licencës
Informimi i organeve të vetëqeverisjes vendore dhe pronarëve të objekteve në ndërtesat e banimit për vendimet e marra nga komisioni i licencimit dhe organi i Entit Shtetëror të Banesave.
Procedura për organizimin dhe zbatimin e kontrollit të licencimit
Regjistrat e informacionit që përmbajnë informacion mbi aktivitetet e licencimit për menaxhimin e ndërtesave të banimit
Procedura për marrjen e një vendimi për dhënien ose refuzimin e licencës
Licencimi i aktiviteteve për menaxhimin e ndërtesave të banimit
Krijimi i kushteve për administrimin e ndërtesave të banimit
Menaxhimi i drejtpërdrejtë i një pallati nga pronarët
Menaxhimi i një pallati në pronësi shtetërore ose komunale
Zgjedhja e një metode për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh. Kërkesat e përgjithshme
Aktivitetet ekonomike të shoqatës së pronarëve të shtëpive
Kryetar i Bordit të Shoqatës së Pronarëve të Banesave
Komisioni i Auditimit të Shoqatës së Pronarëve të Banesave
Përgjegjësitë e Bordit të Shoqatës së Pronarëve të Shtëpive
Të drejtat e anëtarëve të HOA dhe jopronarëve të lokaleve